Las calles de Madrid se llenan de carteles con pisos en ventaInversor particular «versus» inversor profesional

LA INCERTIDUMBRE ANTE UN MÁS QUE PROBABLE CAMBIO DE CICLO Y EL AUMENTO DE LOS RITMOS DE VENTA HAN HECHO QUE PROLIFEREN LAS CASAS DISPONIBLES

Los carteles anunciando pisos disponibles proliferan como hongos. Es algo nuevo, porque hace unos meses apenas se veían. Ante este panorama la pregunta a hacerse no es otra que por qué está pasando esto. ¿Es normal? ¿Por qué hay tantas casas en venta? ¿Se han puesto los propietarios de acuerdo para vender ahora? No exactamente. Los motivos, según los expertos, son fundamentalmente dos.

Soraya de las Heras ha tratado de indagar en el fenómeno, recorriendo siete vías madrileñas elegidas al azar. El resultado -publicado en El Mundo- es que ha cambiado la tendencia y Madrid, bajo el estímulo de los altos precios, se vende.

Es las calles amplias y más anchas los anuncios de hogares en venta pasan más desapercibidos, pero eso no significa que no haya. En la calle de Goya, por ejemplo, lo que sucede es que se confunden y mezclan con los carteles de ofertas de los comercios de la zona y con las placas de oficinas, despachos de abogados, dentistas o podólogos, entre otros.

Otra cosa es 'zambullirse' en las calles cortas y estrechas. En esos casos los carteles cobran protagonismo por sí solos, dando la sensación de que todo, absolutamente todo, se vende. El ejemplo más claro es el de la calle de Cartagena, donde en sólo 30 números hay 17 pisos en venta.

Ante este panorama la pregunta a hacerse no es otra que por qué está pasando esto. ¿Es normal? ¿Por qué hay tantas casas en venta? ¿Se han puesto los propietarios de acuerdo para vender ahora? No exactamente. Los motivos, según los expertos, son fundamentalmente dos. El primero de ellos tiene que ver con los ritmos de venta.

Hace tiempo que los agentes del sector vienen afirmando que ya no todo se vende como antes y eso, se nota en la calle. «Lo que está sucediendo es que se están acumulando las ofertas de hace seis meses que siguen sin venderse con los pisos que salen ahora a la venta», dice Juan Carlos Gabilondo, director regional de Alfa Inmobiliaria.

La segunda causa es la incertidumbre ante un cambio de ciclo. «Habrá propietarios que, por temor a una congelación de precios, decidan que es éste el momento óptimo para vender su casa», reconoce Miguel Ángel Muñoz Flores, presidente del Consejo de Colegios de Administradores de Fincas de España.

«Estamos en un momento en el que hay una tendencia hacia la moderación de los precios de venta, con lo que muchos propietarios, por el temor también a una subida de los tipos de interés y un mayor rendimiento de las inversiones en Bolsa, deciden que es el momento oportuno para vender su vivienda. No obstante, no parece que los precios en el mercado inmobiliario vayan a caer de manera brusca», concluye Muñoz Flores.

«Es cierto que hay muchos carteles de pisos en venta en todas partes y coincido en que los motivos son tanto una acumulación de la oferta que ahora tarda más en venderse como en señalar la incidencia que tiene la incertidumbre ante lo que pueda pasar. No obstante, yo destacaría también el 'factor inversor'.

En la zona de los PAU del norte de la ciudad [Sanchinarro, Las Tablas y Montecarmelo] hay multitud de carteles de casas en venta cuando se trata de viviendas recién entregadas. Esos pisos son de gente que compró pensando en vender antes de escriturar la casa y ahora, como no pudieron hacerlo, intentan sacar partido a su inversión», señala José Antonio Ugarte, presidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (Aegi).

De hecho, Ugarte afirma que, en esos mismos desarrollos nuevos de la ciudad hay también mucha oferta de casas en alquiler, «lo que significa que muchos de esos compradores pretenden al menos amortizar su hipoteca sacando al mercado del arrendamiento su casa».

En muchos de los anuncios por palabras de la prensa escrita hay quienes ofrecen su casa bien para la venta, bien para el alquiler. No es algo que ocurra de una manera generalizada, pero «en esos casos está claro que la gente lo que quiere es rentabilizar su inversión sea como sea», concluye el presidente de Aegi.

En idealista.com también han notado el aumento de ofertas. «La permanencia de los anuncios en idealista desde enero a octubre ha aumentado un 38%, lo que quiere decir que la gente tarda más en vender que en el mismo periodo del año anterior», asegura Fernando Encinar, director de Comunicación del portal.

Para Encinar, el fenómeno también responde a varias causas. Hay mucha oferta de vivienda nueva en venta, lo que incide en que la oferta de segunda mano tarde más en venderse y el sector está ante un más que probable cambio de escenario. «La subida de los tipos de interés, el temor a que los precios no suban tanto o congelen... Todo eso está haciendo que mucha gente decida poner en venta su hogar ahora. No hay que olvidar tampoco que muchos de los propietarios que están vendiendo compraron esas casas para colocar su dinero en un sitio rentable. En 2001, el ladrillo era una inversión muy segura. A eso se sumó el 'efecto euro'. La entrada de la nueva moneda hizo que mucha gente comprara viviendas y eso se está notando ahora. En estos cuatro últimos años ha habido mucho producto que ha estado retenido y que ahora está saliendo a la calle», dice Encinar.

«Están ocurriendo varias circunstancias. Una parte de los inversores está trasladando sus ahorros a otras alternativas de inversión como, por ejemplo, la Bolsa. Algunos de ellos están aumentando la diversificación de su cartera, y aunque continúan invirtiendo en ladrillo el peso está comenzando a disminuir», dice Federico Segoviano, director general de Coldwell Banker.

Urgencia
Otros expertos siguen pensando, en cambio, que no todos los propietarios tienen miedo a lo que pueda pasar. «La gente tiende a no hacer nada mientras no tenga un motivo poderoso para cambiar y hay dos motivos especialmente importantes: uno es la posibilidad de ganar; el otro, el miedo a perder. De momento, muchos propietarios no tienen miedo porque siguen pensando que no encontrarán una inversión más fiable que la vivienda», dice Pablo García Ruiz, profesor de Sociología de la Universidad de Navarra.

«En cuanto a los compradores que necesitan la vivienda para vivir, simplemente están dilatando la decisión de compra en la medida de lo posible, hasta conocer cómo va a evolucionar el mercado de la vivienda. Hasta hace no mucho éstos últimos compraban con urgencia, pensando que si dejaban pasar tiempo los precios subirían vertiginosamente. Ahora el comprador se está tomando un respiro, aunque lógicamente comprará», continúa Segoviano.

Con esta versión coincide Jorge del Río, broker de Re/Max: «Antes había cierta prisa porque los precios de las casas no paraban de subir. Hace no mucho si estabas buscando una casa no podías esperar un mes porque podían pasar dos cosas: que la casa ya se hubiera vendido o que hubiera subido el precio. Pero ahora eso ya no sucede», señala.

Por el lado de la oferta, «el que muchas viviendas tarden mucho más en venderse es porque los precios que deciden los particulares no se ajustan al mercado y no se adaptan a la coyuntura actual. En el futuro, el incremento de precios de la vivienda va a continuar, pero pasaremos de crecimientos de dos dígitos a un dígito», dice el director general de Coldwell Banker.

«El periodo de venta ahora es mayor que hace un año o año y medio. Antes la gente vendía en tres o cuatro meses y ahora lo hace en seis, en siete, en ocho...», dice Gabilondo.

Y esto ocurre en gran medida «porque la gente saca su casa a un precio superior al de mercado. Por eso, hasta que no se ajusta el precio al del mercado o al que puede pagar la demanda el piso no se vende. También puede suceder que un porcentaje de gente que compró sí esté vendiendo ahora por miedo a no recuperar su inversión», confirma Gabilondo.

«Durante muchos meses Madrid ha sido una de las ciudades de Europa donde más rápido se vendía y eso era lo que no era normal. Estamos volviendo hacia un equilibrio en el mercado y una estabilización», asegura Curro Sanz Aguilera, consejero portavoz de Multiple Listing Service (MLS).

«El aumento de pisos en venta se debe a la ralentización de la vivienda durante los últimos meses, que está provocando que los plazos de venta crezcan progresivamente, propiciando que se acumulen las ofertas. Podemos decir que en los pisos de menos de 300.000 euros el tiempo de venta oscila entre tres y cinco meses y para las viviendas de más de 300.000 euros este tiempo puede llegar hasta seis, ocho o 10 meses» asegura Félix Pompey, asesor de Comunicación de Tecnocasa.

«Lo que sucede es que no hay un ajuste entre lo que quiere el vendedor y lo que puede pagar el comprador. Los propietarios no son conscientes de que las casas ya no están subiendo tanto en Madrid y piden por ellas cantidades que la demanda no puede pagar», dice Miguel Martínez, director gerente de Look & Find.

Homogeneización

Este fenómeno está provocando una homogeneización de precios, pero eso no quiere decir que sea positiva. «Si en una misma calle un vendedor no tiene prisa por vender, pondrá su casa a un alto valor y cuando el vecino de al lado decida sacar su casa al mercado tendrá como referencia ese piso del propietario de al lado y pedirá por su casa un precio todavía superior al de su vecino», asegura Gabilondo.

«La clave está en la prisa que haya en vender, pero los propietarios tienen que ser conscientes de que la demanda ya no tiene la solvencia de hace unos meses y de que ahora no pueden pagar lo que se pide. Pero si al final un piso no se vende y se decide rebajarlo, eso influirá en el precio de los otros», coincide el presidente de Aegi.

Fuente: El Mundo