Ventajas y beneficios fiscales

Es muy importante ajustar en lo posible los pagos anuales para aprovechar las deducciones fiscales y ahorrar en el pago de impuestos.

La Ley 40/1998, de 9 de diciembre del IRPF, vigente desde el uno de enero de 1999, establece importantes ventajas fiscales para la adquisición de la vivienda habitual. Como vivienda habitual del contribuyente se considera aquella edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Se asimilan a la adquisición de vivienda, la construcción o ampliación (cuando se produzca el aumento de su superficie habitable) de la misma. Para todos los casos existen unos topes legales que limitan estas deducciones. Por este motivo es muy importante, en el caso de financiar la adquisición con un préstamo hipotecario, ajustar en lo posible los pagos anuales, para aprovechar al máximo estas ventajas fiscales y, en definitiva, ahorrar en el pago de impuestos.
Veamos ahora cuáles son exactamente las ventajas fiscales a las que usted tiene derecho por adquirir su vivienda habitual. Pueden considerarse dos casos:

1. Usted paga el importe total de la vivienda con dinero ahorrado. En este caso la deducción fiscal que se podría aplicar, en su cuota íntegra, sería del 15% del total del importe pagado por usted para la adquisición de su vivienda. Dentro de este importe se incluyen el precio total de compra y los gastos originados que hayan corrido a su cargo (formalización de la escritura de compra-venta (notaría, registro, etc.) y el pago del IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales, por lo que el importe máximo a deducir será de 225.000 pesetas.
2. Usted solicita un préstamo hipotecario para financiar parte de la adquisición de la vivienda. En este supuesto la base de la deducción estará constituida por todas las cantidades satisfechas en cada periodo. Esto incluye la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma. La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales.

Entre los dos primeros años y el resto del periodo en que se amortice el préstamo se establecen diferentes porcentajes de deducción. Durante dos años desde la adquisición de la vivienda, el 25% sobre las primeras 750.000 pesetas, y el 15% sobre el exceso, hasta un millón y medio de pesetas. Transcurridos los dos años, los porcentajes anteriores serán el 20% y el 15%, respectivamente, hasta el límite de 1.500.000 pesetas.

Para aplicar los porcentajes incrementados del 25% y del 20% sobre las primeras 750.000 pesetas, deberán producirse las siguientes circunstancias:

• Que el importe financiado del valor de adquisición o rehabilitación de la vivienda suponga, al menos, un 50% de dicho valor. En el caso de reinversión por enajenación de la vivienda habitual el porcentaje del 50% se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda.
• Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito o entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por las empresas a sus empleados.
• Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40% del importe total solicitado. Los porcentajes del 25% y el 20% se aplicarán únicamente en los casos de adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, y, por tanto, no serán de aplicación en los supuestos de construcción o ampliación de vivienda habitual que tendrán derecho a la deducción general del 15%.

¿Burbuja inmobiliaria en Europa?

El Banco Central Europeo (BCE) advirtió ayer de que “la situación actual en el mercado inmobiliario de la zona euro está sujeta a numerosos riesgos”, entre los que destaca el de la sobrevaloración que tienen actualmente los precios de la vivienda en algunos países.

En el boletín mensual de febrero, publicado ayer, añade que “algunas regiones de la zona euro pueden haber experimentado una evolución de los precios de la propiedad residencial insostenibles”. España es uno de los miembros de la UE que ha registrado un mayor incremento de precios en el último quinquenio.

El banco afirma que es necesaria una actitud vigilante de las instituciones, sobre todo en los casos en los que el dinamismo de los precios de la vivienda ha estado acompañado de un fuerte incremento de las hipotecas. Por ejemplo, el BCE señala que el crecimiento de los mercados de la propiedad residencial ha sido muy fuerte en países como España, Francia e Italia, mientras que en Alemania los precios incluso han bajado.

LIDERAZGO ESPAÑOL
Los datos del cuarto trimestre del 2005 indican que el crecimiento del coste de la vivienda sigue fuerte en España, Francia e Irlanda, pero más moderado que en el 2004. En Holanda y Portugal, se mantiene la tendencia moderada observada recientemente. Según el BCE, la tasa de crecimiento anual de los precios de la propiedad residencial en la zona euro fue del 7,7% en la primera mitad del 2005. España superaba esta tasa en casi 10 puntos en las mismas fechas.

La autoridad monetaria europea estima que las condiciones favorables de crédito hipotecario en el sistema bancario de la zona euro han contribuido al alza de la demanda de vivienda, lo que ha generado, junto a una respuesta gradual de la oferta, un incremento de los precios de los inmuebles en los cinco años.

PRÉSTAMOS FÁCILES
También constata que en los últimos años las entidades de crédito han variado los criterios para la concesión de préstamos hipotecarios y han pasado del endurecimiento a la relajación. Según el banco, esta evolución ha ido unida a un “notable repunte” de la tasa de crecimiento interanual de préstamos para vivienda.

Las evoluciones del coste de la propiedad son un importante factor subyacente en las decisiones de política monetaria con el fin de mantener la estabilidad de los precios en la zona euro a medio plazo. El BCE sostiene que los riesgos sobre la evolución de los precios continúan al alza derivados de nuevas subidas petróleo y “su transmisión a los precios de consumo más acusada de lo previsto hasta ahora”, lo que se deduce una advertencia del banco central a una posible subida de los tipos de interés.

Fuente: periodistadigital

Defectos en la construcción de edificios

La LOE establece la responsabilidad civil de forma personal, o solidariamente si no aparece el culpable.

Una de las cuestiones más importantes en la compraventa de un inmueble es la responsabilidad por defectos en la edificación. Es decir, el establecer a quién corresponde la misma, cara a los compradores y, en ocasiones, como, por ejemplo, una revisión de fachada, a las comunidades de propietarios. `

Con todo, la individualización de la responsabilidad es el tema que más quebraderos de cabeza y, por supuesto, más pleitos ha producido.

Como todavía la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) no ha podido llegar al Tribunal Supremo, hay que recordar algunas de las bases que en ella se contienen, para poder precisar quienes son las personas responsables de los defectos de la construcción en el caso de haber adquirido una casa de primera transmisión.

En concreto, la citada normativa establece la responsabilidad civil de los distintos agentes por daños materiales en el edificio, de forma individualizada y personal. Además, cuando no se puede atribuir por no saber quién es el culpable, se exigirá la responsabilidad solidariamente.


Agentes de la edificación

Los artículos 8 a 17 de la citada norma detallan quienes son los agentes de la edificación. En primer lugar, hay que destacar la definición que se hace del promotor que es aquella persona, física o jurídica (una sociedad, por ejemplo), que decide, impulsa, programa y financia con dinero propio o ajeno, las obras para su edificación y posterior venta. A continuación, la LOE se ocupa del proyectista, que es el que, por cuenta del promotor, redacta el proyecto con sujeción a la normativa vigente. El constructor es el agente que asume contractualmente con el promotor (por tanto, sus figuras pueden ser diferentes) el compromiso de ejecutar las obras o parte de las mismas, con sujeción al proyecto o al contrato.

El director de obra constituye la dirección facultativa y dirige el desarrollo de la construcción en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de conformidad con el proyecto que la define. Junto a él se encuentra el director de ejecución de la obra, que es el que asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y controlar, cualitativa y cuantitativamente, la construcción y calidad de lo edificado. Finalmente, se sitúan los controladores de la calidad de la edificación, los suministradores de productos y por fin los propietarios y los usuarios.

El fisco, ante la venta de una vivienda

Las operaciones de transmisión inmobiliaria están sujetas tanto al impuesto municipal sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana como al IRPF.

Cuando se vende una vivienda se obtiene un beneficio por el que hay que pagar al fisco. Pero el pago se divide en dos partes. Por una parte el impuesto municipal sobre el incremento de los terrenos urbanos, que muchos conocen como la plusvalía, y por otra, el aumento de patrimonio que tributa en el IRPF.

El primero de ellos se paga siempre. Excepto si comprador y vendedor pactan lo contrario, es el vendedor quien debe pagar este impuesto local sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana, rellenando un formulario en el ayuntamiento que le corresponda, donde calcularán la cantidad que se debe satisfacer, para lo cual se deberá llevar la escritura de compraventa.

Posteriormente se ingresará el importe que ascenderá, por ejemplo, si se vende una casa por 150.000 euros y se compró por 120.000, hay que abonar en el ayuntamiento entre el 20% y el 30% sobre los 30.000 euros de plusvalía.

La venta de una vivienda también tributa a efectos de la declaración de la renta. En este caso, el aumento del patrimonio debería incluirse en el impuesto y contribuir por ello. No obstante, si la venta corresponde a la vivienda habitual y el capital de la venta se destina a la compra de otra vivienda habitual no hay que declarar nada.

Fuente: Consumer

El esfuerzo de las familias para la compra de vivienda alcanzará en 2006 la mayor tasa en seis años

El porcentaje de ingresos que las familias dedican al pago de vivienda adquirida en años anteriores seguirá incrementándose durante este año, cuando alcanzará la tasa más elevada de los últimos seis años, según un informe publicado hoy por el servicio de estudios de BBVA, que explica que este deterioro está relacionado con el aumento de los precios en el mercado inmobiliario y con el incremento de los tipos hipotecarios.

Según las estimaciones del BBVA recogidas en el informe ‘Situación Inmobiliaria’, las familias endeudadas por la compra de vivienda tendrán que dedicar un 26,4% de su renta salarial al pago de cuotas hipotecarias en 2006, la mayor tasa de los últimos seis años, frente al 24,7% que dedicaron durante el último año.

BBVA apunta que, teniendo en cuenta las deducciones fiscales por la adquisición de vivienda, el porcentaje de ingresos queda reducido al 20%, pero precisa que el esfuerzo que los hogares dedican a la compra de la vivienda ha empeorado en cinco puntos en los últimos cinco años.

No obstante, el documento, que fue presentado por el director de Análisis de BBVA, José Luis Escrivá, subraya que este empeoramiento no supondrá una “merma de la capacidad de financiación de las familias” durante 2006, debido al alargamiento de los plazos de las hipotecas y al aumento de la renta de los hogares.

Respecto a las familias que encontrarán más dificultades para hacer frente a los pagos, Escrivá apuntó que las más afectadas serán las que destinan más del 40% de sus ingresos al pago de las cuotas.

También se refirió especialmente a las consecuencias de las subidas recientes y futuras de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), que en su opinión ya se ha trasladado al Euribor, y explicó que las previsibles subidas de los tipos de interés tendrán un impacto mayor para las familias que adquirieron una vivienda durante los dos últimos años.

Además, reconoce que pueden existir “casos puntuales de familias que tengan problemas para absorber la subida de tipos”, como para las que han contratado una hipoteca a 50 años, que tendrán que afrontar una subida de la cuota del 18,5% en caso de que la subida de los tipos de interés alcance un punto porcentual.

Para la hipoteca media, esta eventual subida de 100 puntos básicos representaría un incremento del 6% de las cuotas, según indica el documento, que señala además que la reciente subida de tipos del BCE ya se ha trasladado a los tipos de interés reales en un incremento de 70 puntos de interés básicos, y ha supuesto un aumento del 4% en las cuotas hipotecarias.

LOS PRECIOS CRECERÁN UN 5% EN 2006.
Por otra parte, BBVA estima que el precio medio de la vivienda crecerá entre un 5% y un 6% este año, muy por debajo del 12,8% registrado en 2005, debido a que la demanda será menos vigorosa que en años anteriores. De esta forma, explica que la subida de los precios de 2006 será la más débil de los últimos cuatro años y detecta un “ajuste suave” de los precios en los próximos trimestres tanto en la vivienda nueva como en la vivienda usada.

Asegura que la desaceleración del ritmo de crecimiento los precios de la vivienda se extenderá a todas las comunidades autónomas, y precisa que en el último año sólo tres comunidades –Navarra, Galicia y Comunidad Valencia– experimentaron una aceleración del ritmo de crecimiento de los precios.

MENOS PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN PARA 2006.
BBVA considera que en 2006 se producirá una ralentización en el número de nuevos proyectos de construcción, que caerá de los 780.000 registrados en 2005 hasta los 715.000. Sin embargo, esta cantidad continuará siendo superior a las cantidades de proyectos a iniciar de los últimos seis años.

Respecto al número de viviendas terminadas, BBVA prevé que alcance un nuevo récord en 2006, al situarse en las 600.000 viviendas, frente a las 525.000 del año precedente. Así, el número de viviendas entregadas desde 2000 se situó en los 2,25 millones a finales de 2005, lo que representa un incremento similar al registrado en toda la década de los ochenta.


Según indica el informe, el incremento de producción de viviendas se ha triplicado en los últimos veinte años, una evolución que está relacionada tanto con el aumento de la inmigración como con la adquisición de segundas residencias por parte de extranjeros que instalan su residencia en España después de jubilarse o residen de forma estacional en nuestro país como turistas.

En relación con esta variable, BBVA subraya que el mercado de vivienda vacacional, que muestra preferencia por las viviendas en municipios pequeños situados cerca de la costa, “continuará madurando” a medio y largo plazo.

Fuente: periodistadigital