Modalidades en la reserva de compra

Desde el punto de vista jurídico, existen tres modalidades de señal que tienen distintos efectos para el comprador y el vendedor. Además, existen otras formas de reservar un inmueble, por ejemplo, los contratos de opción de compra.

A la hora de realizar la reserva de compra de una vivienda el comprador ha de entregar al vendedor una cantidad económica en concepto de arras o fianza como garantía de que comprará el inmueble en un plazo determinado.

Señal o arras confirmatorias
Es la cantidad de dinero entregada anticipadamente como parte del precio. De esta forma se confirma la voluntad de compra, con lo cual ninguna de las dos partes puede resolver el trámite unilateralmente si no están ambos de acuerdo. Cuando uno de los involucrados se echa atrás se le puede exigir el cumplimiento de lo acordado ante los tribunales. En la práctica, no es habitual que la cuestión llegue hasta ese extremo pues la solución puede demorarse durante años. Generalmente, la parte perjudicada acepta que se resuelva el compromiso, pero exigiendo a cambio una compensación por daños y perjuicios que puede ser más alta que la señal entregada. En la demanda tendrá que justificar los daños sufridos.

Arras penitenciales
Se consideran un pago a cuenta del precio y están definidas en el Código Civil como la “multa” que tiene que pagar la parte que incumple el contrato: si es el comprador quien se arrepiente renunciará a la cantidad entregada y si se echa atrás el vendedor deberá entregar al comprador ese importe duplicado. Cuando se acuerdan arras penitenciales las partes no están obligadas a cumplir el contrato, es decir, con el pago de la multa el contrato se da por concluido, pero no hay que olvidar que este pacto debe ser expreso.

Arras penales
Con esta modalidad comprador y vendedor se obligan a cumplir el contrato, pero se fija por anticipado la indemnización de daños y perjuicios que tendría que pagar el que quisiera volverse atrás. Lo habitual es que esa cantidad se establezca sólo para el vendedor, pero también puede estipularse para el comprador. En la práctica, es difícil distinguirlas de las arras penitenciales. Los tribunales suelen considerar que se trata de arras penales cuando se han fijado sólo para una de las dos partes implicadas o cuando no se ha hecho constar expresamente en el contrato la posibilidad de desistir. Si el contrato se cumple, la cantidad anticipada habitualmente se considera parte del precio.

Otras opciones
Entregar una señal no es la única forma de asegurarse la reserva de una casa. Se puede firmar un contrato de opción de compra. Esta modalidad faculta al comprador a adquirir un bien si así lo desea. El propietario se obliga, normalmente a cambio de una cantidad de dinero, a vendérselo en el precio que hayan pactado y durante un plazo acordado. En otras palabras, el vendedor se compromete a “guardarle” el piso durante el tiempo que acuerden. Pasado ese plazo, si el comprador no se ha decidido, perderá lo que haya pagado y el dueño, por su parte, será libre de ofrecérselo a otra persona. El precio de la “opción” de compra se puede fijar de forma independiente o como parte del importe de la vivienda si el comprador finalmente realiza la adquisición. Estos contratos se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad cuando ambas partes lo hayan acordado así en el contrato y si se fija el precio de compra y el plazo de la opción, que no debe superar los cuatro años.