Defectos en la construcción de edificios

La LOE establece la responsabilidad civil de forma personal, o solidariamente si no aparece el culpable.

Una de las cuestiones más importantes en la compraventa de un inmueble es la responsabilidad por defectos en la edificación. Es decir, el establecer a quién corresponde la misma, cara a los compradores y, en ocasiones, como, por ejemplo, una revisión de fachada, a las comunidades de propietarios. `

Con todo, la individualización de la responsabilidad es el tema que más quebraderos de cabeza y, por supuesto, más pleitos ha producido.

Como todavía la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) no ha podido llegar al Tribunal Supremo, hay que recordar algunas de las bases que en ella se contienen, para poder precisar quienes son las personas responsables de los defectos de la construcción en el caso de haber adquirido una casa de primera transmisión.

En concreto, la citada normativa establece la responsabilidad civil de los distintos agentes por daños materiales en el edificio, de forma individualizada y personal. Además, cuando no se puede atribuir por no saber quién es el culpable, se exigirá la responsabilidad solidariamente.


Agentes de la edificación

Los artículos 8 a 17 de la citada norma detallan quienes son los agentes de la edificación. En primer lugar, hay que destacar la definición que se hace del promotor que es aquella persona, física o jurídica (una sociedad, por ejemplo), que decide, impulsa, programa y financia con dinero propio o ajeno, las obras para su edificación y posterior venta. A continuación, la LOE se ocupa del proyectista, que es el que, por cuenta del promotor, redacta el proyecto con sujeción a la normativa vigente. El constructor es el agente que asume contractualmente con el promotor (por tanto, sus figuras pueden ser diferentes) el compromiso de ejecutar las obras o parte de las mismas, con sujeción al proyecto o al contrato.

El director de obra constituye la dirección facultativa y dirige el desarrollo de la construcción en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de conformidad con el proyecto que la define. Junto a él se encuentra el director de ejecución de la obra, que es el que asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y controlar, cualitativa y cuantitativamente, la construcción y calidad de lo edificado. Finalmente, se sitúan los controladores de la calidad de la edificación, los suministradores de productos y por fin los propietarios y los usuarios.