El coste fiscal de cambiar de casa

Si vende su casa para comprar otra mejor, no tiene que declarar nada en el impuesto de la renta.

Cuando se vende una vivienda se obtiene un beneficio por el que no siempre hay que pagar al fisco. No hay que declarar nada en el IRPF si se cumplen estas dos condiciones:

1. Que la venta corresponda a la vivienda habitual.
   
   
2. Que el dinero de esa venta se destine a la compra de otra vivienda, también habitual. Es decir, que se cambie de vivienda.

¿Cuánto tiempo hay para invertir ese dinero en la compra de otra vivienda habitual?

Hacienda concede un plazo dos años como máximo para reinvertir el dinero obtenido de la enajenación de la vivienda. La reinversión puede efectuarse de una sola vez o sucesivamente. El periodo de dos años puede ser anterior o posterior a la venta de la casa.

Es decir, al vender la casa, si no se compra inmediatamente la otra, hay dos años para hacerlo. Eso sí, debe hacerse constar en la declaración de renta del año en que ha sido vendida y comprometerse a reinvertir en las condiciones y plazos reglamentarios. En el caso de comprar una vivienda antes de vender la casa en la que se vive, hay también dos años de plazo para venderla. Ahora bien, la cantidad que se obtenga en la venta debe ser destinarla a satisfacer el importe de la nueva vivienda. Por ejemplo, si se ha pedido un préstamo, al vender se debe cancelar una parte.

¿Y si se rebasan los plazos?

Tendría que pagar a Hacienda por la ganancia obtenida más los intereses de demora correspondientes. Si se ha beneficiado de alguna deducción deberá devolverla también.

¿Y si sólo se invierte una parte del dinero de la venta?

En este caso, la parte que destine a vivienda está exenta y pagará por el resto.

¿Se puede seguir deduciendo por la nueva vivienda?

Sí, pero con límites. La base de deducción de la nueva vivienda es el resultado de restar al valor de la nueva vivienda el importe de la ganancia que ha quedado libre de tributar porque lo ha reinvertido en su la casa. También tendrá que restar la cantidad obtenida por la deducción por la antigua casa.

Un ejemplo:
Si se compró hace diez años una casa por 120.000 euros (unos 20 millones de pesetas) y en las declaraciones de la renta se ha desgravado por vivienda habitual (la cantidad que le ha dado derecho a deducir fue 100.000 euros). En 2001 la vendió por 210.000 euros (unos 35 millones de pesetas). Con ese dinero se ha comprado una casa de 270.000 euros (cerca de 45 millones de pesetas). ¿Cuál es su base de deducción? La siguiente:

• Ganancia exenta por reinversión: 90.000 euros
• Base de deducción de la nueva vivienda (al valor de la nueva vivienda se le resta la ganancia): 90.000 euros
• Base de deducción anterior: 100.000 euros
• Resultado: la base de deducción es de 80.000 euros (algo más de 13 millones de pesetas)

Fuente: Consumer

Desestimiento anticipado

Es el inquilino quien ha de reclamar por daños y perjuicios la indemnización prevista por la legislación vigente, ya que no opera de forma automática.

En el transcurso del periodo de alquiler de un inmueble puede suceder que el inquilino opte por el desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento cuya duración sea inferior a cinco años. Si esto ocurriera, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala la posibilidad de pactar una indemnización en el caso de desistimiento en los arrendamientos superiores a cinco años, pero no para cuando éste se produzca en un periodo inferior.

En este supuesto, la indemnización que recoge dicho precepto no opera de forma automática, sino que corresponde al arrendador exigirla por daños y perjuicios, nunca por la renta correspondiente al plazo que quedase por cumplir como sucedía en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. De todas formas, es aconsejable establecer en el contrato de arrendamiento el tipo de indemnización, aunque siempre quedará sujeta a revisión judicial, pues dependerá, entre otras cosas, de si el inmueble se ha vuelto a arrendar o no.

Cómo mostrar una casa para alquilar

Tener pocos muebles en la vivienda y disponer de una buena iluminación son factores que ayudan a la hora de mostrar el piso

Cuando se desea alquilar una vivienda hay una serie de claves que ayudan a ser más efectivo al presentarla.

1. Mostrar la propiedad con pocos muebles. Los muebles hacen que los ambientes parezcan más pequeños. Tampoco debe estar vacía. Debe verse limpia y neutra, pero habitada.

2. Si se tiene una buena vista, dejar un paso bien accesible hasta la ventana.

3. Quitar de la vista objetos viejos, rotos o en exceso.

4. Tener presente el olor que pueda tener la casa para un extraño. El habitante se acostumbra a los olores y aromas de la casa, pero el que la visita los percibe sin atenuantes.

5. Si se muestra la propiedad vacía, conviene cuidar algunos puntos importantes: dejarla limpia, sin marcas de muebles ni cuadros; dejar una buena iluminación; comprobar que pueda salir agua de las canillas; asegurarse de que esté cortado el césped y no haya residuos en el exterior.

6. Mostrar un jardín bien cuidado, así como los demás espacios exteriores. No es tan difícil y su contemplación condiciona de manera favorable al posible inquilino.

7. Es aconsejable no enseñar una propiedad solo, por razones de seguridad.

Fuente: Habitatis

L Viviendas de protección oficial y alquileres por temporada

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por las normas que las partes interpongan

¿Cuáles son los derechos de los inquilinos de las viviendas de protección oficial?

En primer lugar para poder rentar una vivienda de protección oficial, la vivienda tiene que estar calificada para ello. Los derechos de los inquilinos son básicamente los mismos, excepto que la duración del contrato puede extenderse hasta veinticinco años desde que es calificada como vivienda de protección oficial.

¿Tienen los mismo derechos los inquilinos de alquileres por temporada?
Mucha gente alquila viviendas por temporadas para pasar períodos cortos de tiempo como en vacaciones. Este tipo de viviendas está considerada para uso distinto del de vivienda. Este régimen se regula legalmente de otra forma. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por las normas que ambas partes interpongan, pero sin faltar a los derechos estipulados en la Ley general de arrendatarios.

Si fallece el inquilino de una vivienda ¿qué pasa con el contrato?
El contrato de alquiler puede trasladarse a la cónyuge o descendientes del inquilino, la persona que conviva con el mismo o bien cualquier familiar que tenga con el fallecido un tercer grado de parentesco es viable de ocupar su lugar como inquilino. Es necesario para ello, certificar la defunción del fallecido y el lazo familiar que les une. Si pasan tres meses y no se ha notificado la defunción y la intención de mantener el contrato, este se rescinde y además es obligado pagar los tres meses de plazo.

Fuente: Consumer

Compra de vivienda. La escritura de compraventa

Después del contrato de compraventa, el cual representa el cierre del acuerdo entre las voluntades de comprador y vendedor, hay que “cerrar” la operación de manera definitiva. La elevación a escritura pública de la misma le dará validez frente a terceros.

La firma del contrato de compraventa de un inmueble supone plasmar por escrito el acuerdo al que llegan comprador y vendedor. En este documento se detalla quienes son los compradores, quienes los vendedores, qué se vende, cual es el precio pactado, cual es la forma de pago, fecha en la que se firma, fecha de entrega, condiciones que se tienen que dar, etc.

Normalmente, en la firma del contrato de compraventa se suele desembolsar, además, un porcentaje del total del importe pactado como precio, que según las costumbres suele rondar entre un 10 y un 30%.

Como vemos, el contrato de compraventa es un acuerdo entre partes. Pero, ¿qué validez tiene frente a terceros? Para asegurarnos que esa compraventa tiene total validez ante terceros (entidades financieras, futuros compradores, etc.) debemos proceder a la elevación a escritura pública del mismo. Con ello quedará inscrito en el Registro de la Propiedad y no cabrá ninguna duda de su validez.

¿Qué significa elevar a escritura pública?

Simplemente, se trata de que un acuerdo de compraventa entre partes tenga validez ante otras personas que no han participado en el mismo. Para ello, se debe inscribir este hecho en el Registro de la Propiedad que es donde figuran apuntados todos aquellos que tienen derechos sobre alguna propiedad en sentido amplio (dueños, usufructuarios, etc).

Cuando surgen dudas de quien puede ser o no el propietario de una vivienda, se acude a este Registro. Por ello, lo que se hace al hacer una escritura de compraventa de vivienda es inscribirla ante este órgano.

Por otro lado, un tema importante de la escritura es que el importe escriturado constituirá la base para la fiscalidad de la vivienda. Así:

• El comprador, a efectos de inversión en vivienda, debe tener en cuenta el valor de escrituración de la compra (entre otros), pues es el dinero que también frente a terceros paga por el piso (aunque haya pagado más como sucede en algunos casos).
• El vendedor debe considerarlo a efectos de pago de impuestos (plusvalía municipal y Renta) o para acogerse a la exención por reinversión si vende su vivienda habitual para comprar otra, etc.

¿Cómo realizar la escritura pública?

La escritura pública se realiza en la fecha pactada para la misma, normalmente con posterioridad a la firma del contrato de compraventa. Comprador y vendedor acuden a un notario con el original del contrato de compraventa que firmaron para que él revise el acuerdo y lo comente con las partes. Si éstas corroboran que es válido, el notario procederá.

El notario nos cobra sus servicios por ello y por asegurarse de tomar una serie de precauciones. El procedimiento que sigue a la hora de realizar una escritura pública consiste en :

• Leer el acuerdo en presencia de las partes confirmando que ambas están de acuerdo y entienden bien lo que firman.
• Asegurarse que el vendedor entrega una nota de la comunidad de vecinos (firmado por el Secretario de la misma) en la que figura que no tiene deudas con la comunidad (en caso de firmar la operación y haber deudas, el nuevo comprador se hace responsable).
• Asegurarse pidiendo por fax al Registro de la Propiedad, que el comprador compra la vivienda libre de cargas (hipotecas, etc), o que en caso de haber alguna, en el mismo acto se procede a su cancelación.

El importe que quede pendiente de pagar por el comprador se debe entregar en este acto y por su parte, el vendedor deberá hacer la “entrega de llaves” hecho que se considera como la entrega de la vivienda que vende.

El notario apunta la hora en la que se hace la Escritura. Desde ese momento el comprador es el nuevo propietario. Posteriormente, el notario se encarga de enviar copia de la escritura al Registro de la Propiedad que corresponda para que quede registrado el cambio de titularidad.

¿Y cuándo el comprador financia la compra de su vivienda con una hipoteca?

Si para pagar al vendedor el que adquiere la vivienda necesita un préstamo del banco, el mismo día de la escritura estará presente también el apoderado de la entidad financiera para formalizar una segunda escritura, que es la “escritura de hipoteca”, en el mismo acto. El representante de la entidad entregará el cheque al vendedor y, acto seguido, se realizará la firma de la hipoteca. Esta escritura también es enviada al Registro de la Propiedad para hacer constar la carga sobre la vivienda.

Fuente: Consumer

Plusvalías inmobiliarias

Desde 2002, los beneficios por la venta de un inmueble tributan menos en la declaración de la renta.

Desde 2003 el Gobierno dio un respiro a las plusvalías de los inmuebles, ya que las ganancias obtenidas por la venta de una vivienda pagan un 2% menos en la declaración de la renta. El cálculo de las ganancias en la venta de una casa se realiza restando el precio de compra y el de venta.

El resultado, si es positivo, implica un incremento de patrimonio para el contribuyente. Pero para tener en cuenta el efecto del incremento de los precios y no perjudicar al contribuyente, el valor de compra se puede actualizar conforme a unos coeficientes que Hacienda preestablece:

Año de compra Coeficiente corrector

1994 y anteriores 1,10161995 1,163821996 1,124041997 1,10161998 1,080181999 1,06082000 1,04042001 1,022002 1,00 Por ejemplo, si se compró una casa en 1994 por 90 mil euros y en 2002 se vende por 150 mil euros, la ganancia que tendrá que declararse a Hacienda es de 60 mil euros, pero al aplicar el coeficiente corrector (1,1016) el precio de compra es de 99.311 euros; luego la ganancia por la que hay que pagar es de 50.941 euros.

No obstante, aquéllos que vendan su vivienda habitual y reinviertan la ganancia en otra vivienda habitual no tienen que pagar nada al fisco ya que esta cantidad se encuentra exenta en el IRPF.

Fuente: Consumer

Derechos y obligaciones de la “multipropiedad”

El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes turísticos, conocido popularmente como “multipropiedad”, ha sido fuente de numerosas quejas, ligadas casi siempre a unas técnicas de venta muy agresivas que no dejan al consumidor tiempo para reflexionar.

El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes turísticos, conocido popularmente como “multipropiedad”, ha sido fuente de numerosas quejas, ligadas casi siempre a unas técnicas de venta muy agresivas que no dejan al consumidor tiempo para reflexionar.

Con el término de “multipropiedad” se denominan aquellas fórmulas por las que un usuario adquiere el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año sin pagar la entera propiedad del inmueble. Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división temporal del derecho a disfrutar del bien.

Sin embargo, en la década de los noventa, ante la ausencia de una normativa adecuada, se produjeron numerosos fraudes. Esto se solucionó con la Ley 42/98, una transposición a nuestra legislación de la Directiva Europea, que entró en vigor a principios de 1999 y que supone una importante protección para el consumidor.

El “time-sharing” o derecho de aprovechamiento por turnos de un apartamento es una fórmula legal y válida para disfrutar unas vacaciones. Nació en los países del norte de Europa y se ha extendido a prácticamente todo el continente. Estos son sus principales aspectos:

• El término multipropiedad no es correcto, ya que el cliente no es propietario del inmueble; simplemente, paga por el derecho a disfrutarlo cada año durante unos días determinados. Puede configurarse en forma de derecho o de arrendamiento.
• Tanto el apartamento como la semana o semanas de disfrute deben quedar determinadas en el contrato. Sólo si se opta por la forma de arrendamiento puede quedar “flotante”, es decir, pendiente para un posterior momento la determinación del inmueble concreto y el periodo.
• Cantidades que hay que pagar: el precio del derecho de aprovechamiento (pactado libremente entre empresa y cliente) y la cuota anual de mantenimiento, que debe ser proporcional a los servicios que la empresa asuma en el inmueble (pago de impuestos, luz, agua, cambios periódicos de mobiliario, mantenimiento de electrodomésticos, etc).
• Periodo de disfrute del derecho de aprovechamiento: el pactado en el contrato, con un mínimo de una semana mientras el mismo esté en vigor. La ley establece una duración mínima de tres años y máxima de cincuenta.
• Información del empresario: antes de vender ningún derecho, está obligado a editar un folleto que contenga la información esencial: características del régimen del inmueble, su situación, descripción, mobiliario, servicios, etc.
• Periodo para desistir del contrato: diez días a partir de la fecha de celebración del contrato. No ha de estar fundamentado en ninguna razón. El cliente, simplemente, debe comunicarlo el empresario dentro de los diez días establecidos. Mejor si se hace por burofax, carta certificada o cualquier medio por el que quede demostrada la petición.
• Devolución de abonos: el empresario no puede exigir el pago de ninguna cantidad en tanto no hayan transcurrido estos diez días en los que el consumidor puede desistir. Los anticipos están prohibidos. Si el cliente ha adelantado alguna cantidad, la empresa está obligada a devolverla. Si la información contenida en el folleto que ha de entregar la empresa no incluye todas las circunstancias exigidas por la ley o no es veraz, el plazo de diez días para desistir comienza a contar desde el momento en que la empresa completa la información.
• Si el inmueble está en construcción: el empresario está obligado a suscribir un seguro que garantice el plazo de finalización de las obras.
• El cliente puede inscribir su derecho de aprovechamiento en el Registro de la Propiedad, tanto si se ha configurado como derecho o como arrendamiento.

Fuente: Consumer

Reclamaciones en la compra de vivienda

Los defectos de construcción acaparan casi la mitad de las denuncias. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) que recogen el número de consultas y reclamaciones efectuadas en las organizaciones de consumidores, las denuncias relacionadas con la vivienda, tanto en propiedad como en arrendamiento, han seguido incrementándose año tras año. Durante el año 2004, entre consultas y reclamaciones las asociaciones de consumidores de ámbito nacional tramitaron un total de 1.101.137. Esta cifra arroja una media de 3.058 consultas y reclamaciones diarias planteadas de forma personal, por correo, telefónicamente o por Internet. Un año más, el sector económico que contabiliza un mayor número de solicitudes de información o quejas es el de la vivienda, con el 19,58%, seguido por los servicios financieros, que representaron el 11,01% y los servicios telefónicos, con el 9,90%. El 11,01 % de las quejas tramitadas correspondieron a la vivienda en régimen de propiedad y el 8,57% a arrendamiento. La Federación de Consumidores en Acción (FACUA) en su balance anual de consultas y reclamaciones analiza las principales irregularidades que sufren los usuarios al comprar una vivienda y asegura que el 44% de las reclamaciones están relacionadas con defectos de construcción, seguidas por las ocasionadas con retrasos en la entrega, con el 23%. Las denuncias relacionadas con la compra de viviendas fueron motivadas, atendiendo a los datos de FACUA, fundamentalmente por: Defectos en la construcción. Retrasos en la entrega de la vivienda. Incumplimientos de las calidades ofertadas. - Cláusulas abusivas con repercusión al comprador de pagos que no le corresponden, como el pago del Impuesto sobre el Incremento en los Terrenos de naturaleza Urbana (Plusvalía) o de la cancelación de los prestamos hipotecarios de la promotora sobre los terrenos construidos. Falta de garantías que el promotor debe ofrecer con respecto a cantidades abonadas antes de la firma de la escritura. Modificaciones o incluso a anulaciones unilaterales de contratos. Falta de documentación entregada al comprador. FACUA denuncia que el mayor numero de reclamaciones son defectos de construcción, por lo que es frecuente encontrar viviendas nuevas con humedades, lozas rotas o manchadas, carpintería sin terminar, grietas… o problemas que afectan a toda o parte de una misma promoción de viviendas. En estos casos, si la promotora se niega a reparar los defectos, el consumidor se ve obligado a pagar un informe pericial en el que se recojan todos los defectos y su valoración económica. Este informe posteriormente tendrá la utilidad de servir como prueba para demandar a la promotora. Los retrasos en la entrega de la vivienda son la segunda causa de reclamación en el sector. La Federación informa de que las promotoras deben indicar en el contrato de compraventa una fecha de entrega. Si se incumple este apartado y este retraso ocasiona perjuicios al consumidor, tales como tener que alquilar una vivienda mientras le hacen entrega de la comprada o se ve obligado a contratar los servicios de un guardamuebles, podrá reclamar a la empresa constructora. Fuente: Consumer