Apartamentos turísticos, una solución parcial a la vivienda

Una figura inmobiliaria poco conocida por el gran público, pero perfectamente regulada y explotada en las zonas turísticas de costa, puede resultar una solución parcial al acuciante problema de la vivienda en las principales capitales españolas.

Se trata de los llamados Apartamentos Turísticos, una vivienda con todos los estándares residenciales y algún que otro valor añadido, ya que la ley permite su adquisición como vivienda habitual, pero con unas condiciones económicas de compra o alquiler más favorables, al estar asentadas sobre suelo terciario, más asequible en precio que el residencial.

El componente fiscal se alivia de burocracia, por la consideración de estos inmuebles como negocio, por lo que rige el Impuesto de Valor Añadido y no el de Transmisiones Patrimoniales, a la hora de cubrir transacciones, según redacta Angel Alonso de EFECOM.

Y tampoco es desdeñable el factor jurídico, que permite un rápido desalojo de morosos, ya que la regulación de estos inmuebles corresponde a una ley ex profeso y no a la de Arrendamientos Urbanos que, aunque mejorada en su último trámite, todavía concede bastante discrecionalidad al inquilino renuente al pago.

De este modo, un impagado puede ser desalojado de forma casi instantánea como podría suceder con un cliente de hotel que no abona su factura, al que sin más preámbulos se le ponen las maletas en el vestíbulo.

El único inconveniente es que la ley reguladora de estos apartamentos con el calificativo legal de turísticos obliga a los inquilinos o propietarios a un anuncio de cesión en alquiler a terceros por un periodo de un mes, en un solo bloque o troceado en varios.

La idea de promover estos apartamentos turísticos la protagoniza Rafael Gómez Arribas, administrador único y propietario de la sociedad Reforma de Pisos, quien en declaraciones a EFE calificó estos apartamentos como una vivienda temporal "pret a porter".

Porque, como él mismo precisa, "para toda la vida ya no hay nada, ni siquiera la propia vivienda que hoy es utilizada por los propietarios como posible trueque para las atenciones a recibir en residencias de tercera edad con un mínimo de calidad".

Gómez Arribas va a promover en Madrid uno de los proyectos más ambiciosos de esta fórmula residencial: una promoción en el Corredor del Henares de 1.500 apartamentos, que ya cuenta con una primera fase de 270 unidades, y que supondrá una inversión de 200 millones de euros.

El promotor desdobla esta posibilidad de negocio desde la doble perspectiva turística y residencial, cuando la encuadra "a medio camino entre el residencial puro y el hotelero puro, con un nicho importante de mercado, que puede estar en torno a los 200.000 apartamentos".

Turismo y Madrid no han sido tradicionalmente términos asociados, pero Gómez Arribas pone sobre el tapete dos datos irrefutables: que la capital española recibe un flujo importante de turismo, fundamentalmente de negocios, que le lleva a mantener una población flotante diaria en torno al millón y medio de personas, y que ese turismo capitalino no entiende de estacionalidad, es decir es uniforme, en cuanto a visitantes, todo el año.

Desde la perspectiva de la vivienda, Gómez Arribas apela a esa población estudiante de provincias u opositora con dificultades de alojamiento en las escasas plazas de colegios mayores, o que tienen que acudir a una vivienda sin los servicios añadidos de los apartamentos turísticos y a precios de mercado en alquiler por encima de este tipo de viviendas.

La tipología del apartamento turístico también puede servir de impulso a una mayor movilidad geográfica de las empresas, ya que este tipo de inmuebles puede facilitar la aceptación de nuevos destinos por parte de los trabajadores, que, hasta ahora, siempre han alegado en contra, las dificultades de encontrar vivienda o pagar un precio muy alto por la misma.

Como ejemplo, el administrador único de Reforma de Pisos, asegura que un apartamento turístico en Madrid de un dormitorio, con una superficie de 50 m2, plaza de garaje, piscina y conserje, varía en alquiler mensual entre 500 y 600 euros, cuando en el mercado libre, en las mismas condiciones, supera con creces los 750 euros.

Gómez Arribas apunta que en Madrid ya hay un millar de este tipo de apartamentos, "pero muy diseminados y no se han planteado como un producto singular y con potencial demanda creciente".

Reforma de Pisos es una sociedad inmobiliaria, cuyo objeto social fundacional es la rehabilitación de inmuebles, pero que opera también en los ámbitos constructor, promotor y de ingeniería, con presencia en varias capitales españolas, y en el exterior, en Lisboa.

Fuente: PeriodismoDigital

Elementos de la tasación

La ubicación y antigüedad son dos de los factores más importantes a la hora de fijar el precio de un inmueble.

Cuando se desea adquirir un inmueble una de las principales preocupaciones del comprador suele ser el precio. Lo cierto es que el coste final de un apartamento o piso depende de múltiples factores. Sólo puede darse una cifra una vez que se han analizado todos los aspectos del inmueble. Pese a la dificultad de establecer un modelo único, todas las tasaciones tienen en cuenta los siguientes aspectos:

Ubicación: Es uno de los factores primordiales de la valoración. El precio varía según las viviendas disponibles y los equipamientos de la zona: comunicaciones, tiendas, colegios, parques, cines, etc…

Características: No basta con saber en qué barrio y calle está la vivienda. Hay que visitarla para determinar todos los aspectos de su emplazamiento que influyen en el precio: si es un bajo, un ático o un piso intermedio, si está orientado al sur y recibe luz solar o, por el contrario, es sombrío; si es de protección oficial y, por supuesto, los metros de que dispone, la calidad de la construcción y su estado de conservación.

Identificación registral: El tasador debe comprobar que los datos que figuran en el Registro de la Propiedad coinciden, en todos sus extremos, con los que él aprecia en su visita, ya que la tasación certifica el valor de una finca de acuerdo con su inscripción registral. Este aspecto es especialmente importante de cara a la constitución de un crédito hipotecario, ya que podría dar problemas al comprador.

Situación legal de ocupación: Una vivienda ocupada por su propietario, el más interesado en la correcta conservación del inmueble, tiene habitualmente, un valor superior que otra del mismo bloque, y con los mismos metros, que esté arrendada y sus inquilinos no se hayan preocupado por mantenerla.

Antigüedad: Por sí solo, este aspecto no puede determinar el valor final. No se puede depreciar un piso únicamente por su antigüedad. De hecho, los hay de más de 50 años perfectamente conservados y otros de 10 que no reúnen los requisitos de habitabilidad.

Modalidades en la reserva de compra

Desde el punto de vista jurídico, existen tres modalidades de señal que tienen distintos efectos para el comprador y el vendedor. Además, existen otras formas de reservar un inmueble, por ejemplo, los contratos de opción de compra.

A la hora de realizar la reserva de compra de una vivienda el comprador ha de entregar al vendedor una cantidad económica en concepto de arras o fianza como garantía de que comprará el inmueble en un plazo determinado.

Señal o arras confirmatorias
Es la cantidad de dinero entregada anticipadamente como parte del precio. De esta forma se confirma la voluntad de compra, con lo cual ninguna de las dos partes puede resolver el trámite unilateralmente si no están ambos de acuerdo. Cuando uno de los involucrados se echa atrás se le puede exigir el cumplimiento de lo acordado ante los tribunales. En la práctica, no es habitual que la cuestión llegue hasta ese extremo pues la solución puede demorarse durante años. Generalmente, la parte perjudicada acepta que se resuelva el compromiso, pero exigiendo a cambio una compensación por daños y perjuicios que puede ser más alta que la señal entregada. En la demanda tendrá que justificar los daños sufridos.

Arras penitenciales
Se consideran un pago a cuenta del precio y están definidas en el Código Civil como la “multa” que tiene que pagar la parte que incumple el contrato: si es el comprador quien se arrepiente renunciará a la cantidad entregada y si se echa atrás el vendedor deberá entregar al comprador ese importe duplicado. Cuando se acuerdan arras penitenciales las partes no están obligadas a cumplir el contrato, es decir, con el pago de la multa el contrato se da por concluido, pero no hay que olvidar que este pacto debe ser expreso.

Arras penales
Con esta modalidad comprador y vendedor se obligan a cumplir el contrato, pero se fija por anticipado la indemnización de daños y perjuicios que tendría que pagar el que quisiera volverse atrás. Lo habitual es que esa cantidad se establezca sólo para el vendedor, pero también puede estipularse para el comprador. En la práctica, es difícil distinguirlas de las arras penitenciales. Los tribunales suelen considerar que se trata de arras penales cuando se han fijado sólo para una de las dos partes implicadas o cuando no se ha hecho constar expresamente en el contrato la posibilidad de desistir. Si el contrato se cumple, la cantidad anticipada habitualmente se considera parte del precio.

Otras opciones
Entregar una señal no es la única forma de asegurarse la reserva de una casa. Se puede firmar un contrato de opción de compra. Esta modalidad faculta al comprador a adquirir un bien si así lo desea. El propietario se obliga, normalmente a cambio de una cantidad de dinero, a vendérselo en el precio que hayan pactado y durante un plazo acordado. En otras palabras, el vendedor se compromete a “guardarle” el piso durante el tiempo que acuerden. Pasado ese plazo, si el comprador no se ha decidido, perderá lo que haya pagado y el dueño, por su parte, será libre de ofrecérselo a otra persona. El precio de la “opción” de compra se puede fijar de forma independiente o como parte del importe de la vivienda si el comprador finalmente realiza la adquisición. Estos contratos se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad cuando ambas partes lo hayan acordado así en el contrato y si se fija el precio de compra y el plazo de la opción, que no debe superar los cuatro años.

La tasación de la vivienda en los prestamos hipotecarios

¿Qué ocurre si luego no se concede el préstamo hipotecario?

Si se analiza la normativa al respecto la misma indica que la entidad bancaria y el solicitante del préstamo han de ponerse de acuerdo en la elección del profesional que ha de realizar la tasación y sobre quién recae la obligación de pago del servicio prestado. En la práctica, normalmente, las entidades imponen la sociedad que realiza la tasación. Por ello previamente, y como primer consejo, hay que señalar que se ha de firmar una solicitud de servicios, en la que de forma nítida se establezcan los siguientes aspectos:

a) Identificación de la vivienda que se va a tasar, es decir, su localización concreta.

b) Profesional que va a realizar el avalúo.

c) Importe de la tasación.

Hay que saber que el importe de la tasación lo cargarán en cuenta, por ello conviene que de forma anticipada se conozca su cuantía. Los problemas surgen cuando después de efectuada la tasación del inmueble la entidad crediticia deniega el préstamo. ¿Qué ocurre entonces? ciertos consejos:

1. Conviene tener firmada la solicitud de servicios arriba reseñada para concretar quién ha de pagar la tasación. Por regla general es un gasto imputado al usuario, pero no resulta de una imposición legal, por ende cabe su negociación con la entidad.
2. Si la concesión del préstamo es denegada deberán entregar a su solicitante copia del original del informe de tasación practicado.
3. La tasación ha de efectuarse por entidad acreditada e inscrita en el registro que a respecto tiene el Banco de España.
4. Dicho informe ha de servir al usuario para acudir a otra entidad crediticia y tramitar la solicitud del préstamo hipotecario. Hay que tener en cuenta que se trata de entidades tasadoras debidamente acreditadas. Por ello resulta totalmente injustificado la realización de un nuevo avalúo. Basta con la tasación ya efectuada.

Si en el caso de denegación del préstamo se ha de entregar al solicitante el original del informe realizado, cuando se produce el otorgamiento del crédito han de entregarle copia del informe realizado. De igual modo, el usuario tiene la obligación, además, de proporcionar al tasador aquellos datos que le permitan realizar su labor profesional de tasación. Así habrá de entregarle copia del proyecto de ejecución, memoria de calidades y cualquier otro elemento que le sirvan en su actuación.

En definitiva, y para evitar sorpresas desagradables, ha de firmarse solicitud de servicios en la que se señale quién realizará la tasación de la vivienda que se va a comprar, el importe del informe de tasación y quién tiene la obligación de abonar dichos servicios.

El alquiler de la vivienda sube el 4,2% en un año, lo mismo que el IPC

Los alquileres de la vivienda en España subieron el 4,2 por ciento en los últimos doce meses, lo mismo que que el Indice de Precios de Consumo (IPC), según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

En enero, los alquileres de la vivienda aumentaron el 0,5 por ciento, nueve décimas por encima del IPC general, que se redujo el 0,4 por ciento en el primer mes del año.

En línea con el incremento en el último año de los alquileres se comportaron los precios de los servicios para la conservación de la vivienda, que crecieron el 5 por ciento, ocho décimas superior al IPC general. En comparación con el mes anterior, los precios de los servicios se incrementaron el 0,9 por ciento.

En cuanto a los materiales para la conservación de la vivienda, los datos del INE reflejan un aumento del 3,1 por ciento, frente al 4,2 por ciento del IPC general, y un alza del 0,5 por ciento sobre el mes de diciembre.

Por lo que se refiere a los gastos asociados a la conservación de la vivienda, el INE calcula que durante los últimos doce meses se encarecieron el 4,6 por ciento. Respecto al mes anterior, esta partida subió el 0,9 por ciento.

Por último, los seguros para la vivienda se encarecieron el 4 por ciento en un año y el 2,2 por ciento respecto a diciembre.

Fuente: periodistadigital

La subida del Euribor al 2,8% en enero, el nivel más alto en 3 años, encarece las hipotecas

El Banco de España confirmó hoy que el Euribor a un año, el indicador más utilizado para calcular el precio de las hipotecas, se situó en enero en la cota más alta de los últimos tres años, el 2,833%, después de subir más de medio punto en los últimos doce meses (0,521 puntos).

Esta cifra consfirma las previsiones y supondrá en la práctica un nuevo encarecimiento en la cuota mensual de las hipotecas medias que tengan la revisión anual en las próximas semanas.

Por ejemplo, los titulares de una hipoteca de 120.000 euros a 20 años verán cómo su cuota mensual se encarece en 30,58 euros. Los que la tengan a 25 años pagarán 31,62 euros más. Tomando como base la hipoteca media (20 años de plazo) constituida en enero de 2005 en España, la cuota anual experimentará un incremento de 379,8 euros, tras aplicar la revisión del Euribor de enero de 2006.

Así, la subida supone que aquellos que revisen próximamente la cuota de su hipoteca vean como se encarece una media de 31,65 euros al mes, aunque en comunidades como Madrid o La Rioja la subida superará los 40 euros, mientras que para los residentes en Extremadura el incremento de la cuota se queda en 20,71 euros.


Van a continuar las subidas

La mayoría de los expertos consultados alertan de que después de haber subido medio punto en lo que va de año, el Euribor continuará su tendencia alcista y se situará cerca del 3% a lo largo de 2006, aunque algunos analistas creen que podría llegar al 3,5%.

De momento, este indicador ya ha encadenado cuatro subidas mensuales consecutivas y se ha situado en su cota máxima desde diciembre de 2002, cuando los tipos de interés oficiales estaban situados en el 2,872%.

Actualmente, con el precio del dinero en el 2,25%, el Euribor está en el 2,905%, lo que significa que el mercado espera que el Banco Central Europeo suba los tipos el próximo año, al menos, hasta el 2,9%. Los expertos prevén que el BCE decida otra subida de tipos en este trimestre, si bien destacan que los incrementos del precio del dinero vendrán determinados por las “tensiones” en cuanto a la inflación.

Fuente: periodistadigital

Bajadas de los precios

Un estudio se atreve a pronosticar y a cuantificar una bajada del precio de la vivienda: «El sector inmobiliario ha dejado de hablar de desaceleración moderada de los precios de la vivienda. Ahora se refieren a ella con otros términos: corrección brusca y, en concreto, correción brusca en la segunda mano. La voz de alarma proviene de un informe inmobiliario elaborado por la asesoría Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB), del que se desprende que el precio de la vivienda en España bajará una media del 20% en el periodo 2007-2009. Esta bajada se debe a cambios en el mercado como el menor crecimiento de la economía española, el exceso de oferta y la caída de la demanda, ya que los especuladores e inversores no obtendrán buenos resultados y abandonarán la compra de vivienda como medio de ganar dinero, según ha explicado el profesor titular de Teoría Económica, Director del Master de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB y director del informe, Gonzalo Bernardos. Bernardos ha asegurado que ante la pregunta de si bajará el mercado de la vivienda en España, la respuesta es "rotundamente sí", y para el periodo 2007-2009 prevé un "aterrizaje brusco", un fenómeno que ha tenido en 2005 un "año de transición", con la desaceleración de la subida de precios de la vivienda y que en 2006 empezará a materializarse para invertir la tendencia de incrementos a partir de 2007.»

Fuente: Ladrillazo



Articulo de El Confidencial:

El sector inmobiliario ha dejado de hablar de desaceleración moderada de los precios de la vivienda. Ahora se refieren a ella con otros términos: corrección brusca y, en concreto, correción brusca en la segunda mano. La voz de alarma proviene de un informe inmobiliario elaborado por la asesoría Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB), del que se desprende que el precio de la vivienda en España bajará una media del 20% en el periodo 2007-2009.

Esta bajada se debe a cambios en el mercado como el menor crecimiento de la economía española, el exceso de oferta y la caída de la demanda, ya que los especuladores e inversores no obtendrán buenos resultados y abandonarán la compra de vivienda como medio de ganar dinero, según ha explicado el profesor titular de Teoría Económica, Director del Master de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB y director del informe, Gonzalo Bernardos.

Bernardos ha asegurado que ante la pregunta de si bajará el mercado de la vivienda en España, la respuesta es "rotundamente sí", y para el periodo 2007-2009 prevé un "aterrizaje brusco", un fenómeno que ha tenido en 2005 un "año de transición", con la desaceleración de la subida de precios de la vivienda y que en 2006 empezará a materializarse para invertir la tendencia de incrementos a partir de 2007.

Bernardos ha matizado que los pisos que más bajarán serán los situados en las zonas preferentes, como el Paseo de Gracia de Barcelona o el Paseo de la Castellana de Madrid, y los de mayor número de metros cuadrados. Sin embargo, los precios de las viviendas de las periferias lejanas de las grandes ciudades o los pisos más pequeños, donde se mantiene la demanda, no estarán tan afectados por la bajada de precios; de hecho, en 2006 seguirán subiendo.

Respecto al porcentaje de bajada, Bernardos calcula un 20% de media si la economía española crece alrededor de un 1,5%. Si el crecimiento es mayor, prevé un descenso de precios menor pero caída al fin y al cabo, ya que las previsiones económicas no auguran crecimientos superiores al 3%.

Descenso de la demanda de hasta un 9,5%

Junto a la caída de precios, también se prevé un descenso en la demanda. En concreto, según los cálculos de la Asociación de Promotores y Constructores (APCE), en 2006 se demandarán unas 475.000 viviendas, lo que supondrá un descenso de entre un 5% y un 9,5% respecto a la cantidad de entre 500.000 y 525.000 pisos que, según sus datos, el mercado absorbió durante el pasado año.

El presidente de la patronal, Guillermo Chicote, explicó que los promotores están ya percibiendo la ralentización de demanda en los ritmos de venta. "Cuesta más vender, se registra un mayor número de visitas de una misma persona a un mismo piso antes de decidir su compra y descienden las ventas sobre plano", apuntó en un encuentro con la prensa. No obstante, aseguró que el sector está "alertado, pero no preocupado", porque "hoy por hoy no se registran problemas de 'stock'".

Para la patronal, el precio de los pisos se perfila como principal factor de freno de la demanda, dado que continúan activos el resto de 'motores' del mercado, tales como la creación de empleo, los bajos tipos de interés, la formación de hogares, la población inmigrante y la demanda de primera residencia para jóvenes y miembros de parejas que se separan.

El alquiler sigue subiendo

Por otra parte y al contrario de la tendencia prevista en los precios de la venta de vivienda, los precios del alquiler seguirán subiendo según Bernardos, que vaticinó un aumento del 15% en 2006 de los alquileres de pisos de entre 45 y 50 metros cuadrados y "no necesariamente bien ubicados".

Ante las previsiones de bajada de precios de venta de vivienda, el informe de la Universidad de Barcelona recomienda a inversores y promotores hacer una selección de inversiones, desplazarse al exterior o cambiar sus objetivos de compra, abandonando las zonas preferentes de las grandes ciudades y desplazándose a la periferia lejana en el caso de vivienda, o directamente cambiando al sector de oficinas o industrial, que presentarán una rentabilidad mayor.

De todas formas, Bernardos afirmó que las medianas y grandes empresas promotoras no irán a pique, sino que "sólo ganarán menos", aunque sí alertó de que habrá una reducción de la inversión en construcción a medio plazo que hará que se creen menos puestos de trabajo.

Bernardos no quiso ser alarmista y aseguró que estos cambios responden a la evolución económica cíclica y que "es normal" e insistió en que no nos encontramos en una burbuja inmobiliaria, sino en un "reajuste del mercado".

Los promotores afirman que la demanda caerá el 9%

Y si cae la demanda, en buena lógica, no deberían aumentar los precios. No sé si esta es la casuística que barajan los promotores (Asociación de Promotores Constructores de España) cuando afirman que la demanda de pisos descienda entre un 5% y un 9% en 2006, lo que supone 475.000 viviendas menos. Sin embargo es dudoso que esto afecte al precio, la oferta está adaptada a esta previsión y disminuirá en una proporción muy similar, con lo que los promotores no rebajan del 10% el aumento del precio de la vivienda.

Fuente: El País

Familiares con derecho de subrogación del alquiler en caso de fallecimiento

El alquiler se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento

Una de las circunstancias que puede darse en la vigencia de un contrato de alquiler es la muerte del arrendatario. De producirse este luctuoso hecho podrán subrogarse en el contrato el cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él; la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubiera tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

A continuación, la subrogación corresponderá a los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes; los ascendientes del arrendatario que hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento; los hermanos del inquilino en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

La Ley de Arrendamientos Urbanos también prevé la subrogación a favor de las personas distintas de las mencionadas anteriormente que sufran una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el alquiler quedará extinguido.

Si en el supuesto concreto existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido por la ley, con una clara excepción: los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor o el hermano más joven.

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiario de la subrogación, el arrendador podrá considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

Fuente: Consumer

Cuenta vivienda. Anticípese a la compra de vivienda y ahorre impuestos

La fiscalidad ventajosa que se aplica a la compra de la vivienda habitual es una de las principales “armas” que tenemos para reducir el importe que pagamos a Hacienda. ¿Por qué no aprovecharnos desde antes de la compra?

En el caso de la vivienda en la que se va a vivir (la vivienda habitual), la fiscalidad permite beneficiarse de una serie de deducciones por la adquisición de la misma e incluso por reformas, de tal manera que indirectamente Hacienda ayuda a comprarla, pues con esta deducción se paga menos que sin ella. Se supone que esa diferencia ayudará a pagar mejor lo que aún se debe al banco.

La cuenta de ahorro vivienda se abre con la única finalidad de ahorrar para la compra de la que será la vivienda habitual y/o reformarla en el caso de que sea necesario. Lo bueno es que permite adelantar las deducciones por compra de vivienda hasta un máximo de cuatro años.

El plazo máximo que se puede mantener abierta esta cuenta es de cuatro años (para todas las abiertas desde el 1 de enero de 1999), después de los cuales en caso de no comprar la vivienda, se debe devolver a Hacienda las deducciones obtenidas mientras se ha tenido abierta, con intereses de demora incluidos. Por tanto, no es aconsejable abrir una cuenta vivienda sino se tiene previsto comprar la vivienda en los próximos cuatro años.


En los movimientos de esta cuenta sólo se puede hacer ingresos y el día en que se disponga del dinero se debe demostrar que se ha utilizado para comprar la vivienda, o pagar los gastos derivados de la misma.

El total de la inversión deducible anualmente en vivienda es de 9.015,18 euros, por lo que no será interesante aportar más de este importe anual a la misma. Si sobrara dinero conviene guardarlo en otro producto distinto, pues de lo contrario se consumiría crédito fiscal que se podría utilizar más tarde.

La deducción que se aplicamos es la nada despreciable cifra de un 15% de lo aportado. Esto es, si se aporta el máximo se deducirá 1.352,27 euros anuales, que es lo que se pagará de menos en la Declaración de Renta.

El proceso de desahucio

El demandante siempre ha de explicar los motivos que le han llevado a interponer la demanda y las pruebas que presenta

Si arrendador o arrendatario se encuentran frente a una demanda de desahucio en virtud de la cual el primero pretende desalojar a un inquilino que no cumple lo acordado, ambas partes han de tener en cuenta que los trámites del proceso son los siguientes:

1. El arrendador debe presentar la demanda en el Juzgado al que pertenezca la vivienda. En ella se deben especificar las pretensiones, aunque no es obligatorio incluir razonamientos jurídicos ni las bases legales.
2. Dentro de los seis días siguientes, el Juez citará al demandado para la celebración del juicio verbal para el que no será necesario contar con los servicios de un abogado, sino que los interesados podrán defenderse a sí mismos si así lo desean.
3. En el juicio, el demandante tiene que explicar los motivos que le han llevado a interponer la demanda y las pruebas que presenta. Posteriormente, el demandado, si lo desea, podrá alegar lo que considere conveniente en su defensa.
4. El juez deberá dictar sentencia en el plazo de los tres días siguientes de la celebración del juicio o, en caso necesario, cuando se realicen las pruebas que no podrán exceder de doce días.
5. Si el juez considera suficiente el motivo presentado por el demandante para desahuciar al inquilino, le comunicará a éste que dispone de un plazo de ocho días para abandonar voluntariamente la vivienda que ocupa y que en caso de no hacerlo, se procederá por la autoridad a echarle de la misma.
6. El propietario de la casa, una vez que se conozca la sentencia puede solicitar al juez que ordene el embargo preventivo de los bienes del inquilino para cubrir el importe que deba por los pagos de alquiler no abonados o cualquier otra cuestión pendiente de pago, así como las costas del juicio.

En cualquier caso, para evitar llegar a estos extremos, es conveniente tomar precauciones en el momento de formalizar el contrato. Además de recoger por escrito los términos de la relación, la ley permite solicitar al futuro inquilino una fianza en metálico de un mes, no pudiendo exigirse importes superiores, aunque si se estima conveniente se podría solicitar la presentación de un aval. Para descartar problemas de solvencia, es recomendable solicitar la identificación de la empresa en la que trabaje el inquilino y una copia de su nómina.

Cuestiones previas a arrendar nuestra vivienda

Si queremos alquilar nuestra vivienda hemos de saber que es un buen negocio, pero conviene que nos tomemos un tiempo para planificar todo antes para evitarnos luego algún que otro quebradero de cabeza

¿Me compensa alquilar mi vivienda? ¿Qué puedo pedir por ella?

La respuesta a esta pregunta dependerá lógicamente de la oferta y la demanda; no obstante, a modo orientativo se puede decir que en el ámbito nacional, la media de los precios de los alquileres anuales se sitúa en torno al 4% y el 6% del valor total de mercado de la vivienda.


¿Puedo arrendar la vivienda por mi cuenta o debo hacerlo a través de una inmobiliaria?

Esta elección es muy personal. Puede suponer alguna ventaja el hecho de arrendar una vivienda a través de una inmobiliaria pero también inconvenientes que hay de considerar.

La comisión que cobra la agencia inmobiliaria corre a cargo de quien paga el alquiler (arrendatario) y, normalmente, suele ser la misma cuantía que una mensualidad de renta. Si bien es cierto que estos trámites encarecen la entrada del inquilino, para los propietarios supone un valor añadido importante, ya que la inmobiliaria ayudará en la fijación del precio del alquiler. También será la inmobiliaria la que se encargará de buscar un cliente para el piso, la que lo mostrará y la que preparará el contrato de arrendamiento, además de hacer de testigo en el momento de ser firmado.


¿Cómo fiarse del inquilino?

El temor a arrendar a inquilinos que dejen de pagar e incluso que puedan estropear la vivienda, lo que podría acarrear la necesidad de emprender procesos judiciales, a veces puede hacer desechar la idea del alquiler. Este riesgo seguirá estando presente, pues tampoco la inmobiliaria puede garantizar ese extremo. Para evitar riesgos, una de las prácticas más utilizadas suele ser la de exigir un aval bancario al inquilino que venza cuando éste abandone la vivienda. Puede considerarse otra barrera de entrada, pero sabemos que quien la atraviese tiene la confianza de un banco. El aval suele ser por una anualidad completa.

Este documento encarece el coste mensual del alquiler para el inquilino pero, puesto que es interesante ese aval por tranquilidad, se puede sugerir una pequeña rebaja en la renta mensual que compense por ello. Es importante que el requisito de aval bancario quede reflejado en contrato.


¿A qué plazo debo arrendar mi vivienda?

El plazo de arrendamiento es uno de los puntos que puede condicionar el interés por una modalidad u otra, ya que si se arrienda la vivienda como “vivienda habitual”, el arrendatario, si le interesa, puede quedarse hasta 5 años alquilado y, aun si se necesita dentro de ese plazo el piso, no se le podría echar, de no ser que se haya citado expresamente en el contrato que se necesitará la vivienda antes de los 5 años para ocuparla como vivienda habitual. Existe otra posibilidad que consiste en arrendarlo bajo la forma de “uso distinto a vivienda” o “por temporada”, así se podrá pactar una duración inferior al año (por ejemplo a estudiantes, etc.).

En el primero de los casos se deberá cobrar la renta pactada con una subida máxima anual del IPC, mientras que en el segundo se podrá modificar la renta cuando venza un contrato y se inicie otro nuevo.


¿Es mejor alquilar el piso vacío o con muebles?

Es más interesante el inmueble vacío para conseguir un arrendamiento estable y más seguro, así quien lo arriende traerá los muebles y se instalará en él por algún tiempo.

Fuente: Habitatis

España necesita triplicar su parque de viviendas en alquiler

España tiene que triplicar su actual parque de viviendas en alquiler y pasar de las 1,6 millones actualmente existentes a una cifra que va de los cuatro a los seis millones.

Esa es la opinión de Concha Osácar, consejera y miembro de la Comisión Ejecutiva de Lazora, empresa dedicada a la vivienda protegida en alquiler, recogida en la última edición de la publicación Tendencias, que edita anualmente Richard Ellis.

“Escaso e ineficiente”, son los calificativos que Osácar le dedica al mercado del alquiler en España. Tan escaso e ineficiente que no cumple con sus fines esenciales, que es permitir el acceso a la vivienda a personas con menores ingresos, facilitar la movilidad laboral y convertirse en una alternativa real a la propiedad.

En España, el porcentaje de población que vive en alquiler ha pasado del 50% en 1950, a un porcentaje que hoy día es inferior al 10%. “En otros países europeos, como Francia o Alemania, las tasas de vivienda en alquiler se eleva hasta el 50% o el 60%, lo que pone en evidencia el modelo de propiedad del mercado español”, asegura Osácar.

Además, este mercado ha quedado en manos de propietarios particulares, lo que conlleva una escasez de oferta de calidad a precios atractivos.

Para la autora del artículo, el alquiler se ha convertido ahora más que nunca en una necesidad. En los últimos años del boom inmobiliario español, los precios residenciales han expulsado del mercado a grupos sociales como jóvenes, personas con rentas bajas e inmigrantes.

El número de hogares unipersonales es cada vez mayor. En determinadas ciudades, el esfuerzo financiero para adquirir un piso se sitúa en niveles superiores al 60%-70% de la renta, cuando lo recomendable es no sobrepasar el 30% ó el 40%, eso sin contar con la tendencia al alza de los tipos de interés.

Por todo ello, Osácar considera que hacen falta más de cinco millones de residencias en alquiler, aunque se muestra consciente de que no se podrá conseguir a corto plazo. “En los próximos 15 años, el objetivo razonable sería contar con un 80% de vivienda en compra y un 20% en alquiler”, estima.

Fuente: Ladrillos

El 53% de recursos Plan Vivienda se destina a promoción alquiler

Los recursos presupuestarios que el Ministerio de Vivienda dedicará a la promoción del alquiler en el marco del Plan de Vivienda 2005-2008 ascienden a 3.193 millones de euros, lo que supone el 53 por ciento del total.

Esta cifra no incluye los 800 millones dedicados a la rehabilitación de viviendas, por la dificultad en la asignación a compra o alquiler, informó hoy el departamento que dirige María Antonia Trujillo.

En concreto, el Plan de Vivienda contempla un total de 234.600 actuaciones destinadas al alquiler, lo que supone multiplicar casi por 11 las 21.969 previstas en el anterior plan.

De todas las actuaciones previstas, 105.375 se refieren a viviendas de nueva construcción para alquiler, 6.525 a viviendas usadas para el arrendamiento, 11.000 a ayudas a propietarios para alquiler, 70.000 a ayudas a urbanización de suelo para viviendas destinadas al alquiler y 41.700 a ayudas a inquilinos.

De esta manera, las 234.600 actuaciones previstas en materia de alquiler suponen el 42 por ciento del total de actuaciones financiadas, excluidas las de rehabilitación.

En el lado opuesto se encuentran las actuaciones previstas para venta, mercado en el que están previstas 324.900 actuaciones, lo que representa el 58 por ciento del total de actuaciones financiadas, sin contar con las de rehabilitación.

De esta cantidad, 226.400 actuaciones se destinan a viviendas de nueva construcción para venta, 51.500 a adquisición de viviendas usadas y 47.000 a ayudas a urbanización de suelo para viviendas para venta.

Fuente: Ladrillos

Los sudores que cuesta a un español tener piso

El esfuerzo financiero de los hogares españoles para acceder por primera vez a una vivienda se situó entre el 39,5 y el 46 por ciento de la renta familiar en 2005, en función de si el plazo de amortización del préstamo es de 20 ó de 25 años, según el último informe de coyuntura de la inmobiliaria Metrovacesa.

Del informe se desprende que este porcentaje es el más alto de los últimos doce años.

Sin embargo, la persistencia del descenso de los tipos de interés ha moderado el aumento del esfuerzo, que se situó en 2005 por debajo de los niveles alcanzados en 1990 y 1991, cuando era necesario destinar el 67 y el 68,9 por ciento de la renta familiar a la compra de una casa.

El informe destaca que al cierre del año pasado las familias españolas tenían que destinar 8,46 veces un salario anual al pago de una casa, lo que representa el "mayor nivel desde que se dispone de las estadísticas precisas para obtener esta relación", explican los analistas de Metrovacesa.

Para calcular el esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda, la inmobiliaria ha seleccionado un hogar teórico que percibe una renta anual equivalente al salario medio de unos 18.800 euros, que adquiere una vivienda con 90 metros cuadrados construidos y un precio medio de 159.039 euros mediante un préstamo hipotecario que cubre el 80 por ciento del precio de venta del piso.

El estudio se refiere al esfuerzo correspondiente al primer año de vigencia del préstamo.

El resultado es descriptivo, a juicio de los analistas, del esfuerzo necesario en el caso de los hogares jóvenes que acceden por primera vez a una vivienda.

En cualquier caso, señala la inmobiliaria, el fuerte aumento experimentado por el pago de entrada (el 20 por ciento del precio de la venta) eleva la estimación del esfuerzo de acceso que se obtiene a partir de las cuotas a pagar a la entidad prestamista.

En el informe de coyuntura Metrovacesa estima que los precios de la vivienda continuarán experimentando este año una "moderada desaceleración", aunque advierte de que el aumento todavía puede ser de dos dígitos.

El año pasado, el precio de la vivienda libre subió un 12,8 por ciento, el menor crecimiento en los últimos cuatro años, según el Ministerio de Vivienda.

Para la inmobiliaria, este año será un ejercicio con carácter más acentuado de "transición" hacia una etapa de evolución menos intensa del mercado de la vivienda que lo ha sido 2005.

Metrovacesa prevé que las viviendas iniciadas en España se situarán en torno a las 700.000 al cierre de 2006, ligeramente por debajo de 2005, como consecuencia de las posibles situaciones de exceso de la oferta en algunas zonas del litoral y del posible cambio de expectativas derivado del aumento de los tipos de interés.

Según la inmobiliaria, este año persistirá el crecimiento de las viviendas terminadas, que rondarán las 600.000.

Además, la inmobiliaria prevé que la cifra de 900.000 casas vendidas en 2005 crecerá por encima del 5 por ciento en este ejercicio, hasta las 950.000.

La costa mediterránea y el entorno de la Comunidad de Madrid "pueden ser los puntos más dinámicos", aunque los ritmos de venta variarán según la calidad de las nuevas promociones y la relación calidad-precio.

En cuanto a la demanda, Metrovacesa afirma que seguirá existiendo una demanda "remansada" importante, procedente de los nuevos hogares que quedan fuera del mercado, para los cuales todavía resulta "imprescindible que exista una oferta significativa de viviendas protegidas o equivalentes".

Fuente: Ladrillos

Fin del contrato por incumplimiento de las obligaciones

Tanto el casero como el inquilino pueden solicitar la conclusión del contrato si consideran que la otra parte no está cumpliendo sus obligaciones

Arrendador y arrendatario pueden finalizar el contrato de alquiler en el caso de que se produzcan una serie de factores objetivos. Por ejemplo, el propietario del inmueble está en condiciones de dar por terminado el contrato si el inquilino incurre en alguno de los siguientes supuestos:

• No paga la renta, la fianza, u otras cantidades establecidas en el contrato, o su correspondiente actualización.
• Subarrienda o cede el alquiler a otra persona sin consentimiento del propietario.
• Causa desperfectos intencionadamente en el inmueble o realiza obras sin autorización.
• Realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando el piso deje de estar destinado de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Además de estos casos, que son los que especifica la ley, el propietario puede establecer en el contrato el uso concreto que ha de dársele a la vivienda o la necesidad de atenerse a determinadas normas, como por ejemplo la de no tener animales en la casa. El incumplimiento de estas condiciones también sería causa de finalización del contrato.

Por su parte, el inquilino puede igualmente dar por concluido el contrato si se produce alguna de estas circunstancias:

• El arrendador no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• El arrendador causa perturbaciones en el uso pacífico de la vivienda.
• El inquilino que haya pactado un periodo igual o superior a cinco años no puede marcharse hasta que hayan transcurrido los cinco primeros años de vigencia del contrato, y debe darle al propietario el preaviso de su marcha con dos meses de antelación (si el inquilino no cree que vaya a quedarse tanto tiempo o piensa que podrá encontrar pronto otra vivienda que le convenga más, le conviene por lo tanto firmar el contrato por un periodo más corto). En cualquier caso, las partes podrán pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario indemnice al arrendador, pagándole una cierta cantidad por cada año o mes que reste para cumplir el contrato.

Fuente: Consumer

Fin del contrato por incumplimiento de las obligaciones

Tanto el casero como el inquilino pueden solicitar la conclusión del contrato si consideran que la otra parte no está cumpliendo sus obligaciones

Arrendador y arrendatario pueden finalizar el contrato de alquiler en el caso de que se produzcan una serie de factores objetivos. Por ejemplo, el propietario del inmueble está en condiciones de dar por terminado el contrato si el inquilino incurre en alguno de los siguientes supuestos:

• No paga la renta, la fianza, u otras cantidades establecidas en el contrato, o su correspondiente actualización.
• Subarrienda o cede el alquiler a otra persona sin consentimiento del propietario.
• Causa desperfectos intencionadamente en el inmueble o realiza obras sin autorización.
• Realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando el piso deje de estar destinado de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Además de estos casos, que son los que especifica la ley, el propietario puede establecer en el contrato el uso concreto que ha de dársele a la vivienda o la necesidad de atenerse a determinadas normas, como por ejemplo la de no tener animales en la casa. El incumplimiento de estas condiciones también sería causa de finalización del contrato.

Por su parte, el inquilino puede igualmente dar por concluido el contrato si se produce alguna de estas circunstancias:

• El arrendador no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• El arrendador causa perturbaciones en el uso pacífico de la vivienda.
• El inquilino que haya pactado un periodo igual o superior a cinco años no puede marcharse hasta que hayan transcurrido los cinco primeros años de vigencia del contrato, y debe darle al propietario el preaviso de su marcha con dos meses de antelación (si el inquilino no cree que vaya a quedarse tanto tiempo o piensa que podrá encontrar pronto otra vivienda que le convenga más, le conviene por lo tanto firmar el contrato por un periodo más corto). En cualquier caso, las partes podrán pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario indemnice al arrendador, pagándole una cierta cantidad por cada año o mes que reste para cumplir el contrato.

Fuente: Consumer

La rehabilitación del préstamo hipotecario: no perder la vivienda embargada

El alto precio de la vivienda ha supuesto el aumento de los plazos de duración de los préstamos hipotecarios para la mayoría de los prestatarios, quienes, de esta forma, pueden afrontar con mayor facilidad el pago de las cuotas. La duración media supera ya los quince años, acercándose a los veinte.

En tan largo intervalo de tiempo, son muchas las vicisitudes personales que pueden afectar a los prestatarios que compliquen o, incluso, les impidan el pago de las mensualidades correspondientes de su préstamo hipotecario, por ejemplo las rupturas sentimentales de las parejas adquirentes, encontrarse en una situación de paro de larga duración o una enfermedad que no permita realizar actividad laboral.

El problema principal radica en el procedimiento judicial que las entidades crediticias ejercitan en reclamación de las cuotas no pagadas. Así proceden a la resolución del préstamo hipotecario y piden, no sólo las cuotas impagadas, sino también el capital pendiente.

Un ejemplo práctico:

- Pedidos 90.000 euros en el préstamo y tras pagar 18.000, restan 72.000 de capital pendiente por pagar. Sin pagar las últimas dos cuotas, y tras recibir una notificación de demanda, en la que la entidad no sólo nos exige dichas dos cuotas, por ejemplo de 1.200 euros, sino que, resolviendo el préstamo, también solicitan el capital pendiente, es decir 73.200 euros. Resulta claro que si no se podía pagar dos cuotas por 1.200 euros, es casi imposible el pago, por la resolución del préstamo, de 73.200 euros.

Con la nueva reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto en su artículo nº 693, se permite que el prestatario pueda paralizar la acción judicial contra la vivienda, abonando tan sólo las cuotas atrasadas, sin necesidad del pago del principal, pagando también los gastos judiciales y los intereses moratorios correspondientes.

A este respecto, se indican ciertos consejos para aquéllas personas que tengan dificultades en el pago de su préstamo:

a) Analizar si la situación es coyuntural, es decir momentánea, va a perdurar en el tiempo. El análisis realista es fundamental para encontrar la solución más adecuada en situaciones difíciles.

b) Si la situación de impago puede perdurar, recordar que una vivienda embargada, puede ser vendida, siempre que se comunique al adquirente la situación registral de la misma. Si se espera al último momento la vivienda puede salir a subasta, sin posibilidad de que se administre con una venta previa las posibles plusvalías que la vivienda haya tenido.

c) Si la situación de incapacidad de pago es coyuntural, recordar que basta el pago de las cuotas atrasadas y los gastos originados para que el préstamo pueda ser rehabilitado.

Es éste el derecho de rehabilitación, poco conocido incluso por los profesionales del Derecho.

Fuente: Consumer

Los tipos de interés podrían subir en marzo hasta el 2,5%

Jean-Claude Trichet tiene en sus manos el destino de cientos de miles de compradores de vivienda hipotecados y si la reciente subida de un cuarto de punto de los tipos de interés hasta alcanzar el 2,25%, es -como suponen los expertos - el comienzo de una escalada alcista, van a ser muchos quienen se acuerden hasta de la madre del presidente del Banco Central Europeo

La coyuntura hace presagiar nuevos incrementos de tipos porque el BCE ha manifestado repetidas veces la necesidad de controlar la inflación, demasiado alta por las continuas subidas del precio del petróleo.

Los analistas estudian con lupa estos días los mensajes entrelíneas de la máxima autoridad financiera de la zona euro para adelantar la fecha exacta de la próxima subida y el tipo de interés que despedirá a 2006.


Efectos

El Euribor a un año es el índice que más se emplea en el mercado hipotecario español para referenciar los préstamos. Pero hay una relación directa entre el Euribor y los tipos de interés.

El Euribor a un año es la previsión que hacen los bancos de Europa de lo que costará el dinero a un año vista. Si los tipos de interés continúan subiendo y las previsiones apuntan la misma tendencia, la variable hipotecaria seguirá marcando máximos y las cuotas mensuales de los compradores hipotecados continuarán subiendo.

El economista jefe del BCE, Otmar Issing, advirtió el martes pasado que la entidad actuará, si es necesario, para subir los tipos, como ya hizo el pasado 1 de diciembre. Estas declaraciones reafirmarían las tesis de los analistas que creen que la próxima subida tendrá lugar en marzo, cuando la entidad publique sus previsiones trimestrales, que podrían revelar un mejor comportamiento de las economías de la zona Euro.


Repunte escalonado

«Es difícil saber cuándo se va a producir la próxima subida. La última está muy reciente y por lo general son necesarios varios trimestres para que comiencen a notarse los efectos en la economía. Se entiende que a final de año los tipos se podrían acercar al 3%, pero de forma muy escalonada.

El BCE tendrá que ser muy cauteloso para no producir un ajuste brusco en el mercado de la vivienda y en las bolsas», considera Gregorio Izquierdo, director de Análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE).

Para Pablo Guijarro, de Analistas Financieros Internacionales (AFI), las previsiones son de «una subida hasta el 2,75% hasta finales de año». En su opinión, «aunque la actividad se está recuperando, el consumo se encuentra débil», algo que no aconsejaría incrementos importantes de los tipos de interés.

«Contemplamos que en 2006 suban los tipos en dos ocasiones, una en marzo y otra probablemente en septiembre. Si el petróleo se dispara podría cerrarse el año en el 3%, para contener la inflación, pero no se esperan subidas agresivas, hasta el 3,5%», explica Guijarro.

American Express, en un estudio sobre la situación actual del mercado, también apuesta por una subida de los tipos de 0,75 puntos básico a lo largo de año, aunque la firma considera que el precio del petróleo se estabilizará y no serán necesarios incrementos por encima de la barrera del 3%.


Índice hipotecario

A pesar de los malos presagios para los tipos de interés, los expertos consideran que el encarecimiento del dinero tendrá un efecto limitado en los préstamos suscritos por los compradores, porque el Euribor lleva varios meses creciendo para adelantarse a los pronósticos a un año vista.

Desde que se produjo la primera subida, el pasado mes de octubre, el índice hipotecario ha continuado registrando máximos, pasando del 2,22% del mes de septiembre al 2,78% que marcó en diciembre.

Los valores que está registrando el Euribor en este mes de enero apuntan a un nuevo incremento. Los últimos datos disponibles, la media de la cotización diaria del segundo decenio de enero, colocan la variable en el 2,82%, lo que supondría un nuevo encarecimiento de los préstamos hipotecarios.

En los últimos días ha estado moviéndose incluso por encima del 2,85%. No obstante, habrá que esperar a finales de enero para conocer la cifra definitiva.

Los expertos consideran que tanto las subidas de tipos como del Euribor serán asumibles para la gran mayoría de los compradores, aunque un incremento del precio del dinero por encima del 3% podría tensar demasiado la cuerda.

Fuente: Ladrillos

Asturias. Los concejos costeros que prevén un ´boom´ de vivienda pierden población

El descenso demográfico cuestiona la viabilidad de desarrollar 60.000 nuevas casas en el litoral. Ecologistas y plataformas ciudadanas rechazan los proyectos al enfocarse a segunda residencia.

Compre su segunda residencia en un paraíso natural. Esto parece ser lo que se está vendiendo desde las promotoras que están detrás de las operaciones residenciales que se están impulsando en muchos municipios costeros asturianos. Pero está por ver si las 50.000-60.000 nuevas viviendas que se prevén construir en los próximos años pueden ser asumidas sin un grave daño paisajístico en el entorno.

Los alcaldes argumentan que sus municipios tienen derecho a crecer y que se es necesario garantizar el desarrollo urbanístico para tener cubiertas sus necesidades a medio y largo plazo. Pero los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) señalan que en la inmensa mayoría de estos concejos se está perdiendo población desde hace tiempo y en muchos de ellos de forma acentuada. Para quienes son entonces tantas viviendas?

Colectivos conservacionistas, plataformas ciudadanas y organizaciones políticas como IU consideran que este urbanismo es pura especulación, porque la segunda residencia no genera riqueza, más bien lo contrario, obliga a los municipios a dotarse de una infraestructura de la que carecen y que, en el peor de lo casos, no se acomete, con la consiguiente degradación de la calidad de vida de los habitantes allá donde proliferan las urbanizaciones que se destinan a fin de semana o de veraneo.

La Coordinadora Ecologista de Asturias lo tiene claro. El avance de la autovía del Cantábrico está propiciando "grandes pelotazos urbanísticos porque hay gente de fuera de Asturias que quiere una segunda residencia". Este colectivo considera que la mayoría son ciudadanos del País Vasco que al haber saturado ya Cantabria llegan hasta la costa asturiana por la mejora de las comunicaciones. Al fin y al cabo Bilbao está a dos horas de Llanes, municipio al que la Coordinadora Ecologista pone de ejemplo de lo que está pasando.

"Llanes tiene 13.000 habitantes y han agotado el suelo porque están construyendo del orden de 1.500 viviendas al año con unos ingresos de tres millones de euros en tasas. Para quién van a ser si no es para segunda residencia?", señalan desde la Coordinadora Ecologista.

Precisamente, tanto los conservacionistas como IU ponen el acento en la pérdida de población como prueba de que no son los residentes en los concejos los destinatarios de estas viviendas. Es significativo que de 19 concejos costeros --se excluye Gijón y Avilés-- en 14 tengan un descenso en el número de habitantes y los que crecen lo hacen de forma insignificante. El gráfico que acompaña está información toma como referencia los últimos cinco años, pero la pérdida de población viene de bastante más atrás.

Caravia tiene en la actualidad 555 habitantes y en su planeamiento urbanístico se prevén 2.000 viviendas. El secretario de Política Municipal de la Federación Socialista Asturiana (FSA), Benjamín Gutiérrez, apunta que hay muchos asturianos que viven y trabajan en la zona central de Asturias y ante la mejora de las comunicaciones valoran irse a vivir a pueblos como Caravia o como Colunga o Cudillero porque están a unos minutos del trabajo. "La vivienda es más barata y la calidad de vida es mayor", apunta.

No piensan lo mismo ni las plataformas ciudadanas ni los conservacionistas ni IU, que consideran que ante la demanda de segunda residencia y la necesidad de ingresos de los ayuntamientos se está dando luz verde a convenios urbanísticos que pueden tener un fuerte impacto medioambiental. "En Gozón se está perdiendo población pero están en proyecto siete campos de golf y siete urbanizaciones", apuntan desde la Coordinadora Ecologista que denuncia que se abusa de la figura de los convenios urbanísticos.

Según denuncia este colectivo, que coincide con IU, hay sociedades que se está haciendo con grandes bolsas de suelo que ahora no es residencial y que será recalificado con destino a estas operaciones residenciales. Eso sí, sin que el propietario del prao se haya beneficiado de unas plusvalías multimillonarias.

Fuente: La Voz de Asturias

El Euribor vuelve a encarecer las hipotecas al subir hasta el 2,833%, la cota más alta en 3 años

El indicador más utilizado para calcular el precio de las hipotecas, el Euribor, se situó en enero en la cota más alta de los últimos tres años, el 2,833%, después de subir más de medio punto en los últimos doce meses.

Esta subida, que tendrá que ser confirmada por el Banco de España a mediados de febrero, supondrá en la práctica un nuevo encarecimiento en la cuota mensual de las hipotecas, que crecerá en torno a 31 euros para aquellos que tengan la revisión anual en las próximas semanas.

Los titulares de una hipoteca de 120.000 euros a 20 años verán cómo su cuota mensual se encarece en 30,58 euros, en tanto que aquellos que la tengan a 25 años pagarán 31,62 euros más. En total, la factura hipotecaria les aumentará en torno a 372 euros en el conjunto del año.

Además, la mayoría de los expertos consultados alertan de que después de haber subido medio punto en lo que va de año, el Euribor continuará su tendencia alcista y se situará cerca del 3% a lo largo de 2006, aunque algunos analistas creen que podría llegar al 3,5%.

De momento, este indicador ya ha encadenado cuatro subidas mensuales consecutivas y se ha situado en su cota máxima desde diciembre de 2002, cuando los tipos de interés oficiales estaban situados en el 2,872%.

Actualmente, con el precio del dinero en el 2,25%, el Euribor está en el 2,903%, lo que significa que el mercado espera que el Banco Central Europeo suba los tipos el próximo año, al menos, hasta el 2,9%.

Si estas previsiones se cumplen, los que más notarán las subidas del Euribor serán los que tengan revisión de la hipoteca a mitad de año, ya que verán cómo el tipo de interés aplicable a su préstamo -sin contar el diferencial que le añada su entidad- sube desde el 2,1%, hasta el entorno del 3%.

Sólo en enero, el Euribor ha crecido media décima, desde el 2,783% de diciembre, aunque lo más importante es que sólo en cuatro meses se ha elevado más de seis décimas.

Fuente: El Pais