Obligaciones de comprador y vendedor en la compraventa de una vivienda

La firma del contrato de compraventa de una vivienda es el momento en que comprador y vendedor cierran las condiciones de la operación. Ambas partes tienen una serie de obligaciones que cumplir.

Antes de firmar un contrato de compraventa, y sobre todo en vivienda de segunda mano, es muy probable que el comprador haya realizado previamente la “reserva de la vivienda”, por lo que, en este caso, las condiciones principales estarán ya pactadas antes de la firma del contrato. Sin embargo, es en el momento de la firma del documento cuando se cierra realmente el acuerdo.

Entre la reserva de la vivienda y la firma del contrato de compraventa, el comprador debe llevar a cabo una serie de medidas cautelares para garantizar sus derechos. Son:

• Comprobación física de la vivienda: Se debe revisar bien el estado de la vivienda. Si fuera necesario acompañados de un profesional, para intentar detectar en ella “vicios ocultos”. En este sentido, y suponiendo que hubiera alguno, la ley concede una serie de garantías. Entre ellas, si la vivienda lleva construida menos de 10 años será responsabilidad del vendedor y del constructor los vicios que provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defectos de la construcción. La ley 38/1999 de 5 de Noviembre exige el aseguramiento de la construcción durante unos determinados plazos para posibles vicios.
• Comprobación de la situación jurídica: Para ello se puede ir al Registro de la Propiedad, dónde se solicitará una nota simple de la situación de la vivienda. Con ello se verificará quiénes son los titulares o dueños actuales de la misma y si tiene cargas (hipotecas, etc). En este caso, lo importante es que al comprar la vivienda la(s) persona(s) que firman como vendedores sean verdaderamente los dueños de la vivienda, que son quiénes tienen la facultad de poder venderla. El hecho de que aparezcan cargas no es relevante, siempre que cuando se vaya al notario a realizar la escritura pública se adquiera la vivienda libre de cargas y así figure en la escritura (pues el notario debe corroborar que todo está en orden para evitar un fraude, en este caso al comprador).
• Comprobación fiscal: El vendedor deberá facilitar el último recibo del I.B.I. (Impuesto de Bienes Inmuebles) que haya pagado, para asegurarse que está al corriente de sus pagos, así como una nota de la comunidad de vecinos en la que se pueda verificar la situación en los gastos de comunidad, firmada por el secretario. Si se compra una vivienda en la que el vendedor debe dinero a la comunidad, desde el momento en que se compra la vivienda será el comprador el que deba pagar esa deuda. En este sentido, hay que informarse de si debe o no dinero y de si la comunidad prevé hacer pronto alguna obra extraordinaria que suponga un desembolso posterior a la compra. Ambos supuestos podrían significar que se estuviera dispuesto a pagar menos por el piso y que consecuentemente se volvería a negociar con el vendedor antes de cerrar el contrato.

Una vez realizada la firma del contrato comprador y vendedor contraen una serie de obligaciones.

El comprador está obligado a:

• Pagar el precio del inmueble en el tiempo y lugar establecidos para ello. Si no se fijaran éstos se pagará en el momento de realizar la entrega de la vivienda
• Recibir el inmueble del que es ahora propietario.
• Gastos e impuestos. Si no se pacta nada en contra, el comprador debe pagar todos los gastos posteriores a la venta (escritura de compra venta, escritura de préstamo hipotecario si se financia e inscripción en el registro). Además debe pagar el IVA en caso de ser vivienda nueva o el I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si se trata una vivienda de segunda mano.

El vendedor está obligado a:

• Custodiar y conservar el piso hasta la entrega. En la firma del contrato normalmente no se entrega la vivienda; si no que se entregada en la firma de la Escritura Pública de Compraventa, por lo que entre estas dos firmas el vendedor está obligado a cuidar el inmueble.
• Entrega del inmueble. Se conoce como la “entrega de llaves” y se debe realizar en la firma de la escritura pública.
• Asumir las obligaciones recogidas por la ley sobre vicios o defectos que pudieran existir en la estructura de la vivienda (sobre lo que ya escribimos recientemente en un artículo sobre garantías en la compra de vivienda) o en la habitabilidad.
• Gastos e impuestos. El vendedor deberá pagar la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos) cuando la haya y los gastos que sean necesarios para efectuar la entrega de la vivienda.

Fuente: Habitatis