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martes, mayo 09, 2006

El coste fiscal de cambiar de casa

Si vende su casa para comprar otra mejor, no tiene que declarar nada en el impuesto de la renta.

Cuando se vende una vivienda se obtiene un beneficio por el que no siempre hay que pagar al fisco. No hay que declarar nada en el IRPF si se cumplen estas dos condiciones:

  1. Que la venta corresponda a la vivienda habitual.

  2. Que el dinero de esa venta se destine a la compra de otra vivienda, también habitual. Es decir, que se cambie de vivienda.


¿Cuánto tiempo hay para invertir ese dinero en la compra de otra vivienda habitual?

Hacienda concede un plazo dos años como máximo para reinvertir el dinero obtenido de la enajenación de la vivienda. La reinversión puede efectuarse de una sola vez o sucesivamente. El periodo de dos años puede ser anterior o posterior a la venta de la casa.

Es decir, al vender la casa, si no se compra inmediatamente la otra, hay dos años para hacerlo. Eso sí, debe hacerse constar en la declaración de renta del año en que ha sido vendida y comprometerse a reinvertir en las condiciones y plazos reglamentarios. En el caso de comprar una vivienda antes de vender la casa en la que se vive, hay también dos años de plazo para venderla. Ahora bien, la cantidad que se obtenga en la venta debe ser destinarla a satisfacer el importe de la nueva vivienda. Por ejemplo, si se ha pedido un préstamo, al vender se debe cancelar una parte.


¿Y si se rebasan los plazos?

Tendría que pagar a Hacienda por la ganancia obtenida más los intereses de demora correspondientes. Si se ha beneficiado de alguna deducción deberá devolverla también.


¿Y si sólo se invierte una parte del dinero de la venta?

En este caso, la parte que destine a vivienda está exenta y pagará por el resto.


¿Se puede seguir deduciendo por la nueva vivienda?

Sí, pero con límites. La base de deducción de la nueva vivienda es el resultado de restar al valor de la nueva vivienda el importe de la ganancia que ha quedado libre de tributar porque lo ha reinvertido en su la casa. También tendrá que restar la cantidad obtenida por la deducción por la antigua casa.

Un ejemplo:
Si se compró hace diez años una casa por 120.000 euros (unos 20 millones de pesetas) y en las declaraciones de la renta se ha desgravado por vivienda habitual (la cantidad que le ha dado derecho a deducir fue 100.000 euros). En 2001 la vendió por 210.000 euros (unos 35 millones de pesetas). Con ese dinero se ha comprado una casa de 270.000 euros (cerca de 45 millones de pesetas). ¿Cuál es su base de deducción? La siguiente:

  • Ganancia exenta por reinversión: 90.000 euros
  • Base de deducción de la nueva vivienda (al valor de la nueva vivienda se le resta la ganancia): 90.000 euros
  • Base de deducción anterior: 100.000 euros
  • Resultado: la base de deducción es de 80.000 euros (algo más de 13 millones de pesetas)

Fuente: Consumer





Desestimiento anticipado

Es el inquilino quien ha de reclamar por daños y perjuicios la indemnización prevista por la legislación vigente, ya que no opera de forma automática.

En el transcurso del periodo de alquiler de un inmueble puede suceder que el inquilino opte por el desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento cuya duración sea inferior a cinco años. Si esto ocurriera, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala la posibilidad de pactar una indemnización en el caso de desistimiento en los arrendamientos superiores a cinco años, pero no para cuando éste se produzca en un periodo inferior.

En este supuesto, la indemnización que recoge dicho precepto no opera de forma automática, sino que corresponde al arrendador exigirla por daños y perjuicios, nunca por la renta correspondiente al plazo que quedase por cumplir como sucedía en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. De todas formas, es aconsejable establecer en el contrato de arrendamiento el tipo de indemnización, aunque siempre quedará sujeta a revisión judicial, pues dependerá, entre otras cosas, de si el inmueble se ha vuelto a arrendar o no.





Cómo mostrar una casa para alquilar

Tener pocos muebles en la vivienda y disponer de una buena iluminación son factores que ayudan a la hora de mostrar el piso

Cuando se desea alquilar una vivienda hay una serie de claves que ayudan a ser más efectivo al presentarla.

1. Mostrar la propiedad con pocos muebles. Los muebles hacen que los ambientes parezcan más pequeños. Tampoco debe estar vacía. Debe verse limpia y neutra, pero habitada.

2. Si se tiene una buena vista, dejar un paso bien accesible hasta la ventana.

3. Quitar de la vista objetos viejos, rotos o en exceso.

4. Tener presente el olor que pueda tener la casa para un extraño. El habitante se acostumbra a los olores y aromas de la casa, pero el que la visita los percibe sin atenuantes.

5. Si se muestra la propiedad vacía, conviene cuidar algunos puntos importantes: dejarla limpia, sin marcas de muebles ni cuadros; dejar una buena iluminación; comprobar que pueda salir agua de las canillas; asegurarse de que esté cortado el césped y no haya residuos en el exterior.

6. Mostrar un jardín bien cuidado, así como los demás espacios exteriores. No es tan difícil y su contemplación condiciona de manera favorable al posible inquilino.

7. Es aconsejable no enseñar una propiedad solo, por razones de seguridad.

Fuente: Habitatis





L Viviendas de protección oficial y alquileres por temporada

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por las normas que las partes interpongan

¿Cuáles son los derechos de los inquilinos de las viviendas de protección oficial?

En primer lugar para poder rentar una vivienda de protección oficial, la vivienda tiene que estar calificada para ello. Los derechos de los inquilinos son básicamente los mismos, excepto que la duración del contrato puede extenderse hasta veinticinco años desde que es calificada como vivienda de protección oficial.

¿Tienen los mismo derechos los inquilinos de alquileres por temporada?
Mucha gente alquila viviendas por temporadas para pasar períodos cortos de tiempo como en vacaciones. Este tipo de viviendas está considerada para uso distinto del de vivienda. Este régimen se regula legalmente de otra forma. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por las normas que ambas partes interpongan, pero sin faltar a los derechos estipulados en la Ley general de arrendatarios.

Si fallece el inquilino de una vivienda ¿qué pasa con el contrato?
El contrato de alquiler puede trasladarse a la cónyuge o descendientes del inquilino, la persona que conviva con el mismo o bien cualquier familiar que tenga con el fallecido un tercer grado de parentesco es viable de ocupar su lugar como inquilino. Es necesario para ello, certificar la defunción del fallecido y el lazo familiar que les une. Si pasan tres meses y no se ha notificado la defunción y la intención de mantener el contrato, este se rescinde y además es obligado pagar los tres meses de plazo.

Fuente: Consumer