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lunes, enero 23, 2006

El euríbor subió en diciembre hasta el 2,783%, su valor más alto en tres años

La revisión anual de una hipoteca media supondrá un encarecimiento de 30,8 euros al mes

El euríbor, el índice utilizado para fijar el tipo de interés de la mayoría de las hipotecas en España, alcanzó el 2,783% el pasado mes de diciembre, su valor más alto en tres años, según confirmó ayer el Banco de España. El dato tendrá un reflejo negativo inmediato en los préstamos que se revisen con referencia anual en los próximos 31 días, pues al ser superior al de un año antes (2,301%) supondrá un encarecimiento de las cuotas mensuales. El euríbor repuntó a lo largo del pasado año casi medio punto porcentual. En concreto, un 0,471%. Aunque el comportamiento de la referencia fue oscilante, en comparación mensual subió más veces de las que bajó. En el caso de la hipoteca media para la compra de vivienda, que se eleva a 127.398 euros a pagar en 24 años, la revisión anual supondrá un encarecimiento de 30,8 euros al mes o 396,6 euros en todo un año.La revisión semestral tampoco será favorable, ya que el euríbor de junio de 2005 también era inferior al de diciembre: un 2,103% frente al 2.783%. Así, y de nuevo para el crédito estándar, la diferencia será de 43,18 euros al mes. Mucho más gravosa que la anual. Los que tengan este tipo de contrato verán aumentar su desembolso anual en 518,16 euros.

Los expertos auguran subidas progresivas de los tipos de interés, en función de la evolución económica de la eurozona

Todo indica que la era de las hipotecas "baratas" toca a su fin. El Banco Central Europeo (BCE) ya ha advertido de que tras la subida del pasado diciembre (cuando elevó al 2,25% el precio oficial del dinero después de mantenerlo en el 2% desde junio de 2003) su política monetaria será "acomodaticia", lo que quiere decir que no tendrá inconveniente en subir los tipos de interés cuando lo considere necesario. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) señaló la semana pasada que los créditos más expuestos son los firmados durante 2004 y 2005, la época en que los tipos se han mantenido en mínimos históricos.

Fin de las hipotecas “baratas”

Todo indica que la era de las hipotecas “baratas” toca a su fin. El Banco Central Europeo (BCE) ya ha advertido de que tras la subida del pasado diciembre (cuando elevó al 2,25% el precio oficial del dinero después de mantenerlo en el 2% desde junio de 2003) su política monetaria será "acomodaticia", lo que quiere decir que no tendrá inconveniente en subir los tipos de interés cuando lo considere necesario. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) señaló la semana pasada que los créditos más expuestos son los firmados durante 2004 y 2005, la época en que los tipos se han mantenido en mínimos históricos. Los analistas explican que el euribor anticipa los movimientos del precio del dinero y los mercados se están adaptando paulatinamente a futuras subidas de los tipos de interés, después del incremento de un cuarto de punto que el BCE acordó el pasado 1 de diciembre, hasta el 2,25%. El euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo de un año. En cuanto al resto de referencias, el mibor, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000, también subió en diciembre, hasta el 2,780% frente al 2,679% registrado en noviembre. Los cálculos de los expertos auguran subidas progresivas de los tipos de interés, en función de la evolución económica de la eurozona, y que podrían llevar el precio oficial del dinero al 3% a finales de 2006.

Préstamo medio

El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años del conjunto de entidades de crédito se situó en diciembre en el 3,404%, desde el 3,264%. En el caso de los bancos, ese tipo medio se colocó en el 3,330%, frente al 3,173% de noviembre, mientras que el de las cajas subió al 3,471%, desde el 3,342% del mes anterior.





El BCE lanza una advertencia sobre los altos precios en los mercados inmobiliarios de algunos países de la eurozona

Aunque no los cita, el instituto monetario se refiere a los casos de países como España, Holanda, Irlanda e Italia

Resulta necesario vigilar la evolución de los precios en los mercados inmobiliarios de algunos países de la zona euro, según advirtió hoy el Banco Central Europeo (BCE). Ante el aumento en la concesión de los préstamos hipotecarios, el BCE aseguró que "es necesario realizar un atento seguimiento de la evolución de los precios en los mercados inmobiliarios". Aunque no citó países concretos, el instituto monetario alude a los precios inmobiliarios de países como España, Holanda, Irlanda e Italia.El BCE dijo en su boletín mensual de enero, publicado hoy, que "la liquidez en la zona del euro sigue siendo holgada de acuerdo con todos los indicadores fiables". "El intenso crecimiento monetario y del crédito en un entorno de abundancia de liquidez en la zona del euro apunta a riesgos al alza para la estabilidad de precios a medio y a largo plazo", aseguró el instituto de crédito europeo, que subrayó que su política monetaria es acomodaticia, pero hizo hincapié en que vigilará muy atentamente todos los riesgos para la estabilidad de precios.Una vez más, el BCE recordó que en la zona euro "los tipos de interés continúan en niveles históricamente bajos en todos los plazos, tanto en términos nominales como reales". El consejo de gobierno del BCE subió el precio del dinero, el pasado diciembre, en 25 puntos básicos hasta el actual 2,25%, y según las expectativas de los analistas no los volverá a subir antes de marzo."Sigue siendo esencial mantener las expectativas de inflación a medio y largo plazo de la zona del euro firmemente ancladas en niveles compatibles con la estabilidad de precios", según el BCE. Ello es un "requisito indispensable para que la política monetaria pueda contribuir al crecimiento económico y a la creación de empleo".El BCE se mostró optimista frente a las perspectivas de crecimiento de los doce países del euro y afirmó que, pese a la influencia de los elevados precios del petróleo, en los primeros meses de 2006 se mantendrá la expansión de la actividad económica del cuarto trimestre del 2005. A pesar de esta mejora, el bajo grado de confianza de los consumidores de la zona del euro es uno de los riesgos a la baja que el BCE menciona para las perspectivas de crecimiento económico, así como la volatilidad, el elevado nivel de los precios del petróleo y la preocupación acerca de los desequilibrios financieros globales.

Fuente: Consumer





El precio de la vivienda en 2005 registró el menor crecimiento de los últimos cuatro años, según datos oficiales

Vivienda se marca como objetivo llegar a subidas en el entorno del IPC, en la actualidad en el 3,7%

El Ministerio de Vivienda ha dado a conocer unas cifras según las cuales el precio de la vivienda libre prosiguió su desaceleración en 2005. Así, con un crecimiento del 12,8%, esta subida resulta la menor de los últimos cuatro años. La subida es significativamente menor que la registrada un año antes, cuando el crecimiento se situó en el 17,2%.

Estos datos resultan "esperanzadores" y suponen un acercamiento paulatino a subidas "más razonables" del precio de los pisos, aseguró el director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco. Además, coinciden con los pronósticos y análisis que han realizado otras instituciones, como la Sociedad de Tasación, que cifró a principios de este año en un 10% la subida de la vivienda en 2005 o el BBVA, que prevé que los pisos suban un 6% en el presente año.

El objetivo final debe ser llegar a subidas del precio de los pisos en el entorno del IPC, actualmente en el 3,7%, señaló Pacheco. Durante los próximos meses continuará esta desaceleración moderada, apuntó el director general. En concreto, el precio de la vivienda libre se situó en 1.824,3 euros por metro cuadrado a 31 de diciembre de 2005. Por su parte, el precio de la vivienda protegida se situó en 945 euros por metro cuadrado.

Según la misma fuente, los mayores incrementos interanuales del precio de la vivienda libre se produjeron en la Comunidad Valenciana, con el 16,5%; Galicia, con el 15,1%; y Castilla-La Mancha, con el 14,6%. Por su parte, los menores aumentos se registraron en Cantabria, con el 6,6%; Castilla y León, con el 7,5%, y Cataluña, con el 8,8%.





os alquileres suben 4 décimas más que el IPC

Los alquileres de la vivienda en España subieron el 4,1 por ciento durante el pasado año, cuatro décimas más que el Indice de Precios de Consumo (IPC), que al cierre del ejercicio se situó en el 3,7 por ciento.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el encarecimiento de los precios de los alquileres se mantuvo en el mismo nivel que en 2004, aunque fue ligeramente inferior al 4,3 por ciento contabilizado en 2003 y 2002.

En diciembre, los alquileres de la vivienda aumentaron el 0,2 por ciento, lo que supone el mismo incremento del IPC general en el mismo mes.

En línea con el incremento en el último año de los alquileres de la vivienda se comportaron los precios de los servicios para la conservación de la vivienda, que subieron el 4,9 por ciento y que también se encuentran por encima del índice general.

Respecto al mes anterior, los precios de los servicios aumentaron el 0,1 por ciento.

En cuanto a los materiales para la conservación de la vivienda, los datos del INE reflejan un incremento del 2,7 por ciento, frente al 3,7 por ciento del IPC, y un alza del 0,1 por ciento sobre noviembre.

Por lo que se refiere a los gastos asociados a la conservación de la vivienda, el INE calcula que durante el último año se encarecieron el 4,5 por ciento.

En comparación con el mes anterior, esta partida subió en diciembre el 0,1 por ciento.

Los seguros para la vivienda se encarecieron el 4,7 por ciento en 2005, pero en la comparación mensual no registraron variación alguna.

Fuente: Ladrillos





Siete barrios de Madrid más baratos que hace un año

El precio de la vivienda de segunda mano ha caído en 2005 en siete barrios de Madrid respecto al año anterior. Zonas tan exclusivas como el barrio de Goya comparten esta tendencia a la baja con otras más modestas como Barajas. Así se desprende del último informe anual de la vivienda usada elaborado por el portal inmobiliario Idealista.

El informe - como explica Fátima Martín en Elconfidencial.com- destaca que Madrid sólo subió un 7,3% el ejercicio pasado; que Barcelona es la capital más cara de España, y que Valencia, sede de la Copa América de Vela en 2007, vive su particular boom inmobiliario, con una subida media del 6,7%... en un solo trimestre.

Los precios en siete barrios madrileños no sólo no han subido, sino que han visto cómo en diciembre de 2005, el precio del metro cuadrado costaba menos que en diciembre de 2004.

Donde más se ha notado la caída ha sido en el casco histórico de Barajas, que ha registrado una bajada del 6,1%. Le siguen San Pascual, perteneciente al distrito de Ciudad Lineal (-3,9%); Amposta, de San Blas (-1,7%); Goya, de Salamanca (-1,4%); y San Cristóbal y Butarque, ambos en el distrito de Villaverde (-2% y -0,3%, respectivamente).

Doce barrios han visto cómo sus precios subían, pero tan discretamente que aumentaron menos del 3,7%, es decir, por debajo de la inflación, lo que “supone una caída real de precios”, según el estudio de Idealista. Por el contrario, otros registraron espectaculares subidas, como Casa de Campo (24,2%); Orcasitas (20,9%); o el Portazgo (18,6%).

El efecto de la rehabilitación en Barcelona

En Barcelona, la capital más cara de España, con un precio medio de 4.498 euros el metro cuadrado, llama la atención el tirón de la Barceloneta, con un alza del 23% en 2005, mientras la media de la capital catalana lo hizo un 15,2%.

“El caso de la Barceloneta es un indicador claro del impacto que está provocando la rehabilitación de viviendas en los precios de esta zona.

La recuperación de casas antiguas de 35 a 50 metros cuadrados son un poderoso reclamo para jóvenes compradores, por su ubicación junto al mar, en el centro urbano de la ciudad, bien comunicadas y con un reciente espíritu cosmopolita”, explica el informe. Con todo, el incremento de los precios de Barcelona es el más bajo en los cinco años de vida del informe de Idealista.

Valencia vive su particular ‘boom’

El estudio ha incluido por primera vez los precios de la vivienda usada de Valencia, que refleja el particular boom inmobiliario de la que será sede de la Copa América de Vela en 2007. Sólo en el último trimestre de 2005, los pisos de Valencia capital se encarecieron de media un 6,7%. El distrito más revalorizado fue Camins al Grau, con un espectacular alza del 16,1% de septiembre a diciembre. Por el contrario, Rascanya, el distrito más barato de la ciudad, ha sido el único que ha registrado un descenso de su precio medio (-1,2%).

Fuente: Ladrillos





Guia de Hipotecas (por el BBVA)

¿Cuánto dinero puedo pedir prestado para mi hipoteca?

Normalmente, la cantidad solicitada a la entidad financiera no debería superar el 80% de la tasación del inmueble (valor de mercado del inmueble excluidos impuestos de compraventa). No obstante, podemos financiarle hasta el 100% del valor de tasación en determinados supuestos. Además, si se trata de un cambio de vivienda habitual, BBVA, conocedor de las peculiaridades de este tipo de operaciones puede llegar a financiar no sólo el 100% del valor de la vivienda, si no un 10% adicional destinado a gastos complementarios.

En cualquier caso, deberá tener como referencia que generalmente la cuota resultante del préstamo hipotecario no deberá superar el 40% de los ingresos líquidos justificables.

¿Qué tipo de interés me conviene más para mi hipoteca?

Depende de la situación y preferencias de cada uno. Si prefiere la previsión y no desea que las cuotas varíen, le recomendamos una hipoteca a tipo fijo. Si en cambio, confía en los posibles beneficios de las variaciones de los tipos de interés, le recomendamos una hipoteca a interés variable. Ahora bien, si desea combinar las ventajas del interés fijo y las del variable la hipoteca ponemos a su disposición la hipoteca a tipo mixto.

¿Cuál es el mejor plazo para mi hipoteca?

Depende de la situación financiera de cada persona. En principio, cuanto más reducido es el plazo, menos intereses se pagan, pero el importe de las cuotas mensuales que se deben pagar es mayor.

¿Qué gastos voy a tener a la hora de pedir una hipoteca?

A la hora de formalizar una hipoteca suele haber una serie de gastos: gastos de notaría, registro de propiedad, gestoría, tasación, gastos bancarios, e impuestos sobre transmisiones patrimoniales.

¿Qué es el Impuesto sobre el incremento del Valor de Terrenos para mi hipoteca?

Impuesto que se devenga a favor del Ayuntamiento donde radica la finca, por el hecho de la transmisión o venta de la misma. La liquidación se realiza por la diferencia del valor que ha experimentado la finca desde la última transmisión. Es decir, grava el suelo y no la construcción.

¿Qué es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para mi hipoteca?

Es aquél que grava la compraventa de viviendas nuevas. El tipo actual es del 7%, salvo regímenes especiales.

¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para mi hipoteca?

Impuesto municipal que grava la titularidad de la vivienda. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral de la misma. El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.

¿Qué impuestos deberé pagar si compro una vivienda nueva para mi hipoteca?

1. Impuesto sobre el valor añadido
2. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

¿Qué impuestos debo pagar si compro una vivienda usada para mi hipoteca?

1. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
2. Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana

¿Estoy obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble para mi hipoteca?

Según la ley del mercado hipotecario está obligado a suscribir un seguro de daños sobre el inmueble tasado. También es conveniente contratar otros seguros para cubrir posibles percances, como un seguro multirriesgo para el hogar y un seguro de vida o de amortización del préstamo.

¿Cuánto vale mi vivienda?

No tienen por qué coincidir el precio que pagó por ella o el precio por el que podría venderla con el valor de tasación. A la hora de conceder un préstamo hipotecario, las entidades financieras se fijan en el valor de tasación para conceder el importe que solicite. Lo normal es que la cobertura del riesgo que ofrecen las entidades no supere el 80% del valor de tasación aunque en el caso de adquisición de primera vivienda se podría llegar hasta el 100%.


¿Qué personas/Entidades intervienen a la hora de tramitar una hipoteca?

1. El vendedor
2. El comprador
3. El Banco
4. El Notario
5. El Registro de la Propiedad
6. La Gestoría
7. La Tasadora

¿Qué es el Registro de la Propiedad?¿para qué sirve para mi hipoteca?

Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro. Estas circunstancias son las relativas a la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.
En el registro de la propiedad, se puede verificar, mediante una nota simple informativa, que el vendedor es realmente el titular y propietario de la vivienda que quiere comprar y cerciorarse si existe algún tipo de carga sobre la misma.


¿Quién es y qué función cumple el Notario para mi hipoteca?

Los Notarios, en el segmento hipotecario, son los que dan fe pública de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario. Tienen la obligación de comprobar si existen o no diferencias entre la oferta vinculante y las cláusulas financieras, advirtiendo al cliente de las posibles diferencias e informándole de su derecho a desistir del préstamo.

¿Cuál es la documentación necesaria a presentar para comprar una vivienda nueva para mi hipoteca?

Para acreditar el carácter de este tipo de viviendas es necesario aportar en la notaría: cédula urbanística, cédula catastral y cédula de habitabilidad.
• La legalidad de la construcción y del uso viene acreditado en los siguientes documentos:
1. Licencia de obras y certificación del técnico competente que acredite que se ha finalizado la misma conforme al proyecto aprobado por el ayuntamiento
2. Licencia de primera ocupación del edificio (relacionada con su habitabilidad) que comprueba la efectividad del cumplimiento de la normativa legal.
3. Cédula de habitabilidad
4. Inscripción en el registro de la propiedad.


¿Cuál es la documentación necesaria a presentar para comprar una vivienda usada para mi hipoteca?

1. Es necesario incluir el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles pagado por el vendedor.
2. La Escritura original de propiedad, debidamente inscrita en el registro de la propiedad. En ella ha de acreditarse que el vendedor es su titular y debe constar además todas las características físicas de la vivienda que vas a comprar.
3. El Certificado expedido por el presidente de la comunidad de propietarios donde hace constar que el vendedor está al corriente en los gastos de comunidad, para que te garantice que la casa que compras no tiene deudas respecto de la comunidad de vecinos.


¿Qué tengo que hacer cuando haya recopilado toda la información necesaria para mi nueva vivienda para mi hipoteca?

1. Dirigirse a la notaría , donde le ayudarán y asesorarán para llevar de manera óptima la operación de compraventa, mediante la creación de la “escritura pública de compraventa”.
2. El notario redactará la escritura de compraventa y autorizará la misma, pasando por el asesoramiento técnico y advertencia del cumplimiento de las disposiciones legales.La escritura pública, es requisito indispensable y obligatorio a la horade inscribirse en el registro de la propiedad.


¿Qué tengo que hacer cuando haya recopilado toda la información necesaria para mi nueva vivienda para mi hipoteca?

1. Dirigirse a la notaría , donde le ayudarán y asesorarán para llevar de manera óptima la operación de compraventa, mediante la creación de la “escritura pública de compraventa”.
2. El notario redactará la escritura de compraventa y autorizará la misma, pasando por el asesoramiento técnico y advertencia del cumplimiento de las disposiciones legales.La escritura pública, es requisito indispensable y obligatorio a la horade inscribirse en el registro de la propiedad.

¿Cómo se gestiona y tramita una escritura de compra-venta para mi hipoteca?

1. Es necesario la expedición de la copia autorizada por el notario.
2. Luego hay que liquidar y pagar los impuestos que corresponden según el tipo de vivienda (si es nueva o usada) ante la hacienda pública.
3. Seguidamente se presenta la escritura ya pagada ante el registro de la propiedad.
4. Finaliza con la inscripción de la misma en el citado registro.
Consejo: Modificar en el catastro la titularidad que allí figura, para que aparezca el nuevo propietario.

¿Qué referencia es mejor Euribor o IRPH para mi hipoteca?

Consideramos que lo más importante no es el índice sino el conjunto del índice más el diferencial aplicado al mismo puesto que nadie puede saber cómo van a evolucionar los mismos. En todo caso, apuntar que el IRPH históricamente ha sido un índice más estable que el Euribor/Mibor, ya que la naturaleza de éstos no corresponde a operaciones hipotecarias.

Fuente: BBVA





Hipoteca Fácil BBVA Fija

Si quiere tener todo previsto y no estar sometido a las oscilaciones y sorpresas del mercado, le ofrecemos la Hipoteca Fácil BBVA Fija. Con este producto se asegura, para toda la vida del préstamo, un tipo de interés fijado en un momento de tipos mínimos históricos.

El plazo se adapta a sus preferencias pudiendo optar hasta un máximo de 30 años para el supuesto de adquisición de primera vivienda.

En BBVA le ofrecemos una serie de servicios adicionales que le facilitarán los trámites a la hora de adquirir su vivienda:

* Informe Técnico del Hogar. Para que conozca el estado de su futura casa antes de comprarla. Le ofrecemos un exhaustivo chequeo técnico con un informe de reformas recomendadas, un presupuesto estimado de reforma tipo que optimizaría el valor de su vivienda y, la posibilidad, en cada caso, de obtener financiación para dichas mejoras.

* Alta de Suministros. Mediante una sola gestión realizada en su Oficina BBVA, este servicio le permitirá:

o Tramitar el Alta de Suministros: agua, gas, electricidad, teléfono de su vivienda, en caso de adquirir una vivienda de nueva construcción.
o Cambiar la titularidad de los recibos, en el caso de adquirir una vivienda de 2ª mano.

* Tasaciones y Verificaciones. BBVA se relaciona con un amplio abanico de Sociedades de Tasación homologadas que ofrecen opinión independiente sobre el valor de la vivienda, así como su situación urbanística y otras informaciones de su interés.

Además, si así lo desea, podemos verificar la situación registral de su vivienda: comprobar que el vendedor es realmente el titular y propietario de la vivienda que desea adquirir, así como cerciorarnos si existe algún tipo de carga sobre la misma.





Heredar una vivienda con testamento

Recibir una casa por vía testamentaria puede suponer muchos gastos y un gran esfuerzo

Como seguramente no está en el deseo de nadie que sus pertenencias vayan a manos desconocidas o que se distribuyan sin seguir sus preferencias, lo más lógico es que se decida hacer testamento. Algo que, aunque puede evitar problemas y excesivos costes, no está exento de posibles sorpresas, sobre todo si se desconoce que no se pueden dejar todos los bienes a quien se escoja libremente.

La Ley obliga a respetar a los “herederos forzosos” o legitimarios. Estos herederos legítimos son los descendientes o, en su ausencia, los ascendientes y, en ambos casos, el cónyuge viudo, siempre que no esté separado legalmente. A ellos irán a parar los bienes, a no ser que sean desheredados, algo que no resulta sencillo, ya que deben darse una serie de causas objetivas.

Aunque realizar testamento permite cambiar las cosas, no es fácil sustraerse a la rigidez de la legítima. Y, aunque hay infinidad de casos y, por tanto, de testamentos, lo cierto es que se suele testar de manera similar. Así, por ejemplo, uno de los casos más frecuentes es el del matrimonio con hijos que realiza el testamento ante notario, uno a continuación de otro, pues hay que precisar que se trata de un acto individual. En estos casos, los testadores normalmente eligen el testamento que incorpora la cláusula Socini.

Este método consiste en testar a favor del cónyuge para todo el usufructo universal de los bienes, es decir, otorgarle el disfrute de la totalidad del patrimonio, y no de una parte como ocurriría si no se hubiera hecho testamento. No obstante, si el viudo lo desea, puede optar, en el momento de la partición, por el usufructo de mejora que estipula la legítima más el tercio en propiedad de libre disposición, en vez del usufructo universal, en cuyo caso, los hijos tendrían la legítima estricta.

Por contra, en caso de que el viudo elija el usufructo universal, los hijos se convierten en los herederos por partes iguales de todos los bienes, siendo nudo propietarios; es decir, no podrían usar y disfrutar los bienes hasta el fallecimiento del viudo.

Con esta fórmula, lo que se consigue es que, si bien el viudo o viuda ve mejorada su situación al poder disfrutar en usufructo de todos los bienes, y no de una parte de los mismos, los hijos también obtienen ventajas, ya que en vez de los dos tercios que les corresponden legítimamente de la herencia, obtendrán todo. Si algún hijo reclamara, no obstante, su legítima limpia, obtendría los bienes en propiedad inmediatamente, pero serían menos.

Claro que, en el caso de la vivienda, puede plantearse un problema. ¿Qué ocurriría si el hijo reclama su parte? La ley prevé esta posibilidad que podría conllevar a dejar sin vivienda al viudo o viuda. Así, en el Derecho común y si se trata de un matrimonio bajo el régimen económico de bienes gananciales, el viudo tendrá derecho preferente, al partir los bienes gananciales, a quedarse con la totalidad de la vivienda en pleno dominio, pero indemnizando con dinero en su caso a los herederos por la parte que a éstos correspondiera. Más oscuro sería el panorama si no dispusiera de las cantidades y se viese obligado a poner en venta la casa. El viudo o viuda podría quedarse literalmente en la calle. Lo que sí hay que dejar claro en tema de herencias, es que el pacto entre los herederos es lo que prevalece, con lo que las buenas relaciones son clave a la hora de un reparto menos tortuoso. Supongamos que todos estos baches están superados y que finalmente es usted el destinatario de la casa de la herencia. Esto no significa que, automáticamente, posea la vivienda, al menos no sin antes haber pagado el Impuesto por Sucesiones.

Fuente: Consumer





miércoles, enero 18, 2006

Legislación - LEY 2/1981, DE 25 DE MARZO DE 1981, DE REGULACION DEL MERCADO HIPOTECARIO

LEY 2/1981, DE 25 DE MARZO DE 1981, DE REGULACION DEL MERCADO HIPOTECARIO
  • Disposición preliminar
  • Sección I: entidades financieras
  • Sección II: operaciones activas
  • Sección III: operaciones pasivas
  • Sección IV: régimen fiscal, financiero y de control administrativo
  • Sección V: mercado secundario
  • Disposiciones adicionales

Disposición preliminar

Artículo 1

Las entidades financieras a las que este Ley se refiere podrán conceder préstamos hipotecarios y emitir los títulos necesarios para su financiación, de acuerdo con los requisitos y finalidades que la misma establece, sin perjuicio de que estas Entidades u otras puedan emitir y transmitir obligaciones, con garantía o sin ella, de conformidad con la legislación vigente.

Sección 1: entidades financieras

Artículo 2

1. Las entidades financieras que a continuación se detallan podrán otorgar préstamos y emitir los títulos que se regulan por la presente Ley, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de las normas especiales del Banco Hipotecario de España:

a) el Banco Hipotecario de España y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de crédito.

b) los bancos privados comerciales o industriales y de negocios, incluido el Banco Exterior de España.

c) las cajas de ahorros.

d) la Caja Postal de Ahorros.

e) las entidades de financiación reguladas por el Real Decreto 896/1977, de 28 de marzo.

f) las entidades cooperativas de crédito.

g) las sociedades de crédito hipotecario a que se refiere el artículo 3º siguiente.

2. Las emisiones de títulos de renta fija con garantía hipotecaria que realicen los promotores, constructores y sociedades de arrendamiento financiero inmobiliario que reúnan los requisitos que se determinen, gozarán del régimen fiscal y financiero que en esta Ley se contempla para los bonos hipotecarios y estarán sometidas al control que en la misma se establece.
Artículo 3

1. Las sociedades de crédito hipotecario revestirán la forma de sociedades anónimas y tendrán por objeto único la realización de las operaciones activas y pasivas reguladas en esta Ley.

2. Las sociedades de crédito hipotecario podrán abrir cuenta de depósito a largo plazo y de ahorro vinculado. En este caso, el importe del crédito que estas sociedades otorguen guardará relación con el tiempo transcurrido desde la constitución del ahorro vinculado.

3. La autorización para su establecimiento será



Sección 2: operaciones activas

Artículo 4

La finalidad de las operaciones de préstamo a que se refiere esta Ley será la de financiar, con garantía de hipoteca inmobiliaria, la construcción, la rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento social, construcción de edificios agrarios, turísticos, industriales y comerciales y cualquier otra obra o actividad.

Artículo 5

Los préstamos a que se refiere esta Ley habrán de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble grabasen otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación de dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y otras o a su proposición a la hipoteca que se constituye previamente a la emisión de los títulos.

El préstamo garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del setenta por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo podrá alcanzar el 80% del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la institución financiera podrá exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.

Reglamentariamente se determinarán:

1. los bienes que no podrán ser admitidos en garantía, debido a que por su naturaleza no representen un valor suficientemente estable y duradero. En ningún caso podrán ser excluidos como bienes hipotecables las viviendas de carácter social que gocen de protección pública.

2. los supuestos en que pueda excederse la relación del setenta por ciento entre el crédito garantizado y el valor del bien hipotecado, con el límite máximo del ochenta por ciento, así como aquellos en que la Administración, en función de las características de los bienes hipotecados, pueda establecer porcentajes inferiores al setenta por ciento. En todo caso se aplicará el límite máximo del ochenta por ciento a las viviendas sociales de protección pública.

3. las condiciones de la emisión de los títulos que se emitan con garantía de hipoteca sobre las obras en construcción.

Artículo 6

Las entidades financieras a que se refiere el artículo 2º.1, podrán conceder avales para garantizar la devolución de préstamos ajenos cuando el préstamo constituya en contragarantía, a favor de la Entidad avalista, una hipoteca inmobiliaria que reúna todos los requisitos exigidos en esta Ley. Los fondos así obtenidos por el prestatario avalado deberán ser destinados a los fines previstos en el artículo 4º.

El importe de estos avales no se tomará en cuenta en la entidad avalista, a los efectos de calcular el límite máximo de emisión de los títulos a que se refieren los artículos 16 y 17 siguientes, aun cuando, en todo caso, tendrán la consideración de capitales en riesgo.
Artículo 7

1. Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las entidades a que se refiere el artículo 2º, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecerán.

2. El Ministerio de Economía y Comercio, previo informe del Instituto de Crédito Oficial, regulará:

a) las normas generales sobre la tasación de los bienes hipotecables, a que habrán de atenerse tanto los servicios de las Entidades prestamistas como las entidades especializadas que para este objeto puedan crearse.

b) la forma en que deba constar la tasación efectuada.

c) el régimen de inspección del cumplimiento de tales normas.

Artículo 8

Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Artículo 9

Reglamentariamente se establecerá el porcentaje mínimo que deben representar los recursos propios de las entidades financieras a que se refiere el artículo 2º respecto de los capitales en riesgo por razón de préstamos y avales con garantías hipotecarias.

Artículo 10

Las hipotecas inscritas a favor de las entidades a que se refiere el artículo 2º sólo podrán ser impugnadas al amparo del párrafo 2º del artículo 878 del Código de Comercio, mediante acción ejercitada por los Síndicos de la quiebra, en la que se demuestre la existencia de fraude en la constitución de gravamen, y quedando en todo caso a salvo el tercero que no hubiera sido cómplice de aquél.



Sección 3: operaciones pasivas

Artículo 11

Las entidades a que se refiere el artículo 2º que dispongan de créditos hipotecarios con los requisitos establecidos en la sección anterior podrán emitir cédulas y bonos hipotecarios que podrán ser nominativos, a la orden o al portador, con amortización, periódica o no periódica, a corto o largo plazo, con interés constante o variable, con o sin prima, en serie o singularmente, con arreglo a lo que disponen los artículos siguientes. La realización de estas emisiones se ajustará a las normas administrativas sobre emisiones de títulos valores de renta fija.
Artículo 12

Las cédulas hipotecarias podrán ser emitidas por las entidades a que se refieren los apartados a), b), c), d), e), f) y g) del artículo 2º.

El capital e intereses de las cédulas hipotecarias estarán especialmente garantizados, sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre todas las que en cualquier tiempo consten inscritas a favor de la entidad emisora, sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal de la misma.

Las emisiones de cédulas hipotecarias no estarán comprendidas en el número 10 del artículo 21 del Código de Comercio ni les será de aplicación el capítulo VII de la Ley sobre Régimen Jurídico de las Sociedades Anónimas de 17 de julio de 1951.
Artículo 13

Los bonos hipotecarios podrán ser emitidos por todas las entidades a que se refiere el artículo 2º.

El capital y los intereses de los bonos estarán especialmente garantizados por los créditos hipotecarios que se afecten en la escritura de emisión, lo que se hará constar en el Registro de la Propiedad por nota al margen de las respectivas inscripciones de las hipotecas afectadas.

Será necesaria la constitución de un Sindicato de tenedores de bonos, cuando éstos se emitan en serie, y la designación por la entidad emisora de un Comisario que concurra al otorgamiento de la escritura de emisión en nombre de los futuros tenedores de bonos. Dicha persona, cuyo nombramiento deberá ser ratificado por la Asamblea de tenedores de bonos, será Presidente del Sindicato, y además de las facultades que le hayan sido conferidas en la escritura de emisión o las que le atribuya la citada Asamblea, tendrá la representación legal del Sindicato, podrá comprobar que por la Entidad se mantiene el porcentaje a que se refiere el artículo 17.1. y ejercitar las acciones que correspondan a aquél. Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo 3º del artículo 12 de la Ley, el Presidente, así como el Sindicato en todo lo relativo a su composición, facultades y competencias se regirán por las disposiciones del capítulo VII de la Ley de Sociedades Anónimas en cuanto que no se opongan a las contenidas en la presente Ley.
Artículo 14

Las cédulas y bonos hipotecarios incorporan el derecho de crédito de su tenedor frente a la Entidad emisora, garantizado en la forma que disponen los artículos 12 y 13, y llevarán aparejada ejecución para reclamar del emisor el pago, después de su vencimiento. Los tenedores de los referidos títulos tendrán el carácter de acreedores singularmente privilegiados, con la preferencia que señala el número 3º del artículo 1923 del Código Civil frente a cualesquiera otros acreedores, con relación a la totalidad de los créditos hipotecarios inscritos a favor del emisor cuando se trate de cédulas y con relación a los créditos hipotecarios afectados cuando se trate de bonos. Los tenedores de los bonos de una emisión tendrán prelación sobre los tenedores de las cédulas cuando concurran sobre un crédito afectado a dicha emisión.
Artículo 15

Las entidades a que se refiere el artículo 2º podrán hacer participar a terceros en todo o en parte de uno o varios créditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisión de títulos valores denominados participaciones hipotecarias.

No serán susceptibles de participación los créditos hipotecarios que sirvan de garantía a la emisión de bonos hipotecarios.

Dicha participación podrá realizarse al comienzo o a lo largo de la vida del préstamo concedido. Pero el plazo de participación no podrá ser superior al que reste por transcurrir para el vencimiento del crédito hipotecario ni el interés superior al establecido para éste.

El titular de la participación hipotecaria tendrá acción ejecutiva contra la Entidad emisora, siempre que el incumplimiento de sus obligaciones no sea consecuencia de la falta de pago del deudor en cuyo préstamo participa dicha persona. En este caso, el titular de la participación concurrirá, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la operación y sin perjuicio de que la Entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el cedido en la participación, cuando éste fuera inferior. El titular de la participación podrá compeler al acreedor hipotecario para que inste la ejecución.

Si el acreedor hipotecario no instare la ejecución judicial dentro de los sesenta días desde que fuera compelido a ello, el titular de la participación podrá subrogarse en dicha ejecución, por la cuantía de su respectiva participación. Las notificaciones pertinentes se harán fehacientemente.

La parte de créditos cedida en participaciones hipotecarias no se computará dentro de la cifra de capitales en riesgo.

En caso de quiebra de la entidad emisora de la participación, el negocio de emisión de la participación sólo será impugnable en los términos del artículo 10 y, en consecuencia, el titular de aquella participación gozará de derecho absoluto de separación en los términos previstos en los artículo 908 y 909 del Código de Comercio. Igual derecho de separación le asistirá en caso de suspensión de pagos o situaciones asimiladas de la entidad emisora de la participación.

Artículo 16

Las entidades no podrán emitir cédulas hipotecarias por importe superior al 90% de los capitales no amortizados de los créditos hipotecarios de su cartera, deducidos el importe de los afectados a bonos y participaciones hipotecarias.

Artículo 17

1. Las entidades no podrán emitir bonos hipotecarios por importe superior al noventa por ciento de los capitales no amortizados de los créditos afectados.

2. El vencimiento medio de los bonos hipotecarios no podrá ser superior al de los créditos afectados.

Artículo 18

1. El emisor estará obligado a mantener en todo momento los porcentajes a que se refieren los dos artículos anteriores.

2. Si por razón de la amortización de los préstamos, el importe de las cédulas y bonos emitidos excediera, respectivamente, de los límites señalados, las Entidades podrán optar por adquirir sus propios bonos, cédulas o participaciones hipotecarias hasta restablecer la proporción o, en el caso de que se produzca la cancelación de hipotecas afectadas a una emisión de bonos, sustituirlas por otras que reúnan las condiciones exigidas, afectándose éstas registralmente mediante nota marginal que se practicará a la vista de la escritura pública otorgada por el emisor y de la aceptación del Sindicato de Tenedores de dichos bonos.

3. Cancelada la hipoteca por haber satisfecho el préstamo el deudor hipotecario o por cualquier otra causa legal, quedará extinguida la nota de afección a que se refiere el artículo 13 y se procederá de oficio a su cancelación.



Sección 4: régimen fiscal, financiero y de control administrativo

Artículo 19

1. Las adquisiciones de títulos hipotecarios a que se refiere el artículo 11 anterior, realizadas durante el periodo administrativo necesario para conseguir respecto de los mismos las condiciones de cotización calificada, se considerarán inversiones, a los efectos de las deducciones previstas en el apartado 4, f), 2º, del artículo 29 de la Ley 44/1978, de 8 de septiembre.

Asimismo, su suscripción durante el indicado plazo tendrá el carácter de inversión a los efectos previstos en el artículo 26, párrafo 1º, de la Ley 61/1978, de 27 de diciembre.

Para las adquisiciones o suscripciones de los anteriores títulos, según proceda, realizadas con posterioridad a dicho plazo, se aplicarán los citados artículos 29 y 26 en sus propios términos.

2. La emisión, transmisión y cancelación de los títulos hipotecarios regulados en esta Ley, así como su reembolso, gozarán de la exención establecida en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Artículo 20

Los títulos hipotecarios regulados en esta Ley serán admitidos como inversiones de las reservas obligatorias de las sociedades y empresas mercantiles, equiparándose a estos efectos a los valores cotizados en Bolsa.

En particular, serán admitidas para los siguientes fines:

a) inversiones de las reservas técnicas de las entidades de seguros y de capitalización y de ahorro.

b) inversión de los recursos de las sociedades y fondos de inversión mobiliaria.

c) inversión en fondos de reserva de las entidades de la Seguridad Social.

Artículo 21

Sin perjuicio de las atribuciones del Banco de España y de las competencias de otros órganos de la Administración en sus respectivas materias, corresponderá al Ministerio de Economía y Comercio el control e inspección de la aplicación de las normas de esta Ley, especialmente en lo que se refiere a la constitución y funcionamiento de las sociedades de crédito hipotecario y condiciones de la garantía de los créditos, el cumplimiento de las normas de tasación, los requisitos exigibles para las emisiones de cédulas, bonos y participaciones y las proporciones establecidas entre las partidas de activo y pasivo, así como los aspectos referentes al funcionamiento del mercado secundario.



Sección V: mercado secundario

Artículo 22

Los títulos hipotecarios serán transmisibles por cualesquiera de los medios admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público ni notificación al deudor. Cuando sean nominativos podrán transmitirse por declaración escrita en el mismo título. En caso de que los títulos sean al portador, se presumirá que el propietario de los mismos es el último perceptor de intereses.

Artículo 23

Las juntas sindicales de las Bolsas Oficiales de Comercio procederán de inmediato a admitir provisionalmente a cotización oficial los títulos hipotecarios que hayan sido emitidos conforme a la presente Ley. La entidad emisora de estos títulos deberá completar la documentación y requisitos necesarios para la admisión definitiva en el plazo de un año.

Artículo 24

1. El emisor tendrá la facultad de negociar sus propios títulos hipotecarios, comprarlos, venderlos y pignorarlos, dentro de los límites que reglamentariamente se establezcan.

2. Las condiciones aplicadas a estas operaciones y servicios serán las establecidas en las normas sobre tarifas bancarias.

3. No se podrán conceder préstamos hipotecarios a las personas titulares del capital de la Entidad o a sus directivos, en los términos que reglamentariamente se determinen.

Artículo 25

1. Todas las entidades que emitan títulos hipotecarios al amparo de esta Ley podrán participar en fondos de regulación del mercado de títulos hipotecarios, mediante la suscripción de participaciones de éstos, por un importe igual al tanto por ciento de cada emisión que realicen.

2. Estos fondos tendrán como finalidad regular el mercado secundario de títulos hipotecarios mediante la compra y venta de los mismos, con el fin de asegurar un grado suficiente de liquidez.

3. Reglamentariamente se establecerán las funciones que deban realizar estos fondos, las inversiones en que puedan emplear sus recursos y los criterios para el desempeño de su función de regulación del mercado, teniendo en cuenta los tipos de interés de éste y las directrices de política económica.

4. El Banco Hipotecario de España promoverá la constitución de una sociedad gestora con un fondo de regulación de carácter público, cuya finalidad prioritaria será la de fomentar la financiación de la construcción y adquisición de viviendas. Por vía reglamentaria se determinará la forma en que deba regirse dicho fondo, atendiendo a las directrices de política monetaria.

5. Este fondo gozará de los mismos beneficios fiscales de que disfruten los Fondos de Inversión Mobiliaria, sin que, en ningún caso, los beneficios que pueda obtener se imputen a sus partícipes mientras no se distribuyan los mismos.

6. Y para la financiación de sus necesidades, el fondo contará con los porcentajes de participación sobre las emisiones que intervienen en el mercado y con la posibilidad de acceso a la refinanciación en el Banco de España en las condiciones que se desarrollarán reglamentariamente.


Disposiciones adicionales

1ª. En todo lo no previsto en esta Ley y en cuanto a los requisitos para la constitución, modificación y extinción de las hipotecas, se aplicarán en todo caso el Código Civil y la legislación hipotecaria.

2ª. En el plazo de seis meses el Gobierno, a propuesta de los Ministerios de Justicia y Economía y Comercio, en sus respectivas esferas, dictará normas complementarias para el adecuado funcionamiento del mercado hipotecario y en particular las de ejecución de las cédulas y bonos, las de cancelación registral sobre la base de los principios que informan esta Ley, así como las de revisión y fijación del límite a los aranceles de Notarios, Registradores y Agentes mediadores para las operaciones reguladas por la misma.

3ª. El Gobierno regulará por Decreto la figura del Seguro de Crédito con la finalidad de garantizar y dar seguridad a las operaciones sobre préstamos hipotecarios.

Nota:
Desarrollado, artículo 7º, por Real Decreto de 30 de mayo de 1997, número 775/1997.
Derogado parcialmente, artículo 25.5, por Ley de 27 de diciembre de 1995, número 43/1995, disposición derog. 1.6.
Añadido, párrafo final al artículo 15 por Ley de 7 de julio de 1992, número 19/1992.
Modificado, artículo 12, párrafo 1º, por Ley de 29 de julio de 1988, número 26/1988, disposición adicional 5ª.
Derogado parcialmente, artículo 21 (excepto párrafo 1.º), por Ley de 29 de julio de 1988, número 26/1988.
Derogado parcialmente, artículo 23, por Ley de 28 de julio de 1988, número 24/1988.





martes, enero 17, 2006

El subarriendo

Hoy en día es muy habitual el subarriendo, sobre todo de viviendas, debido al elevado precio de los alquileres y a las necesidades de la población de compartir estos gastos.

Partiendo de que se entiende por subarriendo el arrendamiento realizado a su vez por un arrendatario, en calidad de subarrendador a otro subarrendatario, lo normal es que en el contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda o no (por ejemplo locales, pabellones, naves etc.), las partes acuerden en una de sus estipulaciones si es posible o no el subarriendo por parte de quien alquila el inmueble.

Si aparece en el contrato de arrendamiento que no es posible el subarriendo por parte del arrendatario, se estipulará que es causa de resolución del contrato. Por lo tanto en estos casos si se procede a subarrendar el piso o local, contrariando lo pactado, el arrendador unilateralmente podrá rescindir el arrendamiento alegando esta causa, perdiendo el arrendatario todo derecho a indemnización alguna.

Si, por el contrario, en el contrato de arrendamiento no aparece ninguna alusión a la posibilidad del subarriendo se podrá entender que es posible, siempre y cuando el arrendador dé su beneplácito.

Para llevar a cabo correctamente esta posibilidad siempre habrá que notificar por escrito y de manera fehaciente al arrendador la intención de subarrendar el objeto del arrendamiento, mencionando datos de interés como son los de identificación.

El arrendador, una vez recibida la notificación, deberá contestar de la misma manera al arrendatario consintiendo o no el subarriendo.

Queda claro que el contrato de arrendamiento no se puede ceder ni total ni parcialmente a un inquilino por parte del arrendatario sin el consentimiento escrito de su propietario. Además, el precio del alquiler a un tercero subarrendatario no podrá ser superior al que corresponda al arrendamiento.





Obras de mejora

El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento en el plazo de un mes desde la comunicación de las obras.

Las obras de mejora atienden a una doble clasificación según su naturaleza: aquellas de mero lujo o suntuarias que desea realizar el arrendador y aquellas otras que son debidas a una disposición legal (rehabilitación del edificio, revocación de la fachada...) y que han de ser realizadas sin poder esperar a la finalización del contrato. Respecto de las primeras, el arrendatario no está obligado a soportarlas, ya que en todo caso para su realización ha de prestar su consentimiento. En relación con las segundas, el arrendatario sí está obligado a soportar la realización de las mismas. En tal caso el arrendador deberá comunicar al arrendatario con tres meses de antelación al inicio de las obras su intención de realizarlas, indicando su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Sin embargo, y en relación con lo anterior, el arrendatario podrá en el plazo de un mes desde la comunicación de las obras, desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. Desistimiento que dará lugar a la extinción del contrato en el plazo de dos meses desde el mismo, durante los cuales las obras no podrán comenzar. Asimismo, el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a una indemnización de los gastos que las obras le obliguen a realizar.

Fuente: Con





lunes, enero 16, 2006

l precio del alquiler de vivienda subió una media del 4,3% en 2005, dos décimas más que en 2004

Este encarecimiento es más del doble que el objetivo de inflación marcado por el Gobierno a principios del ejercicio

El precio medio del alquiler de vivienda subió un 4,3% durante 2005, lo que supone dos décimas más respecto a la tasa del 4,1% registrada en el ejercicio precedente, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este encarecimiento es más del doble que el objetivo de inflación marcado por el Gobierno (2%) y seis décimas superior al incremento real del IPC en el conjunto de 2005 (3,7%).La estadística de precios de alquiler del INE pone de manifiesto también la heterogeneidad que este mercado presenta en las distintas comunidades autónomas, dado que siete regiones experimentaron subidas de precio por encima de la media nacional.Así, Murcia es la comunidad donde más se encareció el alquiler en 2005, con un aumento medio del 5,5%, por delante de Andalucía, que registró un incremento del 5,4%; mientras que la Comunidad de Madrid y la de Extremadura contabilizaron una tasa interanual del 5%. También se anotaron subidas por encima de la media nacional La Rioja, al alcanzar un aumento del 4,6%; Aragón y Asturias, que contabilizaron un incremento del 4,4% cada una.Las rentas en Cataluña y el País Vasco experimentaron un crecimiento igual a la media nacional, mientras que por debajo de ese porcentaje se situaron Castilla-La Mancha, con una subida del 3,7%; Galicia, del 3,6%, y Baleares, del 3,4%. Entre las regiones que se anotaron las subidas más moderadas se encuentran las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, Navarra, Cantabria, Castilla y León y Canarias.

Fuente: Con





El Ministerio augura un "aterrizaje suave" de los precios

El Ministerio de Vivienda -que ha sido incapaz de cumplir las promesas hecha spor el PSOE en camapña electoral- augura ahora un "aterrizaje suave" de los precios de los pisos que proporcionará estabilidad al sector inmobiliario y a la economía. Eso e slo que dice la minsitra María Antonia Trujillo.

La ministra Trujillo defendió ayer en Sevilla que las políticas impulsadas por el Ministerio han propiciado una "desaceleración" de los precios. En este sentido, apuntó que en el último trimestre de 2005 el aumento de los mismos fue "sólo" de un 13%. Por este motivo, consideró que se está trabajando "en la dirección oportuna para ofrecer resultados oportunos".

La ministra aludió a la aprobación del Plan de Choque que, según precisó, supuso 1.030 millones de euros y 71.000 viviendas más, así como a la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) y al Plan Vivienda 2005-2008, como instrumentos que "han hecho que el precio de la vivienda vaya aterrizando".

En su opinión, en los próximos meses se va a producir una desaceleración aún mayor de los precios que proporcionará estabilidad al sector inmobiliario y a la economía española. El coste de la vivienda "cada vez va subiendo menos, hasta que consigamos el aterrizaje suave que todos queremos, las familias, los poderes públicos y el sector privado", concluyó Trujillo.

Fuente: Ladrillos





El auge inmobiliario se traslada de lugar

Los aumentos de precios más acusados se están produciendo ahora en ciudades pequeñas y en municipios cercanos a las grandes urbes: «En plena época de desaceleración y de vuelta a la normalidad es ahora cuando muchas localidades están experimentando su particular 'boom' de vivienda. Se trata, en la mayoría de los casos, de ciudades de más de 25.000 habitantes y que no alcanzan los 100.000, cuyos incrementos bien se podrían atribuir a ciudades como Madrid, Barcelona o San Sebastián. Eso sí, hace por lo menos un par de años, ya que es en las ciudades con los precios más elevados donde ahora las subidas de precios están siendo más suaves. Todo lo contrario de lo que sucede en las localidades pequeñas y medias. De hecho, frente a la media nacional -el incremento de los precios de la vivienda en 2005 fue de un 10,8%, según datos de la compañía Sociedad de Tasación-, son las casi 200 poblaciones de menos de 25.000 habitantes las que han experimentado el mayor aumento medio (14,9%).»

Fuente: El Mundo
"Los municipios medios experimentan ahora su particular «boom» inmobiliario".





martes, enero 10, 2006

La Asociación Hipotecaria Española calcula que los préstamos suscritos desde 2002 se encarecerán hasta 104 euros mensuales si el Euribor aumenta punto

Todo indica que se alcanzará un nuevo récord cuando se conozcan las cifras totales

El número de visados de obra para vivienda en España ascendió en los diez primeros meses del año pasado a 646.853, un 16,06% más que un año antes, cuando la cifra era de 557.300, lo que permite augurar que en 2005 se habrá producido un nuevo récord de construcción de pisos.En 2004, el número de viviendas iniciadas se situó en 739.658, frente a las 690.206 de 2003, las 575.545 de 2002, las 561.186 de 2001, y las 594.820 de 2000.El dinamismo del sector de la construcción se mantiene por tanto firme, pese a que el precio de los pisos continúa creciendo a un ritmo superior al 13%, según las cifras proporcionadas por el Ministerio de Vivienda.Sin embargo, persiste la escasa presencia del sector público en la promoción de viviendas, ya que de todos los pisos iniciados en los primeros diez meses de 2005, apenas 7.699 estuvieron impulsados por las administraciones públicas, el 1,19% del total. Mientras el incremento de los pisos iniciados alcanza el 16%, el de los terminados es aún mayor y se eleva hasta el 18,5%. En concreto, en los diez primeros meses de 2005 se terminaron de construir un total de 435.442 casas, muy por encima de las 367.431 de un año antes.Del total de pisos terminados, 4.230 fueron de promoción pública, esto es, el 0,97% del total, aunque la cifra es un 29% inferior a la de un año antes, cuando se alcanzaron los 5.954.

Fuente: Consumer





El precio de los pisos nuevos en la costa creció un 11,8% en 2005, casi dos puntos menos que el año anterior

Algunas localidades como Roquetas de Mar, Ayamonte, Canet de Mar o Benidorm presentan encarecimientos superiores al 19

El precio de los pisos nuevos en la costa española aumentó un 11,8% interanual en 2005, casi dos puntos porcentuales menos que un año antes, cuando el alza llegó al 13,5%, según los datos del último informe de la Sociedad de Tasación. Como en el resto del mercado, los pisos de playa comienzan a dar síntomas de estabilización tras haber alcanzado cotas muy altas en pasados ejercicios. Aún así, algunas localidades como Roquetas de Mar, Ayamonte, Canet de Mar o Benidorm continúan ajenas al enfriamiento general y presentan encarecimientos superiores al 19%.La costa española sigue el camino del conjunto del sector inmobiliario. Menores repuntes aunque con precios por metro cuadrado en los pisos nuevos al alcance de unos pocos. Es el ejemplo de Marbella o Torremolinos, en donde el metro cuadrado construido (que no útil) supera los 2.000 euros. Un nivel que se repite en Palma de Mallorca (2.217 euros), Santander (2.164) o las localidades barcelonesas de Gavá (2.610) y Sitges (2.899). Caso aparte son los 3.585 euros de San Sebastián o los 3.700 de media de Barcelona. Entre las zonas más "asequibles" se encuentran las localidades catalanas San Vicent de Montalt (1.660 euros) y Caldes d'Estrac, donde el metro cuadrado se paga a 1.660 y 1.715 euros, respectivamente.

Apariencia engañosa

Pero esta apariencia de precios asequibles es engañosa, pues en la primera de esas dos ciudades, donde podría parecer oportuno invertir en una residencia de verano, el precio aumentó el año pasado un 16%, mientras en la segunda lo hizo un 21,2% interanual, la segunda subida más alta de España.Este fenómeno tiene una sencilla explicación: al partir de precios muy inferiores a la media y ante la relativa escasez de nuevos desarrollos o zonas en expansión, el precio del metro cuadrado se dispara. Un fenómeno que se repite, por ejemplo, en Benidorm, donde en 2004 los pisos se encarecieron un 13,3% y el año pasado un 19,5%, o la cercana Benicarló, que ha pasado de un ritmo del 15,9% al 17,9%.

Los pisos de costa también se encarecieron sobremanera en otros puntos, como Ayamonte o Canet de Mar, donde subieron un 18,6% y un 18,2%, respectivamente. En similares términos se movió el mercado en ciudades como Amposta (18,8%), Cunit (19,2%) o Sant Carles de la Rapita (19,5%). Aumentos por encima de la media aunque no tan significativos fueron los de Algeciras (15,9%), El Prat de Llobregat (16,8%), Elche (15,4%) o Benicasim (15,4%).

Costa del Sol

Otro caso paradigmático es el de la ciudad andaluza de Roquetas de Mar. Allí el metro cuadrado se paga a 1.490 euros. Muy lejos de la media de las zonas de costa, que se eleva a 2.233 euros. Aunque aparezca como asequible, los pisos de la localidad almeriense acumulan un incremento medio en los dos últimos ejercicios superior al 20%. En 2005, en concreto, el repunte fue del 23,1%, el mayor de toda España. La costa del Sol es un caso aparte. Es una de las que más ha acusado la ralentización de los precios. Los analistas señalan que, tras años de rápida y desmesurada inflación inmobiliaria, ha tocado techo. Así se desprende de los datos de Sociedad de Tasación, que revelan que en sus principales destinos turísticos el encarecimiento interanual ha caído casi a la mitad. Así, si en 2004 Málaga, Marbella y Torremolinos presentaban repuntes del 20,2%, el 15,1% y el 21,2%, el pasado año esos ratios cayeron al 11,5%, el 9,5% y el 11,9%, respectivamente.

Los visados de obra nueva

Mientras, los visados de obra nueva para uso residencial en España se situaron en 600.162 unidades en los diez primeros meses de 2005, lo que supone un incremento del 4,9% respecto al mismo periodo del ejercicio precedente, según los últimos datos oficiales. En concreto, las viviendas familiares visadas fueron 569.811 hasta octubre, lo que se traduce en un aumento del 5,1% respecto al mismo periodo del ejercicio precedente, y confirma la tendencia alcista del ritmo de construcción de viviendas en el mercado español. Del total, los visados de obra nueva para casas unifamiliares ascendieron a 158.709 unidades, con un aumento del 2% respecto al periodo comprendido entre enero y octubre de 2004, mientras que ese porcentaje crece hasta el 6,28% en pisos en bloque, al alcanzar los 440.247 visados.

Fuente: Consumer





El Euribor llega al 2,783%

El Euribor a un año, el índice más utilizado en España para referenciar los préstamos hipotecarios, ha vuelto a subir en diciembre y se sitúa ya en el 2,783%. La subida, que aún tiene que ser confirmada por el Banco de España, previsiblemente a mediados de enero, es la tercera consecutiva y coloca el índice en su nivel máximo de los últimos tres años.

Hace tan sólo unos meses, el pasado junio, el índice alcanzó un mínimo histórico, bajando hasta el 2,103%.

Con esta subida se encarecerán las hipotecas contratadas con un tipo de interés variable y referenciadas al Euribor que se revisen durante las próximas semanas.

Para una hipoteca media de 145.161 euros, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, y un plazo de amortización de 20 años, la cuota mensual se situará en 789,38 euros. En cambio, hace un año, con el Euribor en el 2,301%, la cuota mensual era de 755,22 euros. La revisión hará que las familias tengan que hacer frente a un aumento de 34,16 euros al mes y, en el total del año, 409,92 euros más de gasto.

La cotización diaria del Euribor (el precio del dinero a un año vista que fijan las entidades financieras de la zona euro en el mercado interbancario) de este mes de diciembre hace pensar que en enero puede producirse otro nuevo incremento. La variable cerró el año cotizando al 2,841% y llegó a alcanzar valores en una de las sesiones del 2,852%.

Los expertos consideran que los bancos llevan varios meses -desde que comenzaron las subidas- sumando al Euribor los repuntes de los tipos de interés que podrían producirse en 2006, según sus previsiones, adelantándose al escenario del próximo año.

Por los niveles en los que se ha situado el índice hipotecario y por el comportamiento que éste ha demostrado durante las últimas semanas (abrió diciembre en el 2,76% y lo cerró claramente por encima del 2,80%), los analistas creen que las entidades de la zona euro dan por seguros unos tipos de interés entre un 0,5 y 0,75 puntos superiores a los 2,25 puntos actuales del precio del dinero.

Si las previsiones sobre los tipos de interés que hacen los expertos se cumplen, el Euribor continuará su escalada alcista, hasta situarse a finales de 2006 en cifras próximas al 3,5%.

Estos aumentos supondrían un encarecimiento de las hipotecas muy significativo para aquellas familias que tengan que revisar el tipo variable de su préstamo hipotecario, por la elevada diferencia entre el Euribor de 2006 y el del mismo mes de 2005.

La subida de diciembre supone un incremento de 0,09 puntos sobre el valor de noviembre, cuando la media mensual se fijó en el 2,684%, con uno de los incrementos porcentuales más importantes de los últimos años. La primera de las subidas se produjo en octubre, cuando el Euribor abandonó el 2,22% de septiembre y alcanzó el 2,41%.





jueves, enero 05, 2006

El Gobernador del banco de España avisa

El gobernador del Banco de España cree que el precio de los pisos está sobrevalorado en España entre un 24% y un 35%. Jaime Caruana, que dejará el cargo el próximo mes de junio, advierte de que hay un sector de familias que puede tener problemas si suben los tipos de interés. El dramático aviso aparece en un documento del Banco de España que incluye un apartado dedicado íntegramente al "boom del mercado de la vivienda en España".

El documento sostiene que los precios de las viviendas sufrieron una corrección a la baja en el primer lustro de los años noventa. Ahora la situación es diferente, ya que esa tendencia ha sido "más que contrarrestada por el fuerte crecimiento registrado desde entonces, de manera que en 2004 estaban por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo por una cantidad situada entre un 24% y un 35%, dependiendo del modelo que se emplee".

Caruana señala que "la experiencia muestra que las correcciones en los precios de la vivienda han tendido a ser suaves": "Sin embargo, cuanto más duren las elevadas tasas actuales en la inflación de la vivienda, mayor es el riesgo de una brusca o desordenada corrección en el futuro".

Los bancos no están en peligro

El gobernador del banco central subraya que la salud de las entidades financieras no está en peligro, a pesar de que la vivienda es la garantía de la tercera parte de los créditos bancarios.

La solvencia de bancos y cajas de ahorro y el hecho de que muchas hipotecas estén concedidas a tipos variables reducen las posibilidades de que una caída de precios afecte negativamente al sector bancario.

Caruana no es tan optimista al referirse a los clientes de los bancos. El nivel de endeudamiento sobre la renta disponible de las familias se ha duplicado entre mediados de los noventa y el año 2004, hasta superar el 100%, principalmente como consecuencia de los préstamos para la compra de pisos.

Por eso, el nivel de ahorro familiar, después de pagar los intereses de la deuda, ha caído hasta muy cerca de la tasa cero. Además, avisa Caruana, las grandes macrocifras "ocultan la situación de los hogares más vulnerables", cuyo nivel de deuda es ya demasiado elevado en relación a sus ingresos.

Tanto el crecimiento de los créditos hipotecarios como el de los precios de los pisos "no puede sostenerse indefinidamente en el futuro", alerta Caruana. "La economía española, y particularmente las familias, son ahora sin ninguna duda más vulnerables a evoluciones adversas, especialmente a un repunte en los tipos de interés potencialmente mayor de lo esperado. Estos riesgos serán más altos cuanto más tarde el mercado en hacer la corrección".

Los deducciones no son responsables

Caruana propone tres tipos de remedios: la prudencia financiera, la fiscalidad y las medidas estructurales.

Sobre la prudencia financiera, Caruana se refiere al papel del Banco de España para favorecer la prudencia en la concesión de créditos y lamenta que, en un mercado tan dinámico como el hipotecario, "la comunicación encuentra dificultades para influenciar ante posibles excesos".

Sobre la fiscalidad, el gobernador señala que, aunque las ventajas fiscales han contribuido a estimular la compra de pisos, "difícilmente pueden ser considerados como significativamente responsables del reciente boom". Cualquier reajuste debe medirse con mucho cuidado por el riesgo que entraña ajustar el valor de activos como los inmobiliarios mediante cambios en impuestos y subsidios.

En cuanto a posibles medidas estructurales, Caruana aconseja corregir los problemas legales que limitan la expansión del mercado de alquiler y las "todavía considerables" restricciones a la disposición de suelo para construir.

Fuente: Ladrillos





La Bilbao Bizkaia Kutxa lanza la primera hipoteca a 50 años

La Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK) ha lanzado una nueva hipoteca con un plazo de amortización de 50 años, especialmente dirigida a los jóvenes menores de 35 años.

Esta nueva hipoteca, según explicó la caja, tiene el plazo más amplio del mercado, permite financiar el 100% de la vivienda y el capital máximo solicitado puede ser hasta un 27% superior que en préstamos a 30 años. Además ofrece un periodo de carencia de cinco años en el que solamente se pagan los intereses.
La BBK abarca el 80% de los créditos hipotecarios de Vizcaya, un sector que creció un 20% dentro de la propia entidad en los primeros nueve meses de este año, tras varios ejercicios de niveles récord.
La caja, según explicó en un comunicado, considera que el préstamos hipotecario "seguirá siendo una de las principales apuestas" en el próximo ejercicio.
Esta nueva hipoteca va dirigida fundamentalmente a los jóvenes menores de 35 años, que son "los clientes con mayores necesidades de acceso a vivienda, y con menores recursos" y que constituyen "una de las prioridades de la entidad". Durante este año 2005, según informó BBK, aproximadamente el 50% de las operaciones hipotecarias han correspondido a jóvenes menores de 35 años.

Fuente: La Verdad





miércoles, enero 04, 2006

Las hipotecas se encarecerán este año en torno al 8%, según los analistas

En la práctica será como si se pagara una mensualidad más

Los titulares de hipotecas tendrán que hacer frente este año a un encarecimiento de sus préstamos en torno al 8%, lo que en la práctica será como si tuvieran que pagar 13 cuotas en lugar de 12, según las previsiones realizadas por los expertos del mercado hipotecario. Los salarios, mientras tanto, crecerán un 2%, por lo que las familias tendrán que dedicar una mayor parte de sus ingresos a pagar el préstamo.En 2005, con el euríbor en una cota media del 2,3%, la cuota mensual de una hipoteca de 120.000 euros a 20 años de plazo se situó en torno a 625 euros, en tanto que en 2006, cuando el índice llegue a una media del 3,2%, el desembolso de cada mes se acercará a los 680 euros. Este incremento de 55 euros al mes supondrá un aumento de 625 euros en la factura de todo el año, lo que a la hora de la verdad será lo mismo que pagar 13 cuotas en lugar de 12.El encarecimiento de la hipoteca será superior, previsiblemente, para aquellos que tengan la revisión anual a mitad de año. Y es que en el último ajuste se beneficiaron de un euríbor en cotas mínimas -poco por encima del 2,1%- y ahora tendrán que hacer sus cuentas con el indicador en el entorno del 3,2% y hasta en el 3,5%, según algunos analistas. En la práctica, esa subida supondrá un incremento del 10,6% en la cuota mensual.

Subida de tipos

Con la subida de 0,25 puntos acometida a principios de diciembre pasado, el Banco Central Europeo (BCE) dio por concluida la etapa del dinero barato y anunció el comienzo de una fase alcista, que será más pronunciada cuanto mejor se comporte la economía europea.Según la analista de Beta Capital Estefanía Ponte, el BCE subirá paulatinamente los tipos de interés oficiales hasta llegar al 3,5% a mediados de 2007, lo que supondría que en la mitad de 2006, el euríbor, que anticipa los movimientos del precio del dinero en 12 meses, podría acercarse a esa cota.Aún así, en el sector financiero no creen que las subidas previstas vayan a afectar de forma dramática a la capacidad de pago de las familias y, por tanto, no esperan aumentos de la morosidad, aunque sí reconocen el elevado nivel de endeudamiento alcanzado por los hogares.

En EE.UU.

El Consejo de Gobernadores de la Reserva Federal (FED) tendió a considerar en la reunión que precedió a la subida de los tipos de interés en diciembre en un cuarto de punto, hasta el 4,25%, que el final de los aumentos continuados en el precio del dinero está cerca, según las minutas publicadas ayer por el banco central. "A pesar de que cualquier acción futura dependerá de datos aún por llegar, la previsión acerca de la política monetaria realizada por la mayoría de los miembros (del Consejo) estuvo en la línea de que, dada la información actual, el número de pasos firmes adicionales probablemente no sea muy alto", según las minutas. En todo caso, los gobernadores difirieron durante la reunión acerca de cuántas subidas más de tipos serán necesarias para mantener el crecimiento económico y evitar un fuerte aumento de la inflación. "Los puntos de vista difirieron acerca de cuántos futuros aumentos se requerirán" en los tipos de interés, explican las minutas, en las que, sin embargo, no aparecen algunos términos como "acomodaticio", que en anteriores comunicados sirvieron a los analistas para predecir un aumento en el precio del dinero.

Fuente: Consumer





Se acabó el dinero barato

Durante 2005 las expectativas sobre el precio del dinero han cambiado mucho. Empezamos el año con tipos de interés al 2%, un nivel que se mantenía estable desde junio de 2003 y para el que no había perspectivas de cambio, vista la situación de la economía europea que no acaba de recuperarse.

A principios de verano se llegó incluso a especular con una posible bajada de tipos. Hubiera sido un hito histórico pero no se cumplió. De hecho, en el último trimestre de 2005 todo ha cambiado radicalmente: las previsiones se corrigieron y se empezaron a apuntar primero subidas de tipos que se producirían en el segundo semestre de 2006 para después especular con que el cambio de ciclo se produciría en el primer trimestre del nuevo año, según publica idealiasta.com

Estaba claro que la subida de tipos era algo que estaba cerca, muy cerca. Tanto que a principios de octubre Jean Claude Trichet, presidente del Banco Central Europeo (BCE), anunció que ya estaban listos para subir los tipos, incluso en 2005.

Trichet no avisó en balde. El pasado 1 de diciembre el bce subió los tipos de interés al 2,25%, aunque después ha intentado tranquilizar asegurando que se trata de un incremento puntual que no marca el inicio de una serie de subidas. Algo que el mercado no termina de creerse. De hecho se esperan mayores tipos para el año 2006, en torno al 2,75% o incluso el 3%. estas predicciones están provocando una escalada en el euribor, que cierra 2005 al 2,78%, el nivel más alto desde enero de 2003 y casi medio punto por encima de la cifra con la que comenzó el año (2,31%).

Un aumento que es posible que siga creciendo en 2006 ya que según los analistas el euribor podría situarse al 3,5% en el segundo semestre del próximo año. No obstante, la unión europea no es la única que ha cambiado el rumbo de su política monetaria. En realidad ha sido la última en hacerlo entre las economías del atlántico norte: el Reino Unido mantiene sus tipos en el 4,5% mientras estados unidos ha llevado a cabo recientemente su subida número 13 consecutiva, llegando a tipos al 4,25%.

Ante este escenario parece poco probable que en 2006 se cumplan las últimas palabras de Trichet negando el inicio de una serie de aumentos y quizá dentro de un año veamos los tipos por encima del nivel actual. Aún así, los expertos han querido tranquilizar a los hipotecados. por un lado Gregorio Delgado, profesor de la UNED, aseguró que tipos de interés inferiores al 5% serían "perfectamente asumibles", mientras que la asociación hipotecaria española (ahe) defiende que las familias españolas "encajarán perfectamente" subidas de hasta el 3%.

Fuente: Ladrillos





La vivienda nueva subió 10,1% en 2005

El precio de la vivienda ha seguido creciendo en 2005, aunque cada vez con menor intensidad. Según los datos publicados este lunes por Sociedad de Tasación, el metro cuadrado de los pisos de nueva construcción se situó a cierre del año en una media de 2.516 euros, un 10,1% más que un año antes. En 2004, la subida fue del 14%.

La moderación de la subida, que los expertos ya habían avanzado a principios del ejercicio pasado, se debe a la menor presión de la demanda, unida a la revitalización de otras formas de inversión.

Aún así, el mercado inmobiliario sigue siendo una inversión atractiva, y durante 2005 la vivienda se encareció en todas las capitales de provincia, aunque en cinco de ellas el alza fue superior al 15%: Lérida (17%), Valencia (16,5%), La Coruña (16,2%), Zaragoza (16,1%) y Cuenca (15,3%).

Por el contrario, en nueve capitales la subida fue inferior al 10%: Oviedo (9,3%), Salamanca (8,8%), Burgos (8,7%), Las Palmas (7,6%), Barcelona (7,5%), Madrid (7,4%), Vitoria (7,4%), San Sebastián (6,8%) y Pamplona (6,5%). El estudio también revela importantes ascensos en poblaciones más pequeñas. Así, por ejemplo, en Chiclana de la Frontera (Cádiz) el precio de los pisos ha subido un 20,6% en los últimos 12 meses. En El Ejido (Almería) el alza ha sido del 20%, en Benidorm (Alicante) ha alcanzado el 19,5%, y en Motril (Granada), el 19%.

La capital de provincia más cara es Barcelona, donde el metro cuadrado alcanza los 3.700 euros, frente a los 3.629 euros de Madrid o los 3.585 de San Sebastián. En el lado de las más baratas, destacan Badajoz (1.263 euros el metro cuadrado), Lugo (1.268 euros) y Pontevedra (1.304 euros).

Sin embargo, los incrementos de los precios de los pisos en Madrid y Barcelona se han situado muy por debajo de la media del país, y las subidas en algunos distritos de estas ciudades son aún menores. Por ejemplo, en Madrid, en el último año los pisos apenas se han encarecido un 2% en el distrito de Arganzuela, un 5,2% en Vicálvaro o también un 5,2% también en Moncloa-Aravaca. En el caso de Barcelona, en Ciutat Vella el alza ha sido del 2,5% en los últimos 12 meses, en el Example ha llegado al 3,9% y en esa misma cifra se ha situado en Sarriá.

Sociedad de Tasación prevé que el precio de la vivienda nueva continúe subiendo en 2006, pero con una tendencia desacelerada respecto a la experimentada en 2005. Además, el encarecimiento será más moderado en los municipios que dispongan de mayor oferta de terrenos edificables. A partir de los datos del Ministerio de Vivienda, la empresa espera que las viviendas iniciadas superen las 700.000 unidades en 2005, cantidad "muy importante" y "superior" a la contabilizada en 2004.

La tasadora asegura además que el precio de una casa es actualmente ocho veces el de hace 20 años. En concreto, una vivienda nueva de tipo medio de 100 metros cuadrados alcanzó los 251.600 euros a 31 diciembre de 2005, por lo que el precio de venta actual es casi ocho veces superior al de 1985.





El Anteproyecto de Ley del Suelo prevé destinar el 25% a vivienda protegida

El Anteproyecto de Ley del Suelo y Valoraciones, presentado en el Consejo de Ministros por la ministra de la vivienda, María Antonia Trujillo, prevé que en todos los desarrollos urbanos haya al menos un 25 por ciento de suelo para viviendas protegidas. Este anteproyecto se concreta en cuatro aspectos fundamentales: más transparencia y participación ciudadana; desarrollo urbano y rural sostenible; oferta suficiente de suelo para vivienda protegida y nuevos criterios legales de evaluación para excluir factores especulativos.

Asimismo establece que todos los procesos de ordenación y gestión urbanística estarán sujetos a unos plazos mínimos de información pública durante los cuales los ciudadanos podrán conocer y opinar sobre ellos.

Desde hace años, la Unión Europea insiste en la necesidad de lograr un desarrollo sostenible como forma de garantizar el futuro crecimiento económico y social.

En España, el sector de la construcción y el urbanismo son un pilar básico que debe mantenerse, al tiempo que se promueve el uso racional del suelo, ya que se trata de un bien escaso que no puede reponerse, según la fuente.

El citado anteproyecto añade que debe haber todo el suelo urbanizable que se necesite para atender las necesidades de la sociedad, pero no mantener la actual situación que ha llevado a que se haya urbanizado más suelo que nunca y, sin embargo, el precio del suelo haya crecido más que nunca.

Este encarecimiento ha causado que en los últimos años no haya habido suelo en condiciones suficientes para la construcción de viviendas protegidas que satisfagan las necesidades de los ciudadanos con menores ingresos, añade la fuente.

El Anteproyecto de Ley del Suelo y Valoraciones establece los mecanismos para que las plusvalías que se generen en los procesos de urbanización y edificación se evalúen según se vayan realizando y no por meras expectativas de una posible transformación del suelo.

Además, en el caso de las cesiones obligatorias de suelo a la Administración, indica que deben destinarse prioritariamente a la construcción de vivienda protegida para impedir que dichos suelos puedan ser subastados.

Fuente: Ladrillos





lunes, enero 02, 2006

Obligaciones del arrendatario

Deberes u obligaciones del arrendatario en el alquiler:

  • Si no se acuerda lo contrario con el propietario, el inquilino deberá comprar el documento del contrato de arrendamiento.
  • Cuando se firme el contrato, el inquilino está obligado a dar una fianza en metálico. el importe de la fianza será el coste de un mes de alquiler.
  • Se deberá acordar en el contrato qué indemnización tendrá que satisfacer el inquilino en caso de que abandone la vivienda antes del plazo convenido. Normalmente, suele ser una mensualidad. Sin embargo, si no existe ningún acuerdo, la indemnización se dirimirá ante los tribunales.
  • El pago de la renta de alquiler será típicamente mensual y se deberá pagar en los primeros siete días del mes
  • Durante los cinco primeros años el precio del alquiler sólo se actualizará anualmente y en la misma fecha en que se cumpla el año de vigencia del contrato utilizando el IPC en los doce meses anteriores a la fecha del contrato.
  • El alquiler se podrá aumentar por la realización de obras de mejora, pero ojo, sólo cuando se inicien una vez transcurridos los cinco años de contrato.
  • Electricidad, agua, gas y teléfono correrán, salvo que se pacte lo contrario, a cargo del inquilino. La comunidad suele pagarla el arrendatario, aunque se puede pactar lo contrario.
  • El arrendatario no puede emprender reparaciones que modifiquen la vivienda o que disminuyan su estabilidad o seguridad sin el consentimiento del propietario. Además, deberá soportar las obras de conservación o mejora que no puedan esperar hasta la finalización del contrato.
  • El casero podrá exigir al inquilino el pago del Impuesto de Bienes Immuebles (IBI), el importe de las obras de reparación necesarias y los gastos de servicios y suministros.





Subida del euribor en Diciembre

¿Revisión anual de la hipoteca dentro de poco? Pues malas noticias, nueva subida del euribor en Diciembre y se pone ya en el 2,783%, la cota más alta en los últimos tres años que confirma la tendencia alcista (cuatro meses seguidos subiendo) de este indicador utilizado para calcular el precio de las hipotecas. Los datos, eso sí, deberán ser confirmados por el banco de España a mediados de Enero.





El riesgo inmobiliario

El gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, ha pasado de las palabras a los hechos. En las últimas reuniones que ha mantenido con representantes de bancos y cajas de ahorros ha hecho llegar el mensaje de que han de reducir el negocio ligado al sector inmobiliario. En la sede del organismo supervisor inquieta el desaforado y constante incremento del crédito hipotecario, muy especialmente el ligado a los promotores, que está creciendo a un ritmo superior al 40%. Más en concreto, preocupa el aumento de las sociedades mixtas constituidas por promotores y entidades financieras, básicamente cajas. La sugerencia del gobernador entra en el terreno de lo absolutamente razonable, porque aunque es cierto que el nivel de morosidad está en mínimos históricos y que las entidades tienen sus provisiones a rebosar, no lo es menos que un cambio brusco de ciclo puede llegar a tener unas consecuencias nefastas.





El 60% de las inmobiliarias acepta pagos en B

Seis de cada 10 inmobiliarias aceptan mediar con dinero negro en operaciones de compraventa de pisos, y todas las que comercializan vivienda de protección oficial (VPO) ofrecen de forma irregular precios equiparables a los del mercado libre, según un informe realizado por la revista Consumer Eroski tras visitar 318 agencias de 18 ciudades españolas.

El estudio deja mal parado a un sector en el que se siguen cometiendo "graves irregularidades" y que constituye uno de los principales nichos del fraude fiscal.

Explica El País que, para realizar este examen, los técnicos de la revista se hicieron pasar por clientes interesados en la compra de una vivienda entre 270.000 y 330.000 euros. El 37% de las agencias ofrecieron un "asesoramiento comercial deficiente", porque "no informaron sobre aspectos básicos de las viviendas".

Entre las principales anomalías, la investigación revela que el 60% de las inmobiliarias aceptaron realizar la compraventa en dinero negro. En algunos casos, incluso plantearon esta fórmula como un "requisito" para formalizar la transacción.

Los agentes inmobiliarios, asegura la revista, proponen a sus clientes firmar las escrituras del piso por debajo del montante total de la compraventa, con lo que el cliente evita pagar el IVA (un 7%) de la cantidad no escriturada y los gastos de notaría correspondientes a ese dinero.

Esta práctica ilegal beneficia principalmente al vendedor del inmueble. De las 318 agencias examinadas, más del 90% de las visitadas en Sevilla, Granada, Valencia y Málaga no pusieron pegas para cerrar el trato con dinero opaco al fisco.

Fuente: Consumer





Hipotecas a cien años

En un anterior post surgió la conversación de si hipotecas deben tener un límite en tiempo o no y por qué. Yo no veo por qué se debería limitar la duración de una hipoteca con el objetivo de tenerlo pagado en una fecha concreta.

¿Cuánto tardarán los bancos en ofrecerme una hipoteca a cien años? Ya se ha visto en algún otro país. Por el mismo precio de compra de casa, mis pagos mensuales serán bastante más bajos o, alternativamente, por los pagos que me puedo permitir, mi familia y yo podremos vivir en una casa bastante más grande y/o en zona bastante más agradable.

Con el paso del tiempo, lo que debo en la hipoteca bajará progresivamente y, por contrario, el valor de la casa subirá. En cien años, una casa que compro hoy a, por ejemplo, 100.000 euros, subirá a un valor de más de 13 millones de euros, suponiendo una subida anual promedio del 5%, un crecimiento más bajo de lo que se ha visto en los últimos 20 años. Y con una hipoteca tan larga, se podría incorporar flexibilidades como la posibilidad de suspender pagos o bajar la cantidad a pagar por algún tiempo, si surgiera algún problema con el sueldo.

Cuando llegue al momento de mi retiro, mis hijos estarán llevando su propia vida y vivirían fuera de la casa familiar o, alternativamente, como yo no necesitaría una casa tan grande, ¿por qué no salen de casa los padres, en vez de los hijos? Mis hijos me podrían comprar mi casa, si quisieran, y yo irme a una más pequeña y mejor situada, dependiendo de mis preferencias.

Al final de mi vida, mis hijos podrán decidir si quieren tomar la hipoteca, cancelarla o vender la casa, como pasaría con todos los activos y deudas de la herencia. Mientras, vivimos en mejor casa, en mejor zona, con más espacio. ¡La vida sería más bella!

Fuente: Blog Salmon





Lo chorizos inmobiliarios

En un sector tan importante como es el inmobiliario, un estudio acaba de revelar que el 60% de las empresas en este sector actúan de alguna forma con dinero negro. ¿Cómo puede ser que sea tan común en un sector tan visible y que las autoridades no puedan hacer nada?

Ya hemos hablado en estas páginas que los españoles son muy condescendientes con los que cometen fraude fiscal. Por los comentarios recibidos, parece que es porque a cada uno le gustaría estar en la misma situación de poder defraudar al fisco y, así, llegar mucho mejor al fin del mes.

Toda utilización de dinero negro es una forma de defraudarnos a todos ya que, si uno no paga sus justos impuestos (los que dice la ley) todos tendremos que pagar más. Parece que no se dan cuenta los que no les preocupa estas prácticas es que ellos nunca, o casi nunca, podrán estar en la situación de beneficiarse de forma significativa. Para eso los grandes, los que más tienen y los que más podrían pagar.

Por fin el gobierno se está moviendo y haciendo algo en este sector. El ministro de Justicia acaba de anunciar que el Gobierno combatirá el “astronómico” volumen de dinero negro que se mueve en la economía española. Han anunciado un acuerdo con el Consejo General del Notariado (CGN), y han creado el Órgano de Prevención del Blanqueo de Capitales, con el objetivo de luchar contra el blanqueo de dinero y contra el crimen organizado. ¡Ya era hora que fueran contra los notarios que no siguen caminos legales!

Es verdad que el chorizo pequeño se puede beneficiar de alguna forma comprando top manta en las calles pero estas son cantidades minúsculas. Todos nos beneficiaríamos mucho más si tanto los grandes como los pequeños cumpliéramos con nuestras obligaciones. Los grandes pagarían lo que deben y los pequeños, que somos la mayoría, tendríamos que pagar menos. Nos beneficiaríamos bastante más que el beneficio que nos trae cualquier choriceo que podemos hacer ahora.

Si es cuestión de egoísmo, por no hablar de la moralidad, está claro que hay que denunciar los chorizos, TODOS, los grandes y también los pequeños.

Fuente: Cinco Días, Blog Salmón