Compra de vivienda. La escritura de compraventa

Después del contrato de compraventa, el cual representa el cierre del acuerdo entre las voluntades de comprador y vendedor, hay que “cerrar” la operación de manera definitiva. La elevación a escritura pública de la misma le dará validez frente a terceros.

La firma del contrato de compraventa de un inmueble supone plasmar por escrito el acuerdo al que llegan comprador y vendedor. En este documento se detalla quienes son los compradores, quienes los vendedores, qué se vende, cual es el precio pactado, cual es la forma de pago, fecha en la que se firma, fecha de entrega, condiciones que se tienen que dar, etc.

Normalmente, en la firma del contrato de compraventa se suele desembolsar, además, un porcentaje del total del importe pactado como precio, que según las costumbres suele rondar entre un 10 y un 30%.

Como vemos, el contrato de compraventa es un acuerdo entre partes. Pero, ¿qué validez tiene frente a terceros? Para asegurarnos que esa compraventa tiene total validez ante terceros (entidades financieras, futuros compradores, etc.) debemos proceder a la elevación a escritura pública del mismo. Con ello quedará inscrito en el Registro de la Propiedad y no cabrá ninguna duda de su validez.

¿Qué significa elevar a escritura pública?

Simplemente, se trata de que un acuerdo de compraventa entre partes tenga validez ante otras personas que no han participado en el mismo. Para ello, se debe inscribir este hecho en el Registro de la Propiedad que es donde figuran apuntados todos aquellos que tienen derechos sobre alguna propiedad en sentido amplio (dueños, usufructuarios, etc).

Cuando surgen dudas de quien puede ser o no el propietario de una vivienda, se acude a este Registro. Por ello, lo que se hace al hacer una escritura de compraventa de vivienda es inscribirla ante este órgano.

Por otro lado, un tema importante de la escritura es que el importe escriturado constituirá la base para la fiscalidad de la vivienda. Así:

• El comprador, a efectos de inversión en vivienda, debe tener en cuenta el valor de escrituración de la compra (entre otros), pues es el dinero que también frente a terceros paga por el piso (aunque haya pagado más como sucede en algunos casos).
• El vendedor debe considerarlo a efectos de pago de impuestos (plusvalía municipal y Renta) o para acogerse a la exención por reinversión si vende su vivienda habitual para comprar otra, etc.

¿Cómo realizar la escritura pública?

La escritura pública se realiza en la fecha pactada para la misma, normalmente con posterioridad a la firma del contrato de compraventa. Comprador y vendedor acuden a un notario con el original del contrato de compraventa que firmaron para que él revise el acuerdo y lo comente con las partes. Si éstas corroboran que es válido, el notario procederá.

El notario nos cobra sus servicios por ello y por asegurarse de tomar una serie de precauciones. El procedimiento que sigue a la hora de realizar una escritura pública consiste en :

• Leer el acuerdo en presencia de las partes confirmando que ambas están de acuerdo y entienden bien lo que firman.
• Asegurarse que el vendedor entrega una nota de la comunidad de vecinos (firmado por el Secretario de la misma) en la que figura que no tiene deudas con la comunidad (en caso de firmar la operación y haber deudas, el nuevo comprador se hace responsable).
• Asegurarse pidiendo por fax al Registro de la Propiedad, que el comprador compra la vivienda libre de cargas (hipotecas, etc), o que en caso de haber alguna, en el mismo acto se procede a su cancelación.

El importe que quede pendiente de pagar por el comprador se debe entregar en este acto y por su parte, el vendedor deberá hacer la “entrega de llaves” hecho que se considera como la entrega de la vivienda que vende.

El notario apunta la hora en la que se hace la Escritura. Desde ese momento el comprador es el nuevo propietario. Posteriormente, el notario se encarga de enviar copia de la escritura al Registro de la Propiedad que corresponda para que quede registrado el cambio de titularidad.

¿Y cuándo el comprador financia la compra de su vivienda con una hipoteca?

Si para pagar al vendedor el que adquiere la vivienda necesita un préstamo del banco, el mismo día de la escritura estará presente también el apoderado de la entidad financiera para formalizar una segunda escritura, que es la “escritura de hipoteca”, en el mismo acto. El representante de la entidad entregará el cheque al vendedor y, acto seguido, se realizará la firma de la hipoteca. Esta escritura también es enviada al Registro de la Propiedad para hacer constar la carga sobre la vivienda.

Fuente: Consumer

Plusvalías inmobiliarias

Desde 2002, los beneficios por la venta de un inmueble tributan menos en la declaración de la renta.

Desde 2003 el Gobierno dio un respiro a las plusvalías de los inmuebles, ya que las ganancias obtenidas por la venta de una vivienda pagan un 2% menos en la declaración de la renta. El cálculo de las ganancias en la venta de una casa se realiza restando el precio de compra y el de venta.

El resultado, si es positivo, implica un incremento de patrimonio para el contribuyente. Pero para tener en cuenta el efecto del incremento de los precios y no perjudicar al contribuyente, el valor de compra se puede actualizar conforme a unos coeficientes que Hacienda preestablece:

Año de compra Coeficiente corrector

1994 y anteriores 1,10161995 1,163821996 1,124041997 1,10161998 1,080181999 1,06082000 1,04042001 1,022002 1,00 Por ejemplo, si se compró una casa en 1994 por 90 mil euros y en 2002 se vende por 150 mil euros, la ganancia que tendrá que declararse a Hacienda es de 60 mil euros, pero al aplicar el coeficiente corrector (1,1016) el precio de compra es de 99.311 euros; luego la ganancia por la que hay que pagar es de 50.941 euros.

No obstante, aquéllos que vendan su vivienda habitual y reinviertan la ganancia en otra vivienda habitual no tienen que pagar nada al fisco ya que esta cantidad se encuentra exenta en el IRPF.

Fuente: Consumer

Derechos y obligaciones de la “multipropiedad”

El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes turísticos, conocido popularmente como “multipropiedad”, ha sido fuente de numerosas quejas, ligadas casi siempre a unas técnicas de venta muy agresivas que no dejan al consumidor tiempo para reflexionar.

El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes turísticos, conocido popularmente como “multipropiedad”, ha sido fuente de numerosas quejas, ligadas casi siempre a unas técnicas de venta muy agresivas que no dejan al consumidor tiempo para reflexionar.

Con el término de “multipropiedad” se denominan aquellas fórmulas por las que un usuario adquiere el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año sin pagar la entera propiedad del inmueble. Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división temporal del derecho a disfrutar del bien.

Sin embargo, en la década de los noventa, ante la ausencia de una normativa adecuada, se produjeron numerosos fraudes. Esto se solucionó con la Ley 42/98, una transposición a nuestra legislación de la Directiva Europea, que entró en vigor a principios de 1999 y que supone una importante protección para el consumidor.

El “time-sharing” o derecho de aprovechamiento por turnos de un apartamento es una fórmula legal y válida para disfrutar unas vacaciones. Nació en los países del norte de Europa y se ha extendido a prácticamente todo el continente. Estos son sus principales aspectos:

• El término multipropiedad no es correcto, ya que el cliente no es propietario del inmueble; simplemente, paga por el derecho a disfrutarlo cada año durante unos días determinados. Puede configurarse en forma de derecho o de arrendamiento.
• Tanto el apartamento como la semana o semanas de disfrute deben quedar determinadas en el contrato. Sólo si se opta por la forma de arrendamiento puede quedar “flotante”, es decir, pendiente para un posterior momento la determinación del inmueble concreto y el periodo.
• Cantidades que hay que pagar: el precio del derecho de aprovechamiento (pactado libremente entre empresa y cliente) y la cuota anual de mantenimiento, que debe ser proporcional a los servicios que la empresa asuma en el inmueble (pago de impuestos, luz, agua, cambios periódicos de mobiliario, mantenimiento de electrodomésticos, etc).
• Periodo de disfrute del derecho de aprovechamiento: el pactado en el contrato, con un mínimo de una semana mientras el mismo esté en vigor. La ley establece una duración mínima de tres años y máxima de cincuenta.
• Información del empresario: antes de vender ningún derecho, está obligado a editar un folleto que contenga la información esencial: características del régimen del inmueble, su situación, descripción, mobiliario, servicios, etc.
• Periodo para desistir del contrato: diez días a partir de la fecha de celebración del contrato. No ha de estar fundamentado en ninguna razón. El cliente, simplemente, debe comunicarlo el empresario dentro de los diez días establecidos. Mejor si se hace por burofax, carta certificada o cualquier medio por el que quede demostrada la petición.
• Devolución de abonos: el empresario no puede exigir el pago de ninguna cantidad en tanto no hayan transcurrido estos diez días en los que el consumidor puede desistir. Los anticipos están prohibidos. Si el cliente ha adelantado alguna cantidad, la empresa está obligada a devolverla. Si la información contenida en el folleto que ha de entregar la empresa no incluye todas las circunstancias exigidas por la ley o no es veraz, el plazo de diez días para desistir comienza a contar desde el momento en que la empresa completa la información.
• Si el inmueble está en construcción: el empresario está obligado a suscribir un seguro que garantice el plazo de finalización de las obras.
• El cliente puede inscribir su derecho de aprovechamiento en el Registro de la Propiedad, tanto si se ha configurado como derecho o como arrendamiento.

Fuente: Consumer

Reclamaciones en la compra de vivienda

Los defectos de construcción acaparan casi la mitad de las denuncias. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) que recogen el número de consultas y reclamaciones efectuadas en las organizaciones de consumidores, las denuncias relacionadas con la vivienda, tanto en propiedad como en arrendamiento, han seguido incrementándose año tras año. Durante el año 2004, entre consultas y reclamaciones las asociaciones de consumidores de ámbito nacional tramitaron un total de 1.101.137. Esta cifra arroja una media de 3.058 consultas y reclamaciones diarias planteadas de forma personal, por correo, telefónicamente o por Internet. Un año más, el sector económico que contabiliza un mayor número de solicitudes de información o quejas es el de la vivienda, con el 19,58%, seguido por los servicios financieros, que representaron el 11,01% y los servicios telefónicos, con el 9,90%. El 11,01 % de las quejas tramitadas correspondieron a la vivienda en régimen de propiedad y el 8,57% a arrendamiento. La Federación de Consumidores en Acción (FACUA) en su balance anual de consultas y reclamaciones analiza las principales irregularidades que sufren los usuarios al comprar una vivienda y asegura que el 44% de las reclamaciones están relacionadas con defectos de construcción, seguidas por las ocasionadas con retrasos en la entrega, con el 23%. Las denuncias relacionadas con la compra de viviendas fueron motivadas, atendiendo a los datos de FACUA, fundamentalmente por: Defectos en la construcción. Retrasos en la entrega de la vivienda. Incumplimientos de las calidades ofertadas. - Cláusulas abusivas con repercusión al comprador de pagos que no le corresponden, como el pago del Impuesto sobre el Incremento en los Terrenos de naturaleza Urbana (Plusvalía) o de la cancelación de los prestamos hipotecarios de la promotora sobre los terrenos construidos. Falta de garantías que el promotor debe ofrecer con respecto a cantidades abonadas antes de la firma de la escritura. Modificaciones o incluso a anulaciones unilaterales de contratos. Falta de documentación entregada al comprador. FACUA denuncia que el mayor numero de reclamaciones son defectos de construcción, por lo que es frecuente encontrar viviendas nuevas con humedades, lozas rotas o manchadas, carpintería sin terminar, grietas… o problemas que afectan a toda o parte de una misma promoción de viviendas. En estos casos, si la promotora se niega a reparar los defectos, el consumidor se ve obligado a pagar un informe pericial en el que se recojan todos los defectos y su valoración económica. Este informe posteriormente tendrá la utilidad de servir como prueba para demandar a la promotora. Los retrasos en la entrega de la vivienda son la segunda causa de reclamación en el sector. La Federación informa de que las promotoras deben indicar en el contrato de compraventa una fecha de entrega. Si se incumple este apartado y este retraso ocasiona perjuicios al consumidor, tales como tener que alquilar una vivienda mientras le hacen entrega de la comprada o se ve obligado a contratar los servicios de un guardamuebles, podrá reclamar a la empresa constructora. Fuente: Consumer

Alteraciones sonoras y fondo de reserva

La petición de cesación de ruidos puede efectuarse bajo advertencia de acudir a los tribunales al no ser necesario interponer una denuncia previa en la policía

Ante los ruidos que proceden de una vivienda arrendada hay que comprobar si aquellos contravienen las disposiciones generales sobre actividades molestas conforme señala el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en este caso, a través de una medición de decibelios. Si estos ruidos se producen realmente, el presidente de la comunidad debe requerir directamente a los ocupantes del piso de la cesación de los mismos.

Esta petición puede efectuarse bajo el apercibimiento de iniciar acciones judiciales, sin que en ningún caso sea necesaria la previa denuncia a la policía, ya que lo importante es que los ruidos vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades molestas.


Fondo de reserva

Por otra parte, la Ley de Propiedad Horizontal establece que entre las obligaciones de los arrendadores y propietarios de los inmuebles se encuentra el contribuir al fondo de reserva que existe en las comunidades de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo estará dotado con una cantidad que, en ningún caso, podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo a dicho fondo, la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca.
En relación con los gastos de comunidad, en sentido estricto, si un arrendatario paga los mismos y luego se produce un sobrante, el inquilino está en su derecho a exigir la devolución. Estos saldos que quedan en beneficio de la comunidad, como fondo de reserva, no tienen el concepto propiamente de desembolsos para hacer frente a los servicios generales del inmueble.

Fuente: Consumer

Obligaciones de comprador y vendedor en la compraventa de una vivienda

La firma del contrato de compraventa de una vivienda es el momento en que comprador y vendedor cierran las condiciones de la operación. Ambas partes tienen una serie de obligaciones que cumplir.

Antes de firmar un contrato de compraventa, y sobre todo en vivienda de segunda mano, es muy probable que el comprador haya realizado previamente la “reserva de la vivienda”, por lo que, en este caso, las condiciones principales estarán ya pactadas antes de la firma del contrato. Sin embargo, es en el momento de la firma del documento cuando se cierra realmente el acuerdo.

Entre la reserva de la vivienda y la firma del contrato de compraventa, el comprador debe llevar a cabo una serie de medidas cautelares para garantizar sus derechos. Son:

• Comprobación física de la vivienda: Se debe revisar bien el estado de la vivienda. Si fuera necesario acompañados de un profesional, para intentar detectar en ella “vicios ocultos”. En este sentido, y suponiendo que hubiera alguno, la ley concede una serie de garantías. Entre ellas, si la vivienda lleva construida menos de 10 años será responsabilidad del vendedor y del constructor los vicios que provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defectos de la construcción. La ley 38/1999 de 5 de Noviembre exige el aseguramiento de la construcción durante unos determinados plazos para posibles vicios.
• Comprobación de la situación jurídica: Para ello se puede ir al Registro de la Propiedad, dónde se solicitará una nota simple de la situación de la vivienda. Con ello se verificará quiénes son los titulares o dueños actuales de la misma y si tiene cargas (hipotecas, etc). En este caso, lo importante es que al comprar la vivienda la(s) persona(s) que firman como vendedores sean verdaderamente los dueños de la vivienda, que son quiénes tienen la facultad de poder venderla. El hecho de que aparezcan cargas no es relevante, siempre que cuando se vaya al notario a realizar la escritura pública se adquiera la vivienda libre de cargas y así figure en la escritura (pues el notario debe corroborar que todo está en orden para evitar un fraude, en este caso al comprador).
• Comprobación fiscal: El vendedor deberá facilitar el último recibo del I.B.I. (Impuesto de Bienes Inmuebles) que haya pagado, para asegurarse que está al corriente de sus pagos, así como una nota de la comunidad de vecinos en la que se pueda verificar la situación en los gastos de comunidad, firmada por el secretario. Si se compra una vivienda en la que el vendedor debe dinero a la comunidad, desde el momento en que se compra la vivienda será el comprador el que deba pagar esa deuda. En este sentido, hay que informarse de si debe o no dinero y de si la comunidad prevé hacer pronto alguna obra extraordinaria que suponga un desembolso posterior a la compra. Ambos supuestos podrían significar que se estuviera dispuesto a pagar menos por el piso y que consecuentemente se volvería a negociar con el vendedor antes de cerrar el contrato.

Una vez realizada la firma del contrato comprador y vendedor contraen una serie de obligaciones.

El comprador está obligado a:

• Pagar el precio del inmueble en el tiempo y lugar establecidos para ello. Si no se fijaran éstos se pagará en el momento de realizar la entrega de la vivienda
• Recibir el inmueble del que es ahora propietario.
• Gastos e impuestos. Si no se pacta nada en contra, el comprador debe pagar todos los gastos posteriores a la venta (escritura de compra venta, escritura de préstamo hipotecario si se financia e inscripción en el registro). Además debe pagar el IVA en caso de ser vivienda nueva o el I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si se trata una vivienda de segunda mano.

El vendedor está obligado a:

• Custodiar y conservar el piso hasta la entrega. En la firma del contrato normalmente no se entrega la vivienda; si no que se entregada en la firma de la Escritura Pública de Compraventa, por lo que entre estas dos firmas el vendedor está obligado a cuidar el inmueble.
• Entrega del inmueble. Se conoce como la “entrega de llaves” y se debe realizar en la firma de la escritura pública.
• Asumir las obligaciones recogidas por la ley sobre vicios o defectos que pudieran existir en la estructura de la vivienda (sobre lo que ya escribimos recientemente en un artículo sobre garantías en la compra de vivienda) o en la habitabilidad.
• Gastos e impuestos. El vendedor deberá pagar la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos) cuando la haya y los gastos que sean necesarios para efectuar la entrega de la vivienda.

Fuente: Habitatis