INFO INMOBILIARIA

El coste fiscal de cambiar de casa

2006-05-09T23:27:00.000+02:00

Si vende su casa para comprar otra mejor, no tiene que declarar nada en el impuesto de la renta.

Cuando se vende una vivienda se obtiene un beneficio por el que no siempre hay que pagar al fisco. No hay que declarar nada en el IRPF si se cumplen estas dos condiciones:

Que la venta corresponda a la vivienda habitual.
Que el dinero de esa venta se destine a la compra de otra vivienda, también habitual. Es decir, que se cambie de vivienda.

¿Cuánto tiempo hay para invertir ese dinero en la compra de otra vivienda habitual?

Hacienda concede un plazo dos años como máximo para reinvertir el dinero obtenido de la enajenación de la vivienda. La reinversión puede efectuarse de una sola vez o sucesivamente. El periodo de dos años puede ser anterior o posterior a la venta de la casa.

Es decir, al vender la casa, si no se compra inmediatamente la otra, hay dos años para hacerlo. Eso sí, debe hacerse constar en la declaración de renta del año en que ha sido vendida y comprometerse a reinvertir en las condiciones y plazos reglamentarios. En el caso de comprar una vivienda antes de vender la casa en la que se vive, hay también dos años de plazo para venderla. Ahora bien, la cantidad que se obtenga en la venta debe ser destinarla a satisfacer el importe de la nueva vivienda. Por ejemplo, si se ha pedido un préstamo, al vender se debe cancelar una parte.

¿Y si se rebasan los plazos?

Tendría que pagar a Hacienda por la ganancia obtenida más los intereses de demora correspondientes. Si se ha beneficiado de alguna deducción deberá devolverla también.

¿Y si sólo se invierte una parte del dinero de la venta?

En este caso, la parte que destine a vivienda está exenta y pagará por el resto.

¿Se puede seguir deduciendo por la nueva vivienda?

Sí, pero con límites. La base de deducción de la nueva vivienda es el resultado de restar al valor de la nueva vivienda el importe de la ganancia que ha quedado libre de tributar porque lo ha reinvertido en su la casa. También tendrá que restar la cantidad obtenida por la deducción por la antigua casa.

Un ejemplo:
Si se compró hace diez años una casa por 120.000 euros (unos 20 millones de pesetas) y en las declaraciones de la renta se ha desgravado por vivienda habitual (la cantidad que le ha dado derecho a deducir fue 100.000 euros). En 2001 la vendió por 210.000 euros (unos 35 millones de pesetas). Con ese dinero se ha comprado una casa de 270.000 euros (cerca de 45 millones de pesetas). ¿Cuál es su base de deducción? La siguiente:

Ganancia exenta por reinversión: 90.000 euros
Base de deducción de la nueva vivienda (al valor de la nueva vivienda se le resta la ganancia): 90.000 euros
Base de deducción anterior: 100.000 euros
Resultado: la base de deducción es de 80.000 euros (algo más de 13 millones de pesetas)

Fuente: Consumer

Desestimiento anticipado

2006-05-09T23:23:00.000+02:00

Es el inquilino quien ha de reclamar por daños y perjuicios la indemnización prevista por la legislación vigente, ya que no opera de forma automática.

En el transcurso del periodo de alquiler de un inmueble puede suceder que el inquilino opte por el desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento cuya duración sea inferior a cinco años. Si esto ocurriera, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala la posibilidad de pactar una indemnización en el caso de desistimiento en los arrendamientos superiores a cinco años, pero no para cuando éste se produzca en un periodo inferior.

En este supuesto, la indemnización que recoge dicho precepto no opera de forma automática, sino que corresponde al arrendador exigirla por daños y perjuicios, nunca por la renta correspondiente al plazo que quedase por cumplir como sucedía en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. De todas formas, es aconsejable establecer en el contrato de arrendamiento el tipo de indemnización, aunque siempre quedará sujeta a revisión judicial, pues dependerá, entre otras cosas, de si el inmueble se ha vuelto a arrendar o no.

Cómo mostrar una casa para alquilar

2006-05-09T23:15:00.000+02:00

Tener pocos muebles en la vivienda y disponer de una buena iluminación son factores que ayudan a la hora de mostrar el piso

Cuando se desea alquilar una vivienda hay una serie de claves que ayudan a ser más efectivo al presentarla.

1. Mostrar la propiedad con pocos muebles. Los muebles hacen que los ambientes parezcan más pequeños. Tampoco debe estar vacía. Debe verse limpia y neutra, pero habitada.

2. Si se tiene una buena vista, dejar un paso bien accesible hasta la ventana.

3. Quitar de la vista objetos viejos, rotos o en exceso.

4. Tener presente el olor que pueda tener la casa para un extraño. El habitante se acostumbra a los olores y aromas de la casa, pero el que la visita los percibe sin atenuantes.

5. Si se muestra la propiedad vacía, conviene cuidar algunos puntos importantes: dejarla limpia, sin marcas de muebles ni cuadros; dejar una buena iluminación; comprobar que pueda salir agua de las canillas; asegurarse de que esté cortado el césped y no haya residuos en el exterior.

6. Mostrar un jardín bien cuidado, así como los demás espacios exteriores. No es tan difícil y su contemplación condiciona de manera favorable al posible inquilino.

7. Es aconsejable no enseñar una propiedad solo, por razones de seguridad.

Fuente: Habitatis

L Viviendas de protección oficial y alquileres por temporada

2006-05-09T23:12:00.000+02:00

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por las normas que las partes interpongan

¿Cuáles son los derechos de los inquilinos de las viviendas de protección oficial?

En primer lugar para poder rentar una vivienda de protección oficial, la vivienda tiene que estar calificada para ello. Los derechos de los inquilinos son básicamente los mismos, excepto que la duración del contrato puede extenderse hasta veinticinco años desde que es calificada como vivienda de protección oficial.

¿Tienen los mismo derechos los inquilinos de alquileres por temporada?
Mucha gente alquila viviendas por temporadas para pasar períodos cortos de tiempo como en vacaciones. Este tipo de viviendas está considerada para uso distinto del de vivienda. Este régimen se regula legalmente de otra forma. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por las normas que ambas partes interpongan, pero sin faltar a los derechos estipulados en la Ley general de arrendatarios.

Si fallece el inquilino de una vivienda ¿qué pasa con el contrato?
El contrato de alquiler puede trasladarse a la cónyuge o descendientes del inquilino, la persona que conviva con el mismo o bien cualquier familiar que tenga con el fallecido un tercer grado de parentesco es viable de ocupar su lugar como inquilino. Es necesario para ello, certificar la defunción del fallecido y el lazo familiar que les une. Si pasan tres meses y no se ha notificado la defunción y la intención de mantener el contrato, este se rescinde y además es obligado pagar los tres meses de plazo.

Fuente: Consumer

Compra de vivienda. La escritura de compraventa

2006-04-04T11:17:00.000+02:00

Después del contrato de compraventa, el cual representa el cierre del acuerdo entre las voluntades de comprador y vendedor, hay que “cerrar” la operación de manera definitiva. La elevación a escritura pública de la misma le dará validez frente a terceros.

La firma del contrato de compraventa de un inmueble supone plasmar por escrito el acuerdo al que llegan comprador y vendedor. En este documento se detalla quienes son los compradores, quienes los vendedores, qué se vende, cual es el precio pactado, cual es la forma de pago, fecha en la que se firma, fecha de entrega, condiciones que se tienen que dar, etc.

Normalmente, en la firma del contrato de compraventa se suele desembolsar, además, un porcentaje del total del importe pactado como precio, que según las costumbres suele rondar entre un 10 y un 30%.

Como vemos, el contrato de compraventa es un acuerdo entre partes. Pero, ¿qué validez tiene frente a terceros? Para asegurarnos que esa compraventa tiene total validez ante terceros (entidades financieras, futuros compradores, etc.) debemos proceder a la elevación a escritura pública del mismo. Con ello quedará inscrito en el Registro de la Propiedad y no cabrá ninguna duda de su validez.

¿Qué significa elevar a escritura pública?

Simplemente, se trata de que un acuerdo de compraventa entre partes tenga validez ante otras personas que no han participado en el mismo. Para ello, se debe inscribir este hecho en el Registro de la Propiedad que es donde figuran apuntados todos aquellos que tienen derechos sobre alguna propiedad en sentido amplio (dueños, usufructuarios, etc).

Cuando surgen dudas de quien puede ser o no el propietario de una vivienda, se acude a este Registro. Por ello, lo que se hace al hacer una escritura de compraventa de vivienda es inscribirla ante este órgano.

Por otro lado, un tema importante de la escritura es que el importe escriturado constituirá la base para la fiscalidad de la vivienda. Así:

El comprador, a efectos de inversión en vivienda, debe tener en cuenta el valor de escrituración de la compra (entre otros), pues es el dinero que también frente a terceros paga por el piso (aunque haya pagado más como sucede en algunos casos).
El vendedor debe considerarlo a efectos de pago de impuestos (plusvalía municipal y Renta) o para acogerse a la exención por reinversión si vende su vivienda habitual para comprar otra, etc.

¿Cómo realizar la escritura pública?

La escritura pública se realiza en la fecha pactada para la misma, normalmente con posterioridad a la firma del contrato de compraventa. Comprador y vendedor acuden a un notario con el original del contrato de compraventa que firmaron para que él revise el acuerdo y lo comente con las partes. Si éstas corroboran que es válido, el notario procederá.

El notario nos cobra sus servicios por ello y por asegurarse de tomar una serie de precauciones. El procedimiento que sigue a la hora de realizar una escritura pública consiste en :

Leer el acuerdo en presencia de las partes confirmando que ambas están de acuerdo y entienden bien lo que firman.
Asegurarse que el vendedor entrega una nota de la comunidad de vecinos (firmado por el Secretario de la misma) en la que figura que no tiene deudas con la comunidad (en caso de firmar la operación y haber deudas, el nuevo comprador se hace responsable).
Asegurarse pidiendo por fax al Registro de la Propiedad, que el comprador compra la vivienda libre de cargas (hipotecas, etc), o que en caso de haber alguna, en el mismo acto se procede a su cancelación.

El importe que quede pendiente de pagar por el comprador se debe entregar en este acto y por su parte, el vendedor deberá hacer la “entrega de llaves” hecho que se considera como la entrega de la vivienda que vende.

El notario apunta la hora en la que se hace la Escritura. Desde ese momento el comprador es el nuevo propietario. Posteriormente, el notario se encarga de enviar copia de la escritura al Registro de la Propiedad que corresponda para que quede registrado el cambio de titularidad.

¿Y cuándo el comprador financia la compra de su vivienda con una hipoteca?

Si para pagar al vendedor el que adquiere la vivienda necesita un préstamo del banco, el mismo día de la escritura estará presente también el apoderado de la entidad financiera para formalizar una segunda escritura, que es la “escritura de hipoteca”, en el mismo acto. El representante de la entidad entregará el cheque al vendedor y, acto seguido, se realizará la firma de la hipoteca. Esta escritura también es enviada al Registro de la Propiedad para hacer constar la carga sobre la vivienda.

Fuente: Consumer

Plusvalías inmobiliarias

2006-04-04T11:15:00.000+02:00

Desde 2002, los beneficios por la venta de un inmueble tributan menos en la declaración de la renta.

Desde 2003 el Gobierno dio un respiro a las plusvalías de los inmuebles, ya que las ganancias obtenidas por la venta de una vivienda pagan un 2% menos en la declaración de la renta. El cálculo de las ganancias en la venta de una casa se realiza restando el precio de compra y el de venta.

El resultado, si es positivo, implica un incremento de patrimonio para el contribuyente. Pero para tener en cuenta el efecto del incremento de los precios y no perjudicar al contribuyente, el valor de compra se puede actualizar conforme a unos coeficientes que Hacienda preestablece:

Año de compra Coeficiente corrector

1994 y anteriores 1,10161995 1,163821996 1,124041997 1,10161998 1,080181999 1,06082000 1,04042001 1,022002 1,00 Por ejemplo, si se compró una casa en 1994 por 90 mil euros y en 2002 se vende por 150 mil euros, la ganancia que tendrá que declararse a Hacienda es de 60 mil euros, pero al aplicar el coeficiente corrector (1,1016) el precio de compra es de 99.311 euros; luego la ganancia por la que hay que pagar es de 50.941 euros.

No obstante, aquéllos que vendan su vivienda habitual y reinviertan la ganancia en otra vivienda habitual no tienen que pagar nada al fisco ya que esta cantidad se encuentra exenta en el IRPF.

Fuente: Consumer

Derechos y obligaciones de la “multipropiedad”

2006-04-04T11:14:00.000+02:00

El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes turísticos, conocido popularmente como “multipropiedad”, ha sido fuente de numerosas quejas, ligadas casi siempre a unas técnicas de venta muy agresivas que no dejan al consumidor tiempo para reflexionar.

Con el término de “multipropiedad” se denominan aquellas fórmulas por las que un usuario adquiere el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año sin pagar la entera propiedad del inmueble. Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división temporal del derecho a disfrutar del bien.

Sin embargo, en la década de los noventa, ante la ausencia de una normativa adecuada, se produjeron numerosos fraudes. Esto se solucionó con la Ley 42/98, una transposición a nuestra legislación de la Directiva Europea, que entró en vigor a principios de 1999 y que supone una importante protección para el consumidor.

El “time-sharing” o derecho de aprovechamiento por turnos de un apartamento es una fórmula legal y válida para disfrutar unas vacaciones. Nació en los países del norte de Europa y se ha extendido a prácticamente todo el continente. Estos son sus principales aspectos:

El término multipropiedad no es correcto, ya que el cliente no es propietario del inmueble; simplemente, paga por el derecho a disfrutarlo cada año durante unos días determinados. Puede configurarse en forma de derecho o de arrendamiento.
Tanto el apartamento como la semana o semanas de disfrute deben quedar determinadas en el contrato. Sólo si se opta por la forma de arrendamiento puede quedar “flotante”, es decir, pendiente para un posterior momento la determinación del inmueble concreto y el periodo.
Cantidades que hay que pagar: el precio del derecho de aprovechamiento (pactado libremente entre empresa y cliente) y la cuota anual de mantenimiento, que debe ser proporcional a los servicios que la empresa asuma en el inmueble (pago de impuestos, luz, agua, cambios periódicos de mobiliario, mantenimiento de electrodomésticos, etc).
Periodo de disfrute del derecho de aprovechamiento: el pactado en el contrato, con un mínimo de una semana mientras el mismo esté en vigor. La ley establece una duración mínima de tres años y máxima de cincuenta.
Información del empresario: antes de vender ningún derecho, está obligado a editar un folleto que contenga la información esencial: características del régimen del inmueble, su situación, descripción, mobiliario, servicios, etc.
Periodo para desistir del contrato: diez días a partir de la fecha de celebración del contrato. No ha de estar fundamentado en ninguna razón. El cliente, simplemente, debe comunicarlo el empresario dentro de los diez días establecidos. Mejor si se hace por burofax, carta certificada o cualquier medio por el que quede demostrada la petición.
Devolución de abonos: el empresario no puede exigir el pago de ninguna cantidad en tanto no hayan transcurrido estos diez días en los que el consumidor puede desistir. Los anticipos están prohibidos. Si el cliente ha adelantado alguna cantidad, la empresa está obligada a devolverla. Si la información contenida en el folleto que ha de entregar la empresa no incluye todas las circunstancias exigidas por la ley o no es veraz, el plazo de diez días para desistir comienza a contar desde el momento en que la empresa completa la información.
Si el inmueble está en construcción: el empresario está obligado a suscribir un seguro que garantice el plazo de finalización de las obras.
El cliente puede inscribir su derecho de aprovechamiento en el Registro de la Propiedad, tanto si se ha configurado como derecho o como arrendamiento.

Fuente: Consumer

Reclamaciones en la compra de vivienda

2006-04-04T11:11:00.000+02:00

Los defectos de construcción acaparan casi la mitad de las denuncias.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) que recogen el número de consultas y reclamaciones efectuadas en las organizaciones de consumidores, las denuncias relacionadas con la vivienda, tanto en propiedad como en arrendamiento, han seguido incrementándose año tras año.

Durante el año 2004, entre consultas y reclamaciones las asociaciones de consumidores de ámbito nacional tramitaron un total de 1.101.137. Esta cifra arroja una media de 3.058 consultas y reclamaciones diarias planteadas de forma personal, por correo, telefónicamente o por Internet. Un año más, el sector económico que contabiliza un mayor número de solicitudes de información o quejas es el de la vivienda, con el 19,58%, seguido por los servicios financieros, que representaron el 11,01% y los servicios telefónicos, con el 9,90%.

El 11,01 % de las quejas tramitadas correspondieron a la vivienda en régimen de propiedad y el 8,57% a arrendamiento.

La Federación de Consumidores en Acción (FACUA) en su balance anual de consultas y reclamaciones analiza las principales irregularidades que sufren los usuarios al comprar una vivienda y asegura que el 44% de las reclamaciones están relacionadas con defectos de construcción, seguidas por las ocasionadas con retrasos en la entrega, con el 23%.

Las denuncias relacionadas con la compra de viviendas fueron motivadas, atendiendo a los datos de FACUA, fundamentalmente por:

Defectos en la construcción.
Retrasos en la entrega de la vivienda.
Incumplimientos de las calidades ofertadas.

- Cláusulas abusivas con repercusión al comprador de pagos que no le corresponden, como el pago del Impuesto sobre el Incremento en los Terrenos de naturaleza Urbana (Plusvalía) o de la cancelación de los prestamos hipotecarios de la promotora sobre los terrenos construidos.

Falta de garantías que el promotor debe ofrecer con respecto a cantidades abonadas antes de la firma de la escritura.
Modificaciones o incluso a anulaciones unilaterales de contratos.
Falta de documentación entregada al comprador.

FACUA denuncia que el mayor numero de reclamaciones son defectos de construcción, por lo que es frecuente encontrar viviendas nuevas con humedades, lozas rotas o manchadas, carpintería sin terminar, grietas… o problemas que afectan a toda o parte de una misma promoción de viviendas.

En estos casos, si la promotora se niega a reparar los defectos, el consumidor se ve obligado a pagar un informe pericial en el que se recojan todos los defectos y su valoración económica. Este informe posteriormente tendrá la utilidad de servir como prueba para demandar a la promotora.

Los retrasos en la entrega de la vivienda son la segunda causa de reclamación en el sector. La Federación informa de que las promotoras deben indicar en el contrato de compraventa una fecha de entrega. Si se incumple este apartado y este retraso ocasiona perjuicios al consumidor, tales como tener que alquilar una vivienda mientras le hacen entrega de la comprada o se ve obligado a contratar los servicios de un guardamuebles, podrá reclamar a la empresa constructora.

Fuente: Consumer

Alteraciones sonoras y fondo de reserva

2006-04-04T11:09:00.000+02:00

La petición de cesación de ruidos puede efectuarse bajo advertencia de acudir a los tribunales al no ser necesario interponer una denuncia previa en la policía

Ante los ruidos que proceden de una vivienda arrendada hay que comprobar si aquellos contravienen las disposiciones generales sobre actividades molestas conforme señala el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en este caso, a través de una medición de decibelios. Si estos ruidos se producen realmente, el presidente de la comunidad debe requerir directamente a los ocupantes del piso de la cesación de los mismos.

Esta petición puede efectuarse bajo el apercibimiento de iniciar acciones judiciales, sin que en ningún caso sea necesaria la previa denuncia a la policía, ya que lo importante es que los ruidos vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades molestas.

Fondo de reserva

Por otra parte, la Ley de Propiedad Horizontal establece que entre las obligaciones de los arrendadores y propietarios de los inmuebles se encuentra el contribuir al fondo de reserva que existe en las comunidades de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo estará dotado con una cantidad que, en ningún caso, podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo a dicho fondo, la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca.
En relación con los gastos de comunidad, en sentido estricto, si un arrendatario paga los mismos y luego se produce un sobrante, el inquilino está en su derecho a exigir la devolución. Estos saldos que quedan en beneficio de la comunidad, como fondo de reserva, no tienen el concepto propiamente de desembolsos para hacer frente a los servicios generales del inmueble.

Fuente: Consumer

Obligaciones de comprador y vendedor en la compraventa de una vivienda

2006-04-04T11:07:00.000+02:00

La firma del contrato de compraventa de una vivienda es el momento en que comprador y vendedor cierran las condiciones de la operación. Ambas partes tienen una serie de obligaciones que cumplir.

Antes de firmar un contrato de compraventa, y sobre todo en vivienda de segunda mano, es muy probable que el comprador haya realizado previamente la “reserva de la vivienda”, por lo que, en este caso, las condiciones principales estarán ya pactadas antes de la firma del contrato. Sin embargo, es en el momento de la firma del documento cuando se cierra realmente el acuerdo.

Entre la reserva de la vivienda y la firma del contrato de compraventa, el comprador debe llevar a cabo una serie de medidas cautelares para garantizar sus derechos. Son:

Comprobación física de la vivienda: Se debe revisar bien el estado de la vivienda. Si fuera necesario acompañados de un profesional, para intentar detectar en ella “vicios ocultos”. En este sentido, y suponiendo que hubiera alguno, la ley concede una serie de garantías. Entre ellas, si la vivienda lleva construida menos de 10 años será responsabilidad del vendedor y del constructor los vicios que provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defectos de la construcción. La ley 38/1999 de 5 de Noviembre exige el aseguramiento de la construcción durante unos determinados plazos para posibles vicios.
Comprobación de la situación jurídica: Para ello se puede ir al Registro de la Propiedad, dónde se solicitará una nota simple de la situación de la vivienda. Con ello se verificará quiénes son los titulares o dueños actuales de la misma y si tiene cargas (hipotecas, etc). En este caso, lo importante es que al comprar la vivienda la(s) persona(s) que firman como vendedores sean verdaderamente los dueños de la vivienda, que son quiénes tienen la facultad de poder venderla. El hecho de que aparezcan cargas no es relevante, siempre que cuando se vaya al notario a realizar la escritura pública se adquiera la vivienda libre de cargas y así figure en la escritura (pues el notario debe corroborar que todo está en orden para evitar un fraude, en este caso al comprador).
Comprobación fiscal: El vendedor deberá facilitar el último recibo del I.B.I. (Impuesto de Bienes Inmuebles) que haya pagado, para asegurarse que está al corriente de sus pagos, así como una nota de la comunidad de vecinos en la que se pueda verificar la situación en los gastos de comunidad, firmada por el secretario. Si se compra una vivienda en la que el vendedor debe dinero a la comunidad, desde el momento en que se compra la vivienda será el comprador el que deba pagar esa deuda. En este sentido, hay que informarse de si debe o no dinero y de si la comunidad prevé hacer pronto alguna obra extraordinaria que suponga un desembolso posterior a la compra. Ambos supuestos podrían significar que se estuviera dispuesto a pagar menos por el piso y que consecuentemente se volvería a negociar con el vendedor antes de cerrar el contrato.

Una vez realizada la firma del contrato comprador y vendedor contraen una serie de obligaciones.

El comprador está obligado a:

Pagar el precio del inmueble en el tiempo y lugar establecidos para ello. Si no se fijaran éstos se pagará en el momento de realizar la entrega de la vivienda
Recibir el inmueble del que es ahora propietario.
Gastos e impuestos. Si no se pacta nada en contra, el comprador debe pagar todos los gastos posteriores a la venta (escritura de compra venta, escritura de préstamo hipotecario si se financia e inscripción en el registro). Además debe pagar el IVA en caso de ser vivienda nueva o el I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si se trata una vivienda de segunda mano.

El vendedor está obligado a:

Custodiar y conservar el piso hasta la entrega. En la firma del contrato normalmente no se entrega la vivienda; si no que se entregada en la firma de la Escritura Pública de Compraventa, por lo que entre estas dos firmas el vendedor está obligado a cuidar el inmueble.
Entrega del inmueble. Se conoce como la “entrega de llaves” y se debe realizar en la firma de la escritura pública.
Asumir las obligaciones recogidas por la ley sobre vicios o defectos que pudieran existir en la estructura de la vivienda (sobre lo que ya escribimos recientemente en un artículo sobre garantías en la compra de vivienda) o en la habitabilidad.
Gastos e impuestos. El vendedor deberá pagar la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos) cuando la haya y los gastos que sean necesarios para efectuar la entrega de la vivienda.

Fuente: Habitatis

Ventajas y beneficios fiscales

2006-03-01T11:11:00.000+01:00

Es muy importante ajustar en lo posible los pagos anuales para aprovechar las deducciones fiscales y ahorrar en el pago de impuestos.

La Ley 40/1998, de 9 de diciembre del IRPF, vigente desde el uno de enero de 1999, establece importantes ventajas fiscales para la adquisición de la vivienda habitual. Como vivienda habitual del contribuyente se considera aquella edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Se asimilan a la adquisición de vivienda, la construcción o ampliación (cuando se produzca el aumento de su superficie habitable) de la misma. Para todos los casos existen unos topes legales que limitan estas deducciones. Por este motivo es muy importante, en el caso de financiar la adquisición con un préstamo hipotecario, ajustar en lo posible los pagos anuales, para aprovechar al máximo estas ventajas fiscales y, en definitiva, ahorrar en el pago de impuestos.
Veamos ahora cuáles son exactamente las ventajas fiscales a las que usted tiene derecho por adquirir su vivienda habitual. Pueden considerarse dos casos:

Usted paga el importe total de la vivienda con dinero ahorrado. En este caso la deducción fiscal que se podría aplicar, en su cuota íntegra, sería del 15% del total del importe pagado por usted para la adquisición de su vivienda. Dentro de este importe se incluyen el precio total de compra y los gastos originados que hayan corrido a su cargo (formalización de la escritura de compra-venta (notaría, registro, etc.) y el pago del IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales, por lo que el importe máximo a deducir será de 225.000 pesetas.
Usted solicita un préstamo hipotecario para financiar parte de la adquisición de la vivienda. En este supuesto la base de la deducción estará constituida por todas las cantidades satisfechas en cada periodo. Esto incluye la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma. La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales.

Entre los dos primeros años y el resto del periodo en que se amortice el préstamo se establecen diferentes porcentajes de deducción. Durante dos años desde la adquisición de la vivienda, el 25% sobre las primeras 750.000 pesetas, y el 15% sobre el exceso, hasta un millón y medio de pesetas. Transcurridos los dos años, los porcentajes anteriores serán el 20% y el 15%, respectivamente, hasta el límite de 1.500.000 pesetas.

Para aplicar los porcentajes incrementados del 25% y del 20% sobre las primeras 750.000 pesetas, deberán producirse las siguientes circunstancias:

Que el importe financiado del valor de adquisición o rehabilitación de la vivienda suponga, al menos, un 50% de dicho valor. En el caso de reinversión por enajenación de la vivienda habitual el porcentaje del 50% se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda.
Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito o entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por las empresas a sus empleados.
Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40% del importe total solicitado. Los porcentajes del 25% y el 20% se aplicarán únicamente en los casos de adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, y, por tanto, no serán de aplicación en los supuestos de construcción o ampliación de vivienda habitual que tendrán derecho a la deducción general del 15%.

¿Burbuja inmobiliaria en Europa?

2006-03-01T11:10:00.000+01:00

El Banco Central Europeo (BCE) advirtió ayer de que “la situación actual en el mercado inmobiliario de la zona euro está sujeta a numerosos riesgos”, entre los que destaca el de la sobrevaloración que tienen actualmente los precios de la vivienda en algunos países.

En el boletín mensual de febrero, publicado ayer, añade que “algunas regiones de la zona euro pueden haber experimentado una evolución de los precios de la propiedad residencial insostenibles”. España es uno de los miembros de la UE que ha registrado un mayor incremento de precios en el último quinquenio.

El banco afirma que es necesaria una actitud vigilante de las instituciones, sobre todo en los casos en los que el dinamismo de los precios de la vivienda ha estado acompañado de un fuerte incremento de las hipotecas. Por ejemplo, el BCE señala que el crecimiento de los mercados de la propiedad residencial ha sido muy fuerte en países como España, Francia e Italia, mientras que en Alemania los precios incluso han bajado.

LIDERAZGO ESPAÑOL
Los datos del cuarto trimestre del 2005 indican que el crecimiento del coste de la vivienda sigue fuerte en España, Francia e Irlanda, pero más moderado que en el 2004. En Holanda y Portugal, se mantiene la tendencia moderada observada recientemente. Según el BCE, la tasa de crecimiento anual de los precios de la propiedad residencial en la zona euro fue del 7,7% en la primera mitad del 2005. España superaba esta tasa en casi 10 puntos en las mismas fechas.

La autoridad monetaria europea estima que las condiciones favorables de crédito hipotecario en el sistema bancario de la zona euro han contribuido al alza de la demanda de vivienda, lo que ha generado, junto a una respuesta gradual de la oferta, un incremento de los precios de los inmuebles en los cinco años.

PRÉSTAMOS FÁCILES
También constata que en los últimos años las entidades de crédito han variado los criterios para la concesión de préstamos hipotecarios y han pasado del endurecimiento a la relajación. Según el banco, esta evolución ha ido unida a un “notable repunte” de la tasa de crecimiento interanual de préstamos para vivienda.

Las evoluciones del coste de la propiedad son un importante factor subyacente en las decisiones de política monetaria con el fin de mantener la estabilidad de los precios en la zona euro a medio plazo. El BCE sostiene que los riesgos sobre la evolución de los precios continúan al alza derivados de nuevas subidas petróleo y “su transmisión a los precios de consumo más acusada de lo previsto hasta ahora”, lo que se deduce una advertencia del banco central a una posible subida de los tipos de interés.

Fuente: periodistadigital

Defectos en la construcción de edificios

2006-03-01T11:05:00.000+01:00

La LOE establece la responsabilidad civil de forma personal, o solidariamente si no aparece el culpable.

Una de las cuestiones más importantes en la compraventa de un inmueble es la responsabilidad por defectos en la edificación. Es decir, el establecer a quién corresponde la misma, cara a los compradores y, en ocasiones, como, por ejemplo, una revisión de fachada, a las comunidades de propietarios. `

Con todo, la individualización de la responsabilidad es el tema que más quebraderos de cabeza y, por supuesto, más pleitos ha producido.

Como todavía la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) no ha podido llegar al Tribunal Supremo, hay que recordar algunas de las bases que en ella se contienen, para poder precisar quienes son las personas responsables de los defectos de la construcción en el caso de haber adquirido una casa de primera transmisión.

En concreto, la citada normativa establece la responsabilidad civil de los distintos agentes por daños materiales en el edificio, de forma individualizada y personal. Además, cuando no se puede atribuir por no saber quién es el culpable, se exigirá la responsabilidad solidariamente.

Agentes de la edificación

Los artículos 8 a 17 de la citada norma detallan quienes son los agentes de la edificación. En primer lugar, hay que destacar la definición que se hace del promotor que es aquella persona, física o jurídica (una sociedad, por ejemplo), que decide, impulsa, programa y financia con dinero propio o ajeno, las obras para su edificación y posterior venta. A continuación, la LOE se ocupa del proyectista, que es el que, por cuenta del promotor, redacta el proyecto con sujeción a la normativa vigente. El constructor es el agente que asume contractualmente con el promotor (por tanto, sus figuras pueden ser diferentes) el compromiso de ejecutar las obras o parte de las mismas, con sujeción al proyecto o al contrato.

El director de obra constituye la dirección facultativa y dirige el desarrollo de la construcción en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de conformidad con el proyecto que la define. Junto a él se encuentra el director de ejecución de la obra, que es el que asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y controlar, cualitativa y cuantitativamente, la construcción y calidad de lo edificado. Finalmente, se sitúan los controladores de la calidad de la edificación, los suministradores de productos y por fin los propietarios y los usuarios.

El fisco, ante la venta de una vivienda

2006-03-01T11:04:00.000+01:00

Las operaciones de transmisión inmobiliaria están sujetas tanto al impuesto municipal sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana como al IRPF.

Cuando se vende una vivienda se obtiene un beneficio por el que hay que pagar al fisco. Pero el pago se divide en dos partes. Por una parte el impuesto municipal sobre el incremento de los terrenos urbanos, que muchos conocen como la plusvalía, y por otra, el aumento de patrimonio que tributa en el IRPF.

El primero de ellos se paga siempre. Excepto si comprador y vendedor pactan lo contrario, es el vendedor quien debe pagar este impuesto local sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana, rellenando un formulario en el ayuntamiento que le corresponda, donde calcularán la cantidad que se debe satisfacer, para lo cual se deberá llevar la escritura de compraventa.

Posteriormente se ingresará el importe que ascenderá, por ejemplo, si se vende una casa por 150.000 euros y se compró por 120.000, hay que abonar en el ayuntamiento entre el 20% y el 30% sobre los 30.000 euros de plusvalía.

La venta de una vivienda también tributa a efectos de la declaración de la renta. En este caso, el aumento del patrimonio debería incluirse en el impuesto y contribuir por ello. No obstante, si la venta corresponde a la vivienda habitual y el capital de la venta se destina a la compra de otra vivienda habitual no hay que declarar nada.

Fuente: Consumer

El esfuerzo de las familias para la compra de vivienda alcanzará en 2006 la mayor tasa en seis años

2006-03-01T11:01:00.000+01:00

El porcentaje de ingresos que las familias dedican al pago de vivienda adquirida en años anteriores seguirá incrementándose durante este año, cuando alcanzará la tasa más elevada de los últimos seis años, según un informe publicado hoy por el servicio de estudios de BBVA, que explica que este deterioro está relacionado con el aumento de los precios en el mercado inmobiliario y con el incremento de los tipos hipotecarios.

Según las estimaciones del BBVA recogidas en el informe ‘Situación Inmobiliaria’, las familias endeudadas por la compra de vivienda tendrán que dedicar un 26,4% de su renta salarial al pago de cuotas hipotecarias en 2006, la mayor tasa de los últimos seis años, frente al 24,7% que dedicaron durante el último año.

BBVA apunta que, teniendo en cuenta las deducciones fiscales por la adquisición de vivienda, el porcentaje de ingresos queda reducido al 20%, pero precisa que el esfuerzo que los hogares dedican a la compra de la vivienda ha empeorado en cinco puntos en los últimos cinco años.

No obstante, el documento, que fue presentado por el director de Análisis de BBVA, José Luis Escrivá, subraya que este empeoramiento no supondrá una “merma de la capacidad de financiación de las familias” durante 2006, debido al alargamiento de los plazos de las hipotecas y al aumento de la renta de los hogares.

Respecto a las familias que encontrarán más dificultades para hacer frente a los pagos, Escrivá apuntó que las más afectadas serán las que destinan más del 40% de sus ingresos al pago de las cuotas.

También se refirió especialmente a las consecuencias de las subidas recientes y futuras de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), que en su opinión ya se ha trasladado al Euribor, y explicó que las previsibles subidas de los tipos de interés tendrán un impacto mayor para las familias que adquirieron una vivienda durante los dos últimos años.

Además, reconoce que pueden existir “casos puntuales de familias que tengan problemas para absorber la subida de tipos”, como para las que han contratado una hipoteca a 50 años, que tendrán que afrontar una subida de la cuota del 18,5% en caso de que la subida de los tipos de interés alcance un punto porcentual.

Para la hipoteca media, esta eventual subida de 100 puntos básicos representaría un incremento del 6% de las cuotas, según indica el documento, que señala además que la reciente subida de tipos del BCE ya se ha trasladado a los tipos de interés reales en un incremento de 70 puntos de interés básicos, y ha supuesto un aumento del 4% en las cuotas hipotecarias.

LOS PRECIOS CRECERÁN UN 5% EN 2006.
Por otra parte, BBVA estima que el precio medio de la vivienda crecerá entre un 5% y un 6% este año, muy por debajo del 12,8% registrado en 2005, debido a que la demanda será menos vigorosa que en años anteriores. De esta forma, explica que la subida de los precios de 2006 será la más débil de los últimos cuatro años y detecta un “ajuste suave” de los precios en los próximos trimestres tanto en la vivienda nueva como en la vivienda usada.

Asegura que la desaceleración del ritmo de crecimiento los precios de la vivienda se extenderá a todas las comunidades autónomas, y precisa que en el último año sólo tres comunidades –Navarra, Galicia y Comunidad Valencia– experimentaron una aceleración del ritmo de crecimiento de los precios.

MENOS PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN PARA 2006.
BBVA considera que en 2006 se producirá una ralentización en el número de nuevos proyectos de construcción, que caerá de los 780.000 registrados en 2005 hasta los 715.000. Sin embargo, esta cantidad continuará siendo superior a las cantidades de proyectos a iniciar de los últimos seis años.

Respecto al número de viviendas terminadas, BBVA prevé que alcance un nuevo récord en 2006, al situarse en las 600.000 viviendas, frente a las 525.000 del año precedente. Así, el número de viviendas entregadas desde 2000 se situó en los 2,25 millones a finales de 2005, lo que representa un incremento similar al registrado en toda la década de los ochenta.

Según indica el informe, el incremento de producción de viviendas se ha triplicado en los últimos veinte años, una evolución que está relacionada tanto con el aumento de la inmigración como con la adquisición de segundas residencias por parte de extranjeros que instalan su residencia en España después de jubilarse o residen de forma estacional en nuestro país como turistas.

En relación con esta variable, BBVA subraya que el mercado de vivienda vacacional, que muestra preferencia por las viviendas en municipios pequeños situados cerca de la costa, “continuará madurando” a medio y largo plazo.

Fuente: periodistadigital

Apartamentos turísticos, una solución parcial a la vivienda

2006-02-28T17:54:00.000+01:00

Una figura inmobiliaria poco conocida por el gran público, pero perfectamente regulada y explotada en las zonas turísticas de costa, puede resultar una solución parcial al acuciante problema de la vivienda en las principales capitales españolas.

Se trata de los llamados Apartamentos Turísticos, una vivienda con todos los estándares residenciales y algún que otro valor añadido, ya que la ley permite su adquisición como vivienda habitual, pero con unas condiciones económicas de compra o alquiler más favorables, al estar asentadas sobre suelo terciario, más asequible en precio que el residencial.

El componente fiscal se alivia de burocracia, por la consideración de estos inmuebles como negocio, por lo que rige el Impuesto de Valor Añadido y no el de Transmisiones Patrimoniales, a la hora de cubrir transacciones, según redacta Angel Alonso de EFECOM.

Y tampoco es desdeñable el factor jurídico, que permite un rápido desalojo de morosos, ya que la regulación de estos inmuebles corresponde a una ley ex profeso y no a la de Arrendamientos Urbanos que, aunque mejorada en su último trámite, todavía concede bastante discrecionalidad al inquilino renuente al pago.

De este modo, un impagado puede ser desalojado de forma casi instantánea como podría suceder con un cliente de hotel que no abona su factura, al que sin más preámbulos se le ponen las maletas en el vestíbulo.

El único inconveniente es que la ley reguladora de estos apartamentos con el calificativo legal de turísticos obliga a los inquilinos o propietarios a un anuncio de cesión en alquiler a terceros por un periodo de un mes, en un solo bloque o troceado en varios.

La idea de promover estos apartamentos turísticos la protagoniza Rafael Gómez Arribas, administrador único y propietario de la sociedad Reforma de Pisos, quien en declaraciones a EFE calificó estos apartamentos como una vivienda temporal "pret a porter".

Porque, como él mismo precisa, "para toda la vida ya no hay nada, ni siquiera la propia vivienda que hoy es utilizada por los propietarios como posible trueque para las atenciones a recibir en residencias de tercera edad con un mínimo de calidad".

Gómez Arribas va a promover en Madrid uno de los proyectos más ambiciosos de esta fórmula residencial: una promoción en el Corredor del Henares de 1.500 apartamentos, que ya cuenta con una primera fase de 270 unidades, y que supondrá una inversión de 200 millones de euros.

El promotor desdobla esta posibilidad de negocio desde la doble perspectiva turística y residencial, cuando la encuadra "a medio camino entre el residencial puro y el hotelero puro, con un nicho importante de mercado, que puede estar en torno a los 200.000 apartamentos".

Turismo y Madrid no han sido tradicionalmente términos asociados, pero Gómez Arribas pone sobre el tapete dos datos irrefutables: que la capital española recibe un flujo importante de turismo, fundamentalmente de negocios, que le lleva a mantener una población flotante diaria en torno al millón y medio de personas, y que ese turismo capitalino no entiende de estacionalidad, es decir es uniforme, en cuanto a visitantes, todo el año.

Desde la perspectiva de la vivienda, Gómez Arribas apela a esa población estudiante de provincias u opositora con dificultades de alojamiento en las escasas plazas de colegios mayores, o que tienen que acudir a una vivienda sin los servicios añadidos de los apartamentos turísticos y a precios de mercado en alquiler por encima de este tipo de viviendas.

La tipología del apartamento turístico también puede servir de impulso a una mayor movilidad geográfica de las empresas, ya que este tipo de inmuebles puede facilitar la aceptación de nuevos destinos por parte de los trabajadores, que, hasta ahora, siempre han alegado en contra, las dificultades de encontrar vivienda o pagar un precio muy alto por la misma.

Como ejemplo, el administrador único de Reforma de Pisos, asegura que un apartamento turístico en Madrid de un dormitorio, con una superficie de 50 m2, plaza de garaje, piscina y conserje, varía en alquiler mensual entre 500 y 600 euros, cuando en el mercado libre, en las mismas condiciones, supera con creces los 750 euros.

Gómez Arribas apunta que en Madrid ya hay un millar de este tipo de apartamentos, "pero muy diseminados y no se han planteado como un producto singular y con potencial demanda creciente".

Reforma de Pisos es una sociedad inmobiliaria, cuyo objeto social fundacional es la rehabilitación de inmuebles, pero que opera también en los ámbitos constructor, promotor y de ingeniería, con presencia en varias capitales españolas, y en el exterior, en Lisboa.

Fuente: PeriodismoDigital

Elementos de la tasación

2006-02-23T12:25:00.000+01:00

La ubicación y antigüedad son dos de los factores más importantes a la hora de fijar el precio de un inmueble.

Cuando se desea adquirir un inmueble una de las principales preocupaciones del comprador suele ser el precio. Lo cierto es que el coste final de un apartamento o piso depende de múltiples factores. Sólo puede darse una cifra una vez que se han analizado todos los aspectos del inmueble. Pese a la dificultad de establecer un modelo único, todas las tasaciones tienen en cuenta los siguientes aspectos:

Ubicación: Es uno de los factores primordiales de la valoración. El precio varía según las viviendas disponibles y los equipamientos de la zona: comunicaciones, tiendas, colegios, parques, cines, etc…

Características: No basta con saber en qué barrio y calle está la vivienda. Hay que visitarla para determinar todos los aspectos de su emplazamiento que influyen en el precio: si es un bajo, un ático o un piso intermedio, si está orientado al sur y recibe luz solar o, por el contrario, es sombrío; si es de protección oficial y, por supuesto, los metros de que dispone, la calidad de la construcción y su estado de conservación.

Identificación registral: El tasador debe comprobar que los datos que figuran en el Registro de la Propiedad coinciden, en todos sus extremos, con los que él aprecia en su visita, ya que la tasación certifica el valor de una finca de acuerdo con su inscripción registral. Este aspecto es especialmente importante de cara a la constitución de un crédito hipotecario, ya que podría dar problemas al comprador.

Situación legal de ocupación: Una vivienda ocupada por su propietario, el más interesado en la correcta conservación del inmueble, tiene habitualmente, un valor superior que otra del mismo bloque, y con los mismos metros, que esté arrendada y sus inquilinos no se hayan preocupado por mantenerla.

Antigüedad: Por sí solo, este aspecto no puede determinar el valor final. No se puede depreciar un piso únicamente por su antigüedad. De hecho, los hay de más de 50 años perfectamente conservados y otros de 10 que no reúnen los requisitos de habitabilidad.

Modalidades en la reserva de compra

2006-02-23T12:24:00.000+01:00

Desde el punto de vista jurídico, existen tres modalidades de señal que tienen distintos efectos para el comprador y el vendedor. Además, existen otras formas de reservar un inmueble, por ejemplo, los contratos de opción de compra.

A la hora de realizar la reserva de compra de una vivienda el comprador ha de entregar al vendedor una cantidad económica en concepto de arras o fianza como garantía de que comprará el inmueble en un plazo determinado.

Señal o arras confirmatorias
Es la cantidad de dinero entregada anticipadamente como parte del precio. De esta forma se confirma la voluntad de compra, con lo cual ninguna de las dos partes puede resolver el trámite unilateralmente si no están ambos de acuerdo. Cuando uno de los involucrados se echa atrás se le puede exigir el cumplimiento de lo acordado ante los tribunales. En la práctica, no es habitual que la cuestión llegue hasta ese extremo pues la solución puede demorarse durante años. Generalmente, la parte perjudicada acepta que se resuelva el compromiso, pero exigiendo a cambio una compensación por daños y perjuicios que puede ser más alta que la señal entregada. En la demanda tendrá que justificar los daños sufridos.

Arras penitenciales
Se consideran un pago a cuenta del precio y están definidas en el Código Civil como la “multa” que tiene que pagar la parte que incumple el contrato: si es el comprador quien se arrepiente renunciará a la cantidad entregada y si se echa atrás el vendedor deberá entregar al comprador ese importe duplicado. Cuando se acuerdan arras penitenciales las partes no están obligadas a cumplir el contrato, es decir, con el pago de la multa el contrato se da por concluido, pero no hay que olvidar que este pacto debe ser expreso.

Arras penales
Con esta modalidad comprador y vendedor se obligan a cumplir el contrato, pero se fija por anticipado la indemnización de daños y perjuicios que tendría que pagar el que quisiera volverse atrás. Lo habitual es que esa cantidad se establezca sólo para el vendedor, pero también puede estipularse para el comprador. En la práctica, es difícil distinguirlas de las arras penitenciales. Los tribunales suelen considerar que se trata de arras penales cuando se han fijado sólo para una de las dos partes implicadas o cuando no se ha hecho constar expresamente en el contrato la posibilidad de desistir. Si el contrato se cumple, la cantidad anticipada habitualmente se considera parte del precio.

Otras opciones
Entregar una señal no es la única forma de asegurarse la reserva de una casa. Se puede firmar un contrato de opción de compra. Esta modalidad faculta al comprador a adquirir un bien si así lo desea. El propietario se obliga, normalmente a cambio de una cantidad de dinero, a vendérselo en el precio que hayan pactado y durante un plazo acordado. En otras palabras, el vendedor se compromete a “guardarle” el piso durante el tiempo que acuerden. Pasado ese plazo, si el comprador no se ha decidido, perderá lo que haya pagado y el dueño, por su parte, será libre de ofrecérselo a otra persona. El precio de la “opción” de compra se puede fijar de forma independiente o como parte del importe de la vivienda si el comprador finalmente realiza la adquisición. Estos contratos se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad cuando ambas partes lo hayan acordado así en el contrato y si se fija el precio de compra y el plazo de la opción, que no debe superar los cuatro años.

La tasación de la vivienda en los prestamos hipotecarios

2006-02-23T12:23:00.001+01:00

¿Qué ocurre si luego no se concede el préstamo hipotecario?

Si se analiza la normativa al respecto la misma indica que la entidad bancaria y el solicitante del préstamo han de ponerse de acuerdo en la elección del profesional que ha de realizar la tasación y sobre quién recae la obligación de pago del servicio prestado. En la práctica, normalmente, las entidades imponen la sociedad que realiza la tasación. Por ello previamente, y como primer consejo, hay que señalar que se ha de firmar una solicitud de servicios, en la que de forma nítida se establezcan los siguientes aspectos:

a) Identificación de la vivienda que se va a tasar, es decir, su localización concreta.

b) Profesional que va a realizar el avalúo.

c) Importe de la tasación.

Hay que saber que el importe de la tasación lo cargarán en cuenta, por ello conviene que de forma anticipada se conozca su cuantía. Los problemas surgen cuando después de efectuada la tasación del inmueble la entidad crediticia deniega el préstamo. ¿Qué ocurre entonces? ciertos consejos:

Conviene tener firmada la solicitud de servicios arriba reseñada para concretar quién ha de pagar la tasación. Por regla general es un gasto imputado al usuario, pero no resulta de una imposición legal, por ende cabe su negociación con la entidad.
Si la concesión del préstamo es denegada deberán entregar a su solicitante copia del original del informe de tasación practicado.
La tasación ha de efectuarse por entidad acreditada e inscrita en el registro que a respecto tiene el Banco de España.
Dicho informe ha de servir al usuario para acudir a otra entidad crediticia y tramitar la solicitud del préstamo hipotecario. Hay que tener en cuenta que se trata de entidades tasadoras debidamente acreditadas. Por ello resulta totalmente injustificado la realización de un nuevo avalúo. Basta con la tasación ya efectuada.

Si en el caso de denegación del préstamo se ha de entregar al solicitante el original del informe realizado, cuando se produce el otorgamiento del crédito han de entregarle copia del informe realizado. De igual modo, el usuario tiene la obligación, además, de proporcionar al tasador aquellos datos que le permitan realizar su labor profesional de tasación. Así habrá de entregarle copia del proyecto de ejecución, memoria de calidades y cualquier otro elemento que le sirvan en su actuación.

En definitiva, y para evitar sorpresas desagradables, ha de firmarse solicitud de servicios en la que se señale quién realizará la tasación de la vivienda que se va a comprar, el importe del informe de tasación y quién tiene la obligación de abonar dichos servicios.

El alquiler de la vivienda sube el 4,2% en un año, lo mismo que el IPC

2006-02-23T12:23:00.000+01:00

Los alquileres de la vivienda en España subieron el 4,2 por ciento en los últimos doce meses, lo mismo que que el Indice de Precios de Consumo (IPC), según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

En enero, los alquileres de la vivienda aumentaron el 0,5 por ciento, nueve décimas por encima del IPC general, que se redujo el 0,4 por ciento en el primer mes del año.

En línea con el incremento en el último año de los alquileres se comportaron los precios de los servicios para la conservación de la vivienda, que crecieron el 5 por ciento, ocho décimas superior al IPC general. En comparación con el mes anterior, los precios de los servicios se incrementaron el 0,9 por ciento.

En cuanto a los materiales para la conservación de la vivienda, los datos del INE reflejan un aumento del 3,1 por ciento, frente al 4,2 por ciento del IPC general, y un alza del 0,5 por ciento sobre el mes de diciembre.

Por lo que se refiere a los gastos asociados a la conservación de la vivienda, el INE calcula que durante los últimos doce meses se encarecieron el 4,6 por ciento. Respecto al mes anterior, esta partida subió el 0,9 por ciento.

Por último, los seguros para la vivienda se encarecieron el 4 por ciento en un año y el 2,2 por ciento respecto a diciembre.

Fuente: periodistadigital

La subida del Euribor al 2,8% en enero, el nivel más alto en 3 años, encarece las hipotecas

2006-02-23T12:22:00.000+01:00

El Banco de España confirmó hoy que el Euribor a un año, el indicador más utilizado para calcular el precio de las hipotecas, se situó en enero en la cota más alta de los últimos tres años, el 2,833%, después de subir más de medio punto en los últimos doce meses (0,521 puntos).

Esta cifra consfirma las previsiones y supondrá en la práctica un nuevo encarecimiento en la cuota mensual de las hipotecas medias que tengan la revisión anual en las próximas semanas.

Por ejemplo, los titulares de una hipoteca de 120.000 euros a 20 años verán cómo su cuota mensual se encarece en 30,58 euros. Los que la tengan a 25 años pagarán 31,62 euros más. Tomando como base la hipoteca media (20 años de plazo) constituida en enero de 2005 en España, la cuota anual experimentará un incremento de 379,8 euros, tras aplicar la revisión del Euribor de enero de 2006.

Así, la subida supone que aquellos que revisen próximamente la cuota de su hipoteca vean como se encarece una media de 31,65 euros al mes, aunque en comunidades como Madrid o La Rioja la subida superará los 40 euros, mientras que para los residentes en Extremadura el incremento de la cuota se queda en 20,71 euros.

Van a continuar las subidas

La mayoría de los expertos consultados alertan de que después de haber subido medio punto en lo que va de año, el Euribor continuará su tendencia alcista y se situará cerca del 3% a lo largo de 2006, aunque algunos analistas creen que podría llegar al 3,5%.

De momento, este indicador ya ha encadenado cuatro subidas mensuales consecutivas y se ha situado en su cota máxima desde diciembre de 2002, cuando los tipos de interés oficiales estaban situados en el 2,872%.

Actualmente, con el precio del dinero en el 2,25%, el Euribor está en el 2,905%, lo que significa que el mercado espera que el Banco Central Europeo suba los tipos el próximo año, al menos, hasta el 2,9%. Los expertos prevén que el BCE decida otra subida de tipos en este trimestre, si bien destacan que los incrementos del precio del dinero vendrán determinados por las “tensiones” en cuanto a la inflación.

Fuente: periodistadigital

Bajadas de los precios

2006-02-23T12:19:00.000+01:00

Un estudio se atreve a pronosticar y a cuantificar una bajada del precio de la vivienda: «El sector inmobiliario ha dejado de hablar de desaceleración moderada de los precios de la vivienda. Ahora se refieren a ella con otros términos: corrección brusca y, en concreto, correción brusca en la segunda mano. La voz de alarma proviene de un informe inmobiliario elaborado por la asesoría Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB), del que se desprende que el precio de la vivienda en España bajará una media del 20% en el periodo 2007-2009. Esta bajada se debe a cambios en el mercado como el menor crecimiento de la economía española, el exceso de oferta y la caída de la demanda, ya que los especuladores e inversores no obtendrán buenos resultados y abandonarán la compra de vivienda como medio de ganar dinero, según ha explicado el profesor titular de Teoría Económica, Director del Master de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB y director del informe, Gonzalo Bernardos. Bernardos ha asegurado que ante la pregunta de si bajará el mercado de la vivienda en España, la respuesta es "rotundamente sí", y para el periodo 2007-2009 prevé un "aterrizaje brusco", un fenómeno que ha tenido en 2005 un "año de transición", con la desaceleración de la subida de precios de la vivienda y que en 2006 empezará a materializarse para invertir la tendencia de incrementos a partir de 2007.»

Fuente: Ladrillazo

Articulo de El Confidencial:

El sector inmobiliario ha dejado de hablar de desaceleración moderada de los precios de la vivienda. Ahora se refieren a ella con otros términos: corrección brusca y, en concreto, correción brusca en la segunda mano. La voz de alarma proviene de un informe inmobiliario elaborado por la asesoría Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB), del que se desprende que el precio de la vivienda en España bajará una media del 20% en el periodo 2007-2009.

Esta bajada se debe a cambios en el mercado como el menor crecimiento de la economía española, el exceso de oferta y la caída de la demanda, ya que los especuladores e inversores no obtendrán buenos resultados y abandonarán la compra de vivienda como medio de ganar dinero, según ha explicado el profesor titular de Teoría Económica, Director del Master de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB y director del informe, Gonzalo Bernardos.

Bernardos ha asegurado que ante la pregunta de si bajará el mercado de la vivienda en España, la respuesta es "rotundamente sí", y para el periodo 2007-2009 prevé un "aterrizaje brusco", un fenómeno que ha tenido en 2005 un "año de transición", con la desaceleración de la subida de precios de la vivienda y que en 2006 empezará a materializarse para invertir la tendencia de incrementos a partir de 2007.

Bernardos ha matizado que los pisos que más bajarán serán los situados en las zonas preferentes, como el Paseo de Gracia de Barcelona o el Paseo de la Castellana de Madrid, y los de mayor número de metros cuadrados. Sin embargo, los precios de las viviendas de las periferias lejanas de las grandes ciudades o los pisos más pequeños, donde se mantiene la demanda, no estarán tan afectados por la bajada de precios; de hecho, en 2006 seguirán subiendo.

Respecto al porcentaje de bajada, Bernardos calcula un 20% de media si la economía española crece alrededor de un 1,5%. Si el crecimiento es mayor, prevé un descenso de precios menor pero caída al fin y al cabo, ya que las previsiones económicas no auguran crecimientos superiores al 3%.

Descenso de la demanda de hasta un 9,5%

Junto a la caída de precios, también se prevé un descenso en la demanda. En concreto, según los cálculos de la Asociación de Promotores y Constructores (APCE), en 2006 se demandarán unas 475.000 viviendas, lo que supondrá un descenso de entre un 5% y un 9,5% respecto a la cantidad de entre 500.000 y 525.000 pisos que, según sus datos, el mercado absorbió durante el pasado año.

El presidente de la patronal, Guillermo Chicote, explicó que los promotores están ya percibiendo la ralentización de demanda en los ritmos de venta. "Cuesta más vender, se registra un mayor número de visitas de una misma persona a un mismo piso antes de decidir su compra y descienden las ventas sobre plano", apuntó en un encuentro con la prensa. No obstante, aseguró que el sector está "alertado, pero no preocupado", porque "hoy por hoy no se registran problemas de 'stock'".

Para la patronal, el precio de los pisos se perfila como principal factor de freno de la demanda, dado que continúan activos el resto de 'motores' del mercado, tales como la creación de empleo, los bajos tipos de interés, la formación de hogares, la población inmigrante y la demanda de primera residencia para jóvenes y miembros de parejas que se separan.

El alquiler sigue subiendo

Por otra parte y al contrario de la tendencia prevista en los precios de la venta de vivienda, los precios del alquiler seguirán subiendo según Bernardos, que vaticinó un aumento del 15% en 2006 de los alquileres de pisos de entre 45 y 50 metros cuadrados y "no necesariamente bien ubicados".

Ante las previsiones de bajada de precios de venta de vivienda, el informe de la Universidad de Barcelona recomienda a inversores y promotores hacer una selección de inversiones, desplazarse al exterior o cambiar sus objetivos de compra, abandonando las zonas preferentes de las grandes ciudades y desplazándose a la periferia lejana en el caso de vivienda, o directamente cambiando al sector de oficinas o industrial, que presentarán una rentabilidad mayor.

De todas formas, Bernardos afirmó que las medianas y grandes empresas promotoras no irán a pique, sino que "sólo ganarán menos", aunque sí alertó de que habrá una reducción de la inversión en construcción a medio plazo que hará que se creen menos puestos de trabajo.

Bernardos no quiso ser alarmista y aseguró que estos cambios responden a la evolución económica cíclica y que "es normal" e insistió en que no nos encontramos en una burbuja inmobiliaria, sino en un "reajuste del mercado".

Los promotores afirman que la demanda caerá el 9%

2006-02-23T12:14:00.000+01:00

Y si cae la demanda, en buena lógica, no deberían aumentar los precios. No sé si esta es la casuística que barajan los promotores (Asociación de Promotores Constructores de España) cuando afirman que la demanda de pisos descienda entre un 5% y un 9% en 2006, lo que supone 475.000 viviendas menos. Sin embargo es dudoso que esto afecte al precio, la oferta está adaptada a esta previsión y disminuirá en una proporción muy similar, con lo que los promotores no rebajan del 10% el aumento del precio de la vivienda.

Fuente: El País

Familiares con derecho de subrogación del alquiler en caso de fallecimiento

2006-02-15T12:03:00.000+01:00

El alquiler se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento

Una de las circunstancias que puede darse en la vigencia de un contrato de alquiler es la muerte del arrendatario. De producirse este luctuoso hecho podrán subrogarse en el contrato el cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él; la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubiera tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

A continuación, la subrogación corresponderá a los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes; los ascendientes del arrendatario que hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento; los hermanos del inquilino en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

La Ley de Arrendamientos Urbanos también prevé la subrogación a favor de las personas distintas de las mencionadas anteriormente que sufran una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el alquiler quedará extinguido.

Si en el supuesto concreto existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido por la ley, con una clara excepción: los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor o el hermano más joven.

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiario de la subrogación, el arrendador podrá considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

Fuente: Consumer

Cuenta vivienda. Anticípese a la compra de vivienda y ahorre impuestos

2006-02-08T18:01:00.000+01:00

La fiscalidad ventajosa que se aplica a la compra de la vivienda habitual es una de las principales “armas” que tenemos para reducir el importe que pagamos a Hacienda. ¿Por qué no aprovecharnos desde antes de la compra?

En el caso de la vivienda en la que se va a vivir (la vivienda habitual), la fiscalidad permite beneficiarse de una serie de deducciones por la adquisición de la misma e incluso por reformas, de tal manera que indirectamente Hacienda ayuda a comprarla, pues con esta deducción se paga menos que sin ella. Se supone que esa diferencia ayudará a pagar mejor lo que aún se debe al banco.

La cuenta de ahorro vivienda se abre con la única finalidad de ahorrar para la compra de la que será la vivienda habitual y/o reformarla en el caso de que sea necesario. Lo bueno es que permite adelantar las deducciones por compra de vivienda hasta un máximo de cuatro años.

El plazo máximo que se puede mantener abierta esta cuenta es de cuatro años (para todas las abiertas desde el 1 de enero de 1999), después de los cuales en caso de no comprar la vivienda, se debe devolver a Hacienda las deducciones obtenidas mientras se ha tenido abierta, con intereses de demora incluidos. Por tanto, no es aconsejable abrir una cuenta vivienda sino se tiene previsto comprar la vivienda en los próximos cuatro años.

En los movimientos de esta cuenta sólo se puede hacer ingresos y el día en que se disponga del dinero se debe demostrar que se ha utilizado para comprar la vivienda, o pagar los gastos derivados de la misma.

El total de la inversión deducible anualmente en vivienda es de 9.015,18 euros, por lo que no será interesante aportar más de este importe anual a la misma. Si sobrara dinero conviene guardarlo en otro producto distinto, pues de lo contrario se consumiría crédito fiscal que se podría utilizar más tarde.

La deducción que se aplicamos es la nada despreciable cifra de un 15% de lo aportado. Esto es, si se aporta el máximo se deducirá 1.352,27 euros anuales, que es lo que se pagará de menos en la Declaración de Renta.

El proceso de desahucio

2006-02-08T18:00:00.000+01:00

El demandante siempre ha de explicar los motivos que le han llevado a interponer la demanda y las pruebas que presenta

Si arrendador o arrendatario se encuentran frente a una demanda de desahucio en virtud de la cual el primero pretende desalojar a un inquilino que no cumple lo acordado, ambas partes han de tener en cuenta que los trámites del proceso son los siguientes:

1. El arrendador debe presentar la demanda en el Juzgado al que pertenezca la vivienda. En ella se deben especificar las pretensiones, aunque no es obligatorio incluir razonamientos jurídicos ni las bases legales.
2. Dentro de los seis días siguientes, el Juez citará al demandado para la celebración del juicio verbal para el que no será necesario contar con los servicios de un abogado, sino que los interesados podrán defenderse a sí mismos si así lo desean.
3. En el juicio, el demandante tiene que explicar los motivos que le han llevado a interponer la demanda y las pruebas que presenta. Posteriormente, el demandado, si lo desea, podrá alegar lo que considere conveniente en su defensa.
4. El juez deberá dictar sentencia en el plazo de los tres días siguientes de la celebración del juicio o, en caso necesario, cuando se realicen las pruebas que no podrán exceder de doce días.
5. Si el juez considera suficiente el motivo presentado por el demandante para desahuciar al inquilino, le comunicará a éste que dispone de un plazo de ocho días para abandonar voluntariamente la vivienda que ocupa y que en caso de no hacerlo, se procederá por la autoridad a echarle de la misma.
6. El propietario de la casa, una vez que se conozca la sentencia puede solicitar al juez que ordene el embargo preventivo de los bienes del inquilino para cubrir el importe que deba por los pagos de alquiler no abonados o cualquier otra cuestión pendiente de pago, así como las costas del juicio.

En cualquier caso, para evitar llegar a estos extremos, es conveniente tomar precauciones en el momento de formalizar el contrato. Además de recoger por escrito los términos de la relación, la ley permite solicitar al futuro inquilino una fianza en metálico de un mes, no pudiendo exigirse importes superiores, aunque si se estima conveniente se podría solicitar la presentación de un aval. Para descartar problemas de solvencia, es recomendable solicitar la identificación de la empresa en la que trabaje el inquilino y una copia de su nómina.

Cuestiones previas a arrendar nuestra vivienda

2006-02-06T15:44:00.000+01:00

Si queremos alquilar nuestra vivienda hemos de saber que es un buen negocio, pero conviene que nos tomemos un tiempo para planificar todo antes para evitarnos luego algún que otro quebradero de cabeza

¿Me compensa alquilar mi vivienda? ¿Qué puedo pedir por ella?

La respuesta a esta pregunta dependerá lógicamente de la oferta y la demanda; no obstante, a modo orientativo se puede decir que en el ámbito nacional, la media de los precios de los alquileres anuales se sitúa en torno al 4% y el 6% del valor total de mercado de la vivienda.

¿Puedo arrendar la vivienda por mi cuenta o debo hacerlo a través de una inmobiliaria?

Esta elección es muy personal. Puede suponer alguna ventaja el hecho de arrendar una vivienda a través de una inmobiliaria pero también inconvenientes que hay de considerar.

La comisión que cobra la agencia inmobiliaria corre a cargo de quien paga el alquiler (arrendatario) y, normalmente, suele ser la misma cuantía que una mensualidad de renta. Si bien es cierto que estos trámites encarecen la entrada del inquilino, para los propietarios supone un valor añadido importante, ya que la inmobiliaria ayudará en la fijación del precio del alquiler. También será la inmobiliaria la que se encargará de buscar un cliente para el piso, la que lo mostrará y la que preparará el contrato de arrendamiento, además de hacer de testigo en el momento de ser firmado.

¿Cómo fiarse del inquilino?

El temor a arrendar a inquilinos que dejen de pagar e incluso que puedan estropear la vivienda, lo que podría acarrear la necesidad de emprender procesos judiciales, a veces puede hacer desechar la idea del alquiler. Este riesgo seguirá estando presente, pues tampoco la inmobiliaria puede garantizar ese extremo. Para evitar riesgos, una de las prácticas más utilizadas suele ser la de exigir un aval bancario al inquilino que venza cuando éste abandone la vivienda. Puede considerarse otra barrera de entrada, pero sabemos que quien la atraviese tiene la confianza de un banco. El aval suele ser por una anualidad completa.

Este documento encarece el coste mensual del alquiler para el inquilino pero, puesto que es interesante ese aval por tranquilidad, se puede sugerir una pequeña rebaja en la renta mensual que compense por ello. Es importante que el requisito de aval bancario quede reflejado en contrato.

¿A qué plazo debo arrendar mi vivienda?

El plazo de arrendamiento es uno de los puntos que puede condicionar el interés por una modalidad u otra, ya que si se arrienda la vivienda como “vivienda habitual”, el arrendatario, si le interesa, puede quedarse hasta 5 años alquilado y, aun si se necesita dentro de ese plazo el piso, no se le podría echar, de no ser que se haya citado expresamente en el contrato que se necesitará la vivienda antes de los 5 años para ocuparla como vivienda habitual. Existe otra posibilidad que consiste en arrendarlo bajo la forma de “uso distinto a vivienda” o “por temporada”, así se podrá pactar una duración inferior al año (por ejemplo a estudiantes, etc.).

En el primero de los casos se deberá cobrar la renta pactada con una subida máxima anual del IPC, mientras que en el segundo se podrá modificar la renta cuando venza un contrato y se inicie otro nuevo.

¿Es mejor alquilar el piso vacío o con muebles?

Es más interesante el inmueble vacío para conseguir un arrendamiento estable y más seguro, así quien lo arriende traerá los muebles y se instalará en él por algún tiempo.

Fuente: Habitatis

España necesita triplicar su parque de viviendas en alquiler

2006-02-06T15:43:00.000+01:00

España tiene que triplicar su actual parque de viviendas en alquiler y pasar de las 1,6 millones actualmente existentes a una cifra que va de los cuatro a los seis millones.

Esa es la opinión de Concha Osácar, consejera y miembro de la Comisión Ejecutiva de Lazora, empresa dedicada a la vivienda protegida en alquiler, recogida en la última edición de la publicación Tendencias, que edita anualmente Richard Ellis.

“Escaso e ineficiente”, son los calificativos que Osácar le dedica al mercado del alquiler en España. Tan escaso e ineficiente que no cumple con sus fines esenciales, que es permitir el acceso a la vivienda a personas con menores ingresos, facilitar la movilidad laboral y convertirse en una alternativa real a la propiedad.

En España, el porcentaje de población que vive en alquiler ha pasado del 50% en 1950, a un porcentaje que hoy día es inferior al 10%. “En otros países europeos, como Francia o Alemania, las tasas de vivienda en alquiler se eleva hasta el 50% o el 60%, lo que pone en evidencia el modelo de propiedad del mercado español”, asegura Osácar.

Además, este mercado ha quedado en manos de propietarios particulares, lo que conlleva una escasez de oferta de calidad a precios atractivos.

Para la autora del artículo, el alquiler se ha convertido ahora más que nunca en una necesidad. En los últimos años del boom inmobiliario español, los precios residenciales han expulsado del mercado a grupos sociales como jóvenes, personas con rentas bajas e inmigrantes.

El número de hogares unipersonales es cada vez mayor. En determinadas ciudades, el esfuerzo financiero para adquirir un piso se sitúa en niveles superiores al 60%-70% de la renta, cuando lo recomendable es no sobrepasar el 30% ó el 40%, eso sin contar con la tendencia al alza de los tipos de interés.

Por todo ello, Osácar considera que hacen falta más de cinco millones de residencias en alquiler, aunque se muestra consciente de que no se podrá conseguir a corto plazo. “En los próximos 15 años, el objetivo razonable sería contar con un 80% de vivienda en compra y un 20% en alquiler”, estima.

Fuente: Ladrillos

El 53% de recursos Plan Vivienda se destina a promoción alquiler

2006-02-06T15:42:00.000+01:00

Los recursos presupuestarios que el Ministerio de Vivienda dedicará a la promoción del alquiler en el marco del Plan de Vivienda 2005-2008 ascienden a 3.193 millones de euros, lo que supone el 53 por ciento del total.

Esta cifra no incluye los 800 millones dedicados a la rehabilitación de viviendas, por la dificultad en la asignación a compra o alquiler, informó hoy el departamento que dirige María Antonia Trujillo.

En concreto, el Plan de Vivienda contempla un total de 234.600 actuaciones destinadas al alquiler, lo que supone multiplicar casi por 11 las 21.969 previstas en el anterior plan.

De todas las actuaciones previstas, 105.375 se refieren a viviendas de nueva construcción para alquiler, 6.525 a viviendas usadas para el arrendamiento, 11.000 a ayudas a propietarios para alquiler, 70.000 a ayudas a urbanización de suelo para viviendas destinadas al alquiler y 41.700 a ayudas a inquilinos.

De esta manera, las 234.600 actuaciones previstas en materia de alquiler suponen el 42 por ciento del total de actuaciones financiadas, excluidas las de rehabilitación.

En el lado opuesto se encuentran las actuaciones previstas para venta, mercado en el que están previstas 324.900 actuaciones, lo que representa el 58 por ciento del total de actuaciones financiadas, sin contar con las de rehabilitación.

De esta cantidad, 226.400 actuaciones se destinan a viviendas de nueva construcción para venta, 51.500 a adquisición de viviendas usadas y 47.000 a ayudas a urbanización de suelo para viviendas para venta.

Fuente: Ladrillos

Los sudores que cuesta a un español tener piso

2006-02-06T15:40:00.000+01:00

El esfuerzo financiero de los hogares españoles para acceder por primera vez a una vivienda se situó entre el 39,5 y el 46 por ciento de la renta familiar en 2005, en función de si el plazo de amortización del préstamo es de 20 ó de 25 años, según el último informe de coyuntura de la inmobiliaria Metrovacesa.

Del informe se desprende que este porcentaje es el más alto de los últimos doce años.

Sin embargo, la persistencia del descenso de los tipos de interés ha moderado el aumento del esfuerzo, que se situó en 2005 por debajo de los niveles alcanzados en 1990 y 1991, cuando era necesario destinar el 67 y el 68,9 por ciento de la renta familiar a la compra de una casa.

El informe destaca que al cierre del año pasado las familias españolas tenían que destinar 8,46 veces un salario anual al pago de una casa, lo que representa el "mayor nivel desde que se dispone de las estadísticas precisas para obtener esta relación", explican los analistas de Metrovacesa.

Para calcular el esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda, la inmobiliaria ha seleccionado un hogar teórico que percibe una renta anual equivalente al salario medio de unos 18.800 euros, que adquiere una vivienda con 90 metros cuadrados construidos y un precio medio de 159.039 euros mediante un préstamo hipotecario que cubre el 80 por ciento del precio de venta del piso.

El estudio se refiere al esfuerzo correspondiente al primer año de vigencia del préstamo.

El resultado es descriptivo, a juicio de los analistas, del esfuerzo necesario en el caso de los hogares jóvenes que acceden por primera vez a una vivienda.

En cualquier caso, señala la inmobiliaria, el fuerte aumento experimentado por el pago de entrada (el 20 por ciento del precio de la venta) eleva la estimación del esfuerzo de acceso que se obtiene a partir de las cuotas a pagar a la entidad prestamista.

En el informe de coyuntura Metrovacesa estima que los precios de la vivienda continuarán experimentando este año una "moderada desaceleración", aunque advierte de que el aumento todavía puede ser de dos dígitos.

El año pasado, el precio de la vivienda libre subió un 12,8 por ciento, el menor crecimiento en los últimos cuatro años, según el Ministerio de Vivienda.

Para la inmobiliaria, este año será un ejercicio con carácter más acentuado de "transición" hacia una etapa de evolución menos intensa del mercado de la vivienda que lo ha sido 2005.

Metrovacesa prevé que las viviendas iniciadas en España se situarán en torno a las 700.000 al cierre de 2006, ligeramente por debajo de 2005, como consecuencia de las posibles situaciones de exceso de la oferta en algunas zonas del litoral y del posible cambio de expectativas derivado del aumento de los tipos de interés.

Según la inmobiliaria, este año persistirá el crecimiento de las viviendas terminadas, que rondarán las 600.000.

Además, la inmobiliaria prevé que la cifra de 900.000 casas vendidas en 2005 crecerá por encima del 5 por ciento en este ejercicio, hasta las 950.000.

La costa mediterránea y el entorno de la Comunidad de Madrid "pueden ser los puntos más dinámicos", aunque los ritmos de venta variarán según la calidad de las nuevas promociones y la relación calidad-precio.

En cuanto a la demanda, Metrovacesa afirma que seguirá existiendo una demanda "remansada" importante, procedente de los nuevos hogares que quedan fuera del mercado, para los cuales todavía resulta "imprescindible que exista una oferta significativa de viviendas protegidas o equivalentes".

Fuente: Ladrillos

Fin del contrato por incumplimiento de las obligaciones

2006-02-06T15:38:00.001+01:00

Tanto el casero como el inquilino pueden solicitar la conclusión del contrato si consideran que la otra parte no está cumpliendo sus obligaciones

Arrendador y arrendatario pueden finalizar el contrato de alquiler en el caso de que se produzcan una serie de factores objetivos. Por ejemplo, el propietario del inmueble está en condiciones de dar por terminado el contrato si el inquilino incurre en alguno de los siguientes supuestos:

No paga la renta, la fianza, u otras cantidades establecidas en el contrato, o su correspondiente actualización.
Subarrienda o cede el alquiler a otra persona sin consentimiento del propietario.
Causa desperfectos intencionadamente en el inmueble o realiza obras sin autorización.
Realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cuando el piso deje de estar destinado de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Además de estos casos, que son los que especifica la ley, el propietario puede establecer en el contrato el uso concreto que ha de dársele a la vivienda o la necesidad de atenerse a determinadas normas, como por ejemplo la de no tener animales en la casa. El incumplimiento de estas condiciones también sería causa de finalización del contrato.

Por su parte, el inquilino puede igualmente dar por concluido el contrato si se produce alguna de estas circunstancias:

El arrendador no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
El arrendador causa perturbaciones en el uso pacífico de la vivienda.
El inquilino que haya pactado un periodo igual o superior a cinco años no puede marcharse hasta que hayan transcurrido los cinco primeros años de vigencia del contrato, y debe darle al propietario el preaviso de su marcha con dos meses de antelación (si el inquilino no cree que vaya a quedarse tanto tiempo o piensa que podrá encontrar pronto otra vivienda que le convenga más, le conviene por lo tanto firmar el contrato por un periodo más corto). En cualquier caso, las partes podrán pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario indemnice al arrendador, pagándole una cierta cantidad por cada año o mes que reste para cumplir el contrato.

Fuente: Consumer

Fin del contrato por incumplimiento de las obligaciones

2006-02-06T15:38:00.000+01:00

No paga la renta, la fianza, u otras cantidades establecidas en el contrato, o su correspondiente actualización.
Subarrienda o cede el alquiler a otra persona sin consentimiento del propietario.
Causa desperfectos intencionadamente en el inmueble o realiza obras sin autorización.
Realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cuando el piso deje de estar destinado de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El arrendador no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
El arrendador causa perturbaciones en el uso pacífico de la vivienda.
El inquilino que haya pactado un periodo igual o superior a cinco años no puede marcharse hasta que hayan transcurrido los cinco primeros años de vigencia del contrato, y debe darle al propietario el preaviso de su marcha con dos meses de antelación (si el inquilino no cree que vaya a quedarse tanto tiempo o piensa que podrá encontrar pronto otra vivienda que le convenga más, le conviene por lo tanto firmar el contrato por un periodo más corto). En cualquier caso, las partes podrán pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario indemnice al arrendador, pagándole una cierta cantidad por cada año o mes que reste para cumplir el contrato.

Fuente: Consumer

La rehabilitación del préstamo hipotecario: no perder la vivienda embargada

2006-02-06T15:36:00.000+01:00

El alto precio de la vivienda ha supuesto el aumento de los plazos de duración de los préstamos hipotecarios para la mayoría de los prestatarios, quienes, de esta forma, pueden afrontar con mayor facilidad el pago de las cuotas. La duración media supera ya los quince años, acercándose a los veinte.

En tan largo intervalo de tiempo, son muchas las vicisitudes personales que pueden afectar a los prestatarios que compliquen o, incluso, les impidan el pago de las mensualidades correspondientes de su préstamo hipotecario, por ejemplo las rupturas sentimentales de las parejas adquirentes, encontrarse en una situación de paro de larga duración o una enfermedad que no permita realizar actividad laboral.

El problema principal radica en el procedimiento judicial que las entidades crediticias ejercitan en reclamación de las cuotas no pagadas. Así proceden a la resolución del préstamo hipotecario y piden, no sólo las cuotas impagadas, sino también el capital pendiente.

Un ejemplo práctico:

- Pedidos 90.000 euros en el préstamo y tras pagar 18.000, restan 72.000 de capital pendiente por pagar. Sin pagar las últimas dos cuotas, y tras recibir una notificación de demanda, en la que la entidad no sólo nos exige dichas dos cuotas, por ejemplo de 1.200 euros, sino que, resolviendo el préstamo, también solicitan el capital pendiente, es decir 73.200 euros. Resulta claro que si no se podía pagar dos cuotas por 1.200 euros, es casi imposible el pago, por la resolución del préstamo, de 73.200 euros.

Con la nueva reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto en su artículo nº 693, se permite que el prestatario pueda paralizar la acción judicial contra la vivienda, abonando tan sólo las cuotas atrasadas, sin necesidad del pago del principal, pagando también los gastos judiciales y los intereses moratorios correspondientes.

A este respecto, se indican ciertos consejos para aquéllas personas que tengan dificultades en el pago de su préstamo:

a) Analizar si la situación es coyuntural, es decir momentánea, va a perdurar en el tiempo. El análisis realista es fundamental para encontrar la solución más adecuada en situaciones difíciles.

b) Si la situación de impago puede perdurar, recordar que una vivienda embargada, puede ser vendida, siempre que se comunique al adquirente la situación registral de la misma. Si se espera al último momento la vivienda puede salir a subasta, sin posibilidad de que se administre con una venta previa las posibles plusvalías que la vivienda haya tenido.

c) Si la situación de incapacidad de pago es coyuntural, recordar que basta el pago de las cuotas atrasadas y los gastos originados para que el préstamo pueda ser rehabilitado.

Es éste el derecho de rehabilitación, poco conocido incluso por los profesionales del Derecho.

Fuente: Consumer

Los tipos de interés podrían subir en marzo hasta el 2,5%

2006-02-01T11:17:00.000+01:00

Jean-Claude Trichet tiene en sus manos el destino de cientos de miles de compradores de vivienda hipotecados y si la reciente subida de un cuarto de punto de los tipos de interés hasta alcanzar el 2,25%, es -como suponen los expertos - el comienzo de una escalada alcista, van a ser muchos quienen se acuerden hasta de la madre del presidente del Banco Central Europeo

La coyuntura hace presagiar nuevos incrementos de tipos porque el BCE ha manifestado repetidas veces la necesidad de controlar la inflación, demasiado alta por las continuas subidas del precio del petróleo.

Los analistas estudian con lupa estos días los mensajes entrelíneas de la máxima autoridad financiera de la zona euro para adelantar la fecha exacta de la próxima subida y el tipo de interés que despedirá a 2006.

Efectos

El Euribor a un año es el índice que más se emplea en el mercado hipotecario español para referenciar los préstamos. Pero hay una relación directa entre el Euribor y los tipos de interés.

El Euribor a un año es la previsión que hacen los bancos de Europa de lo que costará el dinero a un año vista. Si los tipos de interés continúan subiendo y las previsiones apuntan la misma tendencia, la variable hipotecaria seguirá marcando máximos y las cuotas mensuales de los compradores hipotecados continuarán subiendo.

El economista jefe del BCE, Otmar Issing, advirtió el martes pasado que la entidad actuará, si es necesario, para subir los tipos, como ya hizo el pasado 1 de diciembre. Estas declaraciones reafirmarían las tesis de los analistas que creen que la próxima subida tendrá lugar en marzo, cuando la entidad publique sus previsiones trimestrales, que podrían revelar un mejor comportamiento de las economías de la zona Euro.

Repunte escalonado

«Es difícil saber cuándo se va a producir la próxima subida. La última está muy reciente y por lo general son necesarios varios trimestres para que comiencen a notarse los efectos en la economía. Se entiende que a final de año los tipos se podrían acercar al 3%, pero de forma muy escalonada.

El BCE tendrá que ser muy cauteloso para no producir un ajuste brusco en el mercado de la vivienda y en las bolsas», considera Gregorio Izquierdo, director de Análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE).

Para Pablo Guijarro, de Analistas Financieros Internacionales (AFI), las previsiones son de «una subida hasta el 2,75% hasta finales de año». En su opinión, «aunque la actividad se está recuperando, el consumo se encuentra débil», algo que no aconsejaría incrementos importantes de los tipos de interés.

«Contemplamos que en 2006 suban los tipos en dos ocasiones, una en marzo y otra probablemente en septiembre. Si el petróleo se dispara podría cerrarse el año en el 3%, para contener la inflación, pero no se esperan subidas agresivas, hasta el 3,5%», explica Guijarro.

American Express, en un estudio sobre la situación actual del mercado, también apuesta por una subida de los tipos de 0,75 puntos básico a lo largo de año, aunque la firma considera que el precio del petróleo se estabilizará y no serán necesarios incrementos por encima de la barrera del 3%.

Índice hipotecario

A pesar de los malos presagios para los tipos de interés, los expertos consideran que el encarecimiento del dinero tendrá un efecto limitado en los préstamos suscritos por los compradores, porque el Euribor lleva varios meses creciendo para adelantarse a los pronósticos a un año vista.

Desde que se produjo la primera subida, el pasado mes de octubre, el índice hipotecario ha continuado registrando máximos, pasando del 2,22% del mes de septiembre al 2,78% que marcó en diciembre.

Los valores que está registrando el Euribor en este mes de enero apuntan a un nuevo incremento. Los últimos datos disponibles, la media de la cotización diaria del segundo decenio de enero, colocan la variable en el 2,82%, lo que supondría un nuevo encarecimiento de los préstamos hipotecarios.

En los últimos días ha estado moviéndose incluso por encima del 2,85%. No obstante, habrá que esperar a finales de enero para conocer la cifra definitiva.

Los expertos consideran que tanto las subidas de tipos como del Euribor serán asumibles para la gran mayoría de los compradores, aunque un incremento del precio del dinero por encima del 3% podría tensar demasiado la cuerda.

Fuente: Ladrillos

Asturias. Los concejos costeros que prevén un ´boom´ de vivienda pierden población

2006-02-01T11:16:00.000+01:00

El descenso demográfico cuestiona la viabilidad de desarrollar 60.000 nuevas casas en el litoral. Ecologistas y plataformas ciudadanas rechazan los proyectos al enfocarse a segunda residencia.

Compre su segunda residencia en un paraíso natural. Esto parece ser lo que se está vendiendo desde las promotoras que están detrás de las operaciones residenciales que se están impulsando en muchos municipios costeros asturianos. Pero está por ver si las 50.000-60.000 nuevas viviendas que se prevén construir en los próximos años pueden ser asumidas sin un grave daño paisajístico en el entorno.

Los alcaldes argumentan que sus municipios tienen derecho a crecer y que se es necesario garantizar el desarrollo urbanístico para tener cubiertas sus necesidades a medio y largo plazo. Pero los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) señalan que en la inmensa mayoría de estos concejos se está perdiendo población desde hace tiempo y en muchos de ellos de forma acentuada. Para quienes son entonces tantas viviendas?

Colectivos conservacionistas, plataformas ciudadanas y organizaciones políticas como IU consideran que este urbanismo es pura especulación, porque la segunda residencia no genera riqueza, más bien lo contrario, obliga a los municipios a dotarse de una infraestructura de la que carecen y que, en el peor de lo casos, no se acomete, con la consiguiente degradación de la calidad de vida de los habitantes allá donde proliferan las urbanizaciones que se destinan a fin de semana o de veraneo.

La Coordinadora Ecologista de Asturias lo tiene claro. El avance de la autovía del Cantábrico está propiciando "grandes pelotazos urbanísticos porque hay gente de fuera de Asturias que quiere una segunda residencia". Este colectivo considera que la mayoría son ciudadanos del País Vasco que al haber saturado ya Cantabria llegan hasta la costa asturiana por la mejora de las comunicaciones. Al fin y al cabo Bilbao está a dos horas de Llanes, municipio al que la Coordinadora Ecologista pone de ejemplo de lo que está pasando.

"Llanes tiene 13.000 habitantes y han agotado el suelo porque están construyendo del orden de 1.500 viviendas al año con unos ingresos de tres millones de euros en tasas. Para quién van a ser si no es para segunda residencia?", señalan desde la Coordinadora Ecologista.

Precisamente, tanto los conservacionistas como IU ponen el acento en la pérdida de población como prueba de que no son los residentes en los concejos los destinatarios de estas viviendas. Es significativo que de 19 concejos costeros --se excluye Gijón y Avilés-- en 14 tengan un descenso en el número de habitantes y los que crecen lo hacen de forma insignificante. El gráfico que acompaña está información toma como referencia los últimos cinco años, pero la pérdida de población viene de bastante más atrás.

Caravia tiene en la actualidad 555 habitantes y en su planeamiento urbanístico se prevén 2.000 viviendas. El secretario de Política Municipal de la Federación Socialista Asturiana (FSA), Benjamín Gutiérrez, apunta que hay muchos asturianos que viven y trabajan en la zona central de Asturias y ante la mejora de las comunicaciones valoran irse a vivir a pueblos como Caravia o como Colunga o Cudillero porque están a unos minutos del trabajo. "La vivienda es más barata y la calidad de vida es mayor", apunta.

No piensan lo mismo ni las plataformas ciudadanas ni los conservacionistas ni IU, que consideran que ante la demanda de segunda residencia y la necesidad de ingresos de los ayuntamientos se está dando luz verde a convenios urbanísticos que pueden tener un fuerte impacto medioambiental. "En Gozón se está perdiendo población pero están en proyecto siete campos de golf y siete urbanizaciones", apuntan desde la Coordinadora Ecologista que denuncia que se abusa de la figura de los convenios urbanísticos.

Según denuncia este colectivo, que coincide con IU, hay sociedades que se está haciendo con grandes bolsas de suelo que ahora no es residencial y que será recalificado con destino a estas operaciones residenciales. Eso sí, sin que el propietario del prao se haya beneficiado de unas plusvalías multimillonarias.

Fuente: La Voz de Asturias

El Euribor vuelve a encarecer las hipotecas al subir hasta el 2,833%, la cota más alta en 3 años

2006-02-01T11:13:00.000+01:00

El indicador más utilizado para calcular el precio de las hipotecas, el Euribor, se situó en enero en la cota más alta de los últimos tres años, el 2,833%, después de subir más de medio punto en los últimos doce meses.

Esta subida, que tendrá que ser confirmada por el Banco de España a mediados de febrero, supondrá en la práctica un nuevo encarecimiento en la cuota mensual de las hipotecas, que crecerá en torno a 31 euros para aquellos que tengan la revisión anual en las próximas semanas.

Los titulares de una hipoteca de 120.000 euros a 20 años verán cómo su cuota mensual se encarece en 30,58 euros, en tanto que aquellos que la tengan a 25 años pagarán 31,62 euros más. En total, la factura hipotecaria les aumentará en torno a 372 euros en el conjunto del año.

Además, la mayoría de los expertos consultados alertan de que después de haber subido medio punto en lo que va de año, el Euribor continuará su tendencia alcista y se situará cerca del 3% a lo largo de 2006, aunque algunos analistas creen que podría llegar al 3,5%.

De momento, este indicador ya ha encadenado cuatro subidas mensuales consecutivas y se ha situado en su cota máxima desde diciembre de 2002, cuando los tipos de interés oficiales estaban situados en el 2,872%.

Actualmente, con el precio del dinero en el 2,25%, el Euribor está en el 2,903%, lo que significa que el mercado espera que el Banco Central Europeo suba los tipos el próximo año, al menos, hasta el 2,9%.

Si estas previsiones se cumplen, los que más notarán las subidas del Euribor serán los que tengan revisión de la hipoteca a mitad de año, ya que verán cómo el tipo de interés aplicable a su préstamo -sin contar el diferencial que le añada su entidad- sube desde el 2,1%, hasta el entorno del 3%.

Sólo en enero, el Euribor ha crecido media décima, desde el 2,783% de diciembre, aunque lo más importante es que sólo en cuatro meses se ha elevado más de seis décimas.

Fuente: El Pais

El euríbor subió en diciembre hasta el 2,783%, su valor más alto en tres años

2006-01-23T10:35:00.000+01:00

La revisión anual de una hipoteca media supondrá un encarecimiento de 30,8 euros al mes

El euríbor, el índice utilizado para fijar el tipo de interés de la mayoría de las hipotecas en España, alcanzó el 2,783% el pasado mes de diciembre, su valor más alto en tres años, según confirmó ayer el Banco de España. El dato tendrá un reflejo negativo inmediato en los préstamos que se revisen con referencia anual en los próximos 31 días, pues al ser superior al de un año antes (2,301%) supondrá un encarecimiento de las cuotas mensuales. El euríbor repuntó a lo largo del pasado año casi medio punto porcentual. En concreto, un 0,471%. Aunque el comportamiento de la referencia fue oscilante, en comparación mensual subió más veces de las que bajó. En el caso de la hipoteca media para la compra de vivienda, que se eleva a 127.398 euros a pagar en 24 años, la revisión anual supondrá un encarecimiento de 30,8 euros al mes o 396,6 euros en todo un año.La revisión semestral tampoco será favorable, ya que el euríbor de junio de 2005 también era inferior al de diciembre: un 2,103% frente al 2.783%. Así, y de nuevo para el crédito estándar, la diferencia será de 43,18 euros al mes. Mucho más gravosa que la anual. Los que tengan este tipo de contrato verán aumentar su desembolso anual en 518,16 euros.

Los expertos auguran subidas progresivas de los tipos de interés, en función de la evolución económica de la eurozona

Todo indica que la era de las hipotecas "baratas" toca a su fin. El Banco Central Europeo (BCE) ya ha advertido de que tras la subida del pasado diciembre (cuando elevó al 2,25% el precio oficial del dinero después de mantenerlo en el 2% desde junio de 2003) su política monetaria será "acomodaticia", lo que quiere decir que no tendrá inconveniente en subir los tipos de interés cuando lo considere necesario. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) señaló la semana pasada que los créditos más expuestos son los firmados durante 2004 y 2005, la época en que los tipos se han mantenido en mínimos históricos.

Fin de las hipotecas “baratas”

Todo indica que la era de las hipotecas “baratas” toca a su fin. El Banco Central Europeo (BCE) ya ha advertido de que tras la subida del pasado diciembre (cuando elevó al 2,25% el precio oficial del dinero después de mantenerlo en el 2% desde junio de 2003) su política monetaria será "acomodaticia", lo que quiere decir que no tendrá inconveniente en subir los tipos de interés cuando lo considere necesario. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) señaló la semana pasada que los créditos más expuestos son los firmados durante 2004 y 2005, la época en que los tipos se han mantenido en mínimos históricos. Los analistas explican que el euribor anticipa los movimientos del precio del dinero y los mercados se están adaptando paulatinamente a futuras subidas de los tipos de interés, después del incremento de un cuarto de punto que el BCE acordó el pasado 1 de diciembre, hasta el 2,25%. El euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo de un año. En cuanto al resto de referencias, el mibor, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000, también subió en diciembre, hasta el 2,780% frente al 2,679% registrado en noviembre. Los cálculos de los expertos auguran subidas progresivas de los tipos de interés, en función de la evolución económica de la eurozona, y que podrían llevar el precio oficial del dinero al 3% a finales de 2006.

Préstamo medio

El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años del conjunto de entidades de crédito se situó en diciembre en el 3,404%, desde el 3,264%. En el caso de los bancos, ese tipo medio se colocó en el 3,330%, frente al 3,173% de noviembre, mientras que el de las cajas subió al 3,471%, desde el 3,342% del mes anterior.

El BCE lanza una advertencia sobre los altos precios en los mercados inmobiliarios de algunos países de la eurozona

2006-01-23T10:33:00.000+01:00

Aunque no los cita, el instituto monetario se refiere a los casos de países como España, Holanda, Irlanda e Italia

Resulta necesario vigilar la evolución de los precios en los mercados inmobiliarios de algunos países de la zona euro, según advirtió hoy el Banco Central Europeo (BCE). Ante el aumento en la concesión de los préstamos hipotecarios, el BCE aseguró que "es necesario realizar un atento seguimiento de la evolución de los precios en los mercados inmobiliarios". Aunque no citó países concretos, el instituto monetario alude a los precios inmobiliarios de países como España, Holanda, Irlanda e Italia.El BCE dijo en su boletín mensual de enero, publicado hoy, que "la liquidez en la zona del euro sigue siendo holgada de acuerdo con todos los indicadores fiables". "El intenso crecimiento monetario y del crédito en un entorno de abundancia de liquidez en la zona del euro apunta a riesgos al alza para la estabilidad de precios a medio y a largo plazo", aseguró el instituto de crédito europeo, que subrayó que su política monetaria es acomodaticia, pero hizo hincapié en que vigilará muy atentamente todos los riesgos para la estabilidad de precios.Una vez más, el BCE recordó que en la zona euro "los tipos de interés continúan en niveles históricamente bajos en todos los plazos, tanto en términos nominales como reales". El consejo de gobierno del BCE subió el precio del dinero, el pasado diciembre, en 25 puntos básicos hasta el actual 2,25%, y según las expectativas de los analistas no los volverá a subir antes de marzo."Sigue siendo esencial mantener las expectativas de inflación a medio y largo plazo de la zona del euro firmemente ancladas en niveles compatibles con la estabilidad de precios", según el BCE. Ello es un "requisito indispensable para que la política monetaria pueda contribuir al crecimiento económico y a la creación de empleo".El BCE se mostró optimista frente a las perspectivas de crecimiento de los doce países del euro y afirmó que, pese a la influencia de los elevados precios del petróleo, en los primeros meses de 2006 se mantendrá la expansión de la actividad económica del cuarto trimestre del 2005. A pesar de esta mejora, el bajo grado de confianza de los consumidores de la zona del euro es uno de los riesgos a la baja que el BCE menciona para las perspectivas de crecimiento económico, así como la volatilidad, el elevado nivel de los precios del petróleo y la preocupación acerca de los desequilibrios financieros globales.

Fuente: Consumer

El precio de la vivienda en 2005 registró el menor crecimiento de los últimos cuatro años, según datos oficiales

2006-01-23T10:30:00.000+01:00

Vivienda se marca como objetivo llegar a subidas en el entorno del IPC, en la actualidad en el 3,7%

El Ministerio de Vivienda ha dado a conocer unas cifras según las cuales el precio de la vivienda libre prosiguió su desaceleración en 2005. Así, con un crecimiento del 12,8%, esta subida resulta la menor de los últimos cuatro años. La subida es significativamente menor que la registrada un año antes, cuando el crecimiento se situó en el 17,2%.

Estos datos resultan "esperanzadores" y suponen un acercamiento paulatino a subidas "más razonables" del precio de los pisos, aseguró el director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco. Además, coinciden con los pronósticos y análisis que han realizado otras instituciones, como la Sociedad de Tasación, que cifró a principios de este año en un 10% la subida de la vivienda en 2005 o el BBVA, que prevé que los pisos suban un 6% en el presente año.

El objetivo final debe ser llegar a subidas del precio de los pisos en el entorno del IPC, actualmente en el 3,7%, señaló Pacheco. Durante los próximos meses continuará esta desaceleración moderada, apuntó el director general. En concreto, el precio de la vivienda libre se situó en 1.824,3 euros por metro cuadrado a 31 de diciembre de 2005. Por su parte, el precio de la vivienda protegida se situó en 945 euros por metro cuadrado.

Según la misma fuente, los mayores incrementos interanuales del precio de la vivienda libre se produjeron en la Comunidad Valenciana, con el 16,5%; Galicia, con el 15,1%; y Castilla-La Mancha, con el 14,6%. Por su parte, los menores aumentos se registraron en Cantabria, con el 6,6%; Castilla y León, con el 7,5%, y Cataluña, con el 8,8%.

os alquileres suben 4 décimas más que el IPC

2006-01-23T10:21:00.000+01:00

Los alquileres de la vivienda en España subieron el 4,1 por ciento durante el pasado año, cuatro décimas más que el Indice de Precios de Consumo (IPC), que al cierre del ejercicio se situó en el 3,7 por ciento.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el encarecimiento de los precios de los alquileres se mantuvo en el mismo nivel que en 2004, aunque fue ligeramente inferior al 4,3 por ciento contabilizado en 2003 y 2002.

En diciembre, los alquileres de la vivienda aumentaron el 0,2 por ciento, lo que supone el mismo incremento del IPC general en el mismo mes.

En línea con el incremento en el último año de los alquileres de la vivienda se comportaron los precios de los servicios para la conservación de la vivienda, que subieron el 4,9 por ciento y que también se encuentran por encima del índice general.

Respecto al mes anterior, los precios de los servicios aumentaron el 0,1 por ciento.

En cuanto a los materiales para la conservación de la vivienda, los datos del INE reflejan un incremento del 2,7 por ciento, frente al 3,7 por ciento del IPC, y un alza del 0,1 por ciento sobre noviembre.

Por lo que se refiere a los gastos asociados a la conservación de la vivienda, el INE calcula que durante el último año se encarecieron el 4,5 por ciento.

En comparación con el mes anterior, esta partida subió en diciembre el 0,1 por ciento.

Los seguros para la vivienda se encarecieron el 4,7 por ciento en 2005, pero en la comparación mensual no registraron variación alguna.

Fuente: Ladrillos

Siete barrios de Madrid más baratos que hace un año

2006-01-23T10:20:00.000+01:00

El precio de la vivienda de segunda mano ha caído en 2005 en siete barrios de Madrid respecto al año anterior. Zonas tan exclusivas como el barrio de Goya comparten esta tendencia a la baja con otras más modestas como Barajas. Así se desprende del último informe anual de la vivienda usada elaborado por el portal inmobiliario Idealista.

El informe - como explica Fátima Martín en Elconfidencial.com- destaca que Madrid sólo subió un 7,3% el ejercicio pasado; que Barcelona es la capital más cara de España, y que Valencia, sede de la Copa América de Vela en 2007, vive su particular boom inmobiliario, con una subida media del 6,7%... en un solo trimestre.

Los precios en siete barrios madrileños no sólo no han subido, sino que han visto cómo en diciembre de 2005, el precio del metro cuadrado costaba menos que en diciembre de 2004.

Donde más se ha notado la caída ha sido en el casco histórico de Barajas, que ha registrado una bajada del 6,1%. Le siguen San Pascual, perteneciente al distrito de Ciudad Lineal (-3,9%); Amposta, de San Blas (-1,7%); Goya, de Salamanca (-1,4%); y San Cristóbal y Butarque, ambos en el distrito de Villaverde (-2% y -0,3%, respectivamente).

Doce barrios han visto cómo sus precios subían, pero tan discretamente que aumentaron menos del 3,7%, es decir, por debajo de la inflación, lo que “supone una caída real de precios”, según el estudio de Idealista. Por el contrario, otros registraron espectaculares subidas, como Casa de Campo (24,2%); Orcasitas (20,9%); o el Portazgo (18,6%).

El efecto de la rehabilitación en Barcelona

En Barcelona, la capital más cara de España, con un precio medio de 4.498 euros el metro cuadrado, llama la atención el tirón de la Barceloneta, con un alza del 23% en 2005, mientras la media de la capital catalana lo hizo un 15,2%.

“El caso de la Barceloneta es un indicador claro del impacto que está provocando la rehabilitación de viviendas en los precios de esta zona.

La recuperación de casas antiguas de 35 a 50 metros cuadrados son un poderoso reclamo para jóvenes compradores, por su ubicación junto al mar, en el centro urbano de la ciudad, bien comunicadas y con un reciente espíritu cosmopolita”, explica el informe. Con todo, el incremento de los precios de Barcelona es el más bajo en los cinco años de vida del informe de Idealista.

Valencia vive su particular ‘boom’

El estudio ha incluido por primera vez los precios de la vivienda usada de Valencia, que refleja el particular boom inmobiliario de la que será sede de la Copa América de Vela en 2007. Sólo en el último trimestre de 2005, los pisos de Valencia capital se encarecieron de media un 6,7%. El distrito más revalorizado fue Camins al Grau, con un espectacular alza del 16,1% de septiembre a diciembre. Por el contrario, Rascanya, el distrito más barato de la ciudad, ha sido el único que ha registrado un descenso de su precio medio (-1,2%).

Fuente: Ladrillos

Guia de Hipotecas (por el BBVA)

2006-01-23T10:15:00.000+01:00

¿Cuánto dinero puedo pedir prestado para mi hipoteca?

Normalmente, la cantidad solicitada a la entidad financiera no debería superar el 80% de la tasación del inmueble (valor de mercado del inmueble excluidos impuestos de compraventa). No obstante, podemos financiarle hasta el 100% del valor de tasación en determinados supuestos. Además, si se trata de un cambio de vivienda habitual, BBVA, conocedor de las peculiaridades de este tipo de operaciones puede llegar a financiar no sólo el 100% del valor de la vivienda, si no un 10% adicional destinado a gastos complementarios.

En cualquier caso, deberá tener como referencia que generalmente la cuota resultante del préstamo hipotecario no deberá superar el 40% de los ingresos líquidos justificables.

¿Qué tipo de interés me conviene más para mi hipoteca?

Depende de la situación y preferencias de cada uno. Si prefiere la previsión y no desea que las cuotas varíen, le recomendamos una hipoteca a tipo fijo. Si en cambio, confía en los posibles beneficios de las variaciones de los tipos de interés, le recomendamos una hipoteca a interés variable. Ahora bien, si desea combinar las ventajas del interés fijo y las del variable la hipoteca ponemos a su disposición la hipoteca a tipo mixto.

¿Cuál es el mejor plazo para mi hipoteca?

Depende de la situación financiera de cada persona. En principio, cuanto más reducido es el plazo, menos intereses se pagan, pero el importe de las cuotas mensuales que se deben pagar es mayor.

¿Qué gastos voy a tener a la hora de pedir una hipoteca?

A la hora de formalizar una hipoteca suele haber una serie de gastos: gastos de notaría, registro de propiedad, gestoría, tasación, gastos bancarios, e impuestos sobre transmisiones patrimoniales.

¿Qué es el Impuesto sobre el incremento del Valor de Terrenos para mi hipoteca?

Impuesto que se devenga a favor del Ayuntamiento donde radica la finca, por el hecho de la transmisión o venta de la misma. La liquidación se realiza por la diferencia del valor que ha experimentado la finca desde la última transmisión. Es decir, grava el suelo y no la construcción.

¿Qué es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para mi hipoteca?

Es aquél que grava la compraventa de viviendas nuevas. El tipo actual es del 7%, salvo regímenes especiales.

¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para mi hipoteca?

Impuesto municipal que grava la titularidad de la vivienda. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral de la misma. El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.

¿Qué impuestos deberé pagar si compro una vivienda nueva para mi hipoteca?

1. Impuesto sobre el valor añadido
2. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

¿Qué impuestos debo pagar si compro una vivienda usada para mi hipoteca?

1. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
2. Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana

¿Estoy obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble para mi hipoteca?

Según la ley del mercado hipotecario está obligado a suscribir un seguro de daños sobre el inmueble tasado. También es conveniente contratar otros seguros para cubrir posibles percances, como un seguro multirriesgo para el hogar y un seguro de vida o de amortización del préstamo.

¿Cuánto vale mi vivienda?

No tienen por qué coincidir el precio que pagó por ella o el precio por el que podría venderla con el valor de tasación. A la hora de conceder un préstamo hipotecario, las entidades financieras se fijan en el valor de tasación para conceder el importe que solicite. Lo normal es que la cobertura del riesgo que ofrecen las entidades no supere el 80% del valor de tasación aunque en el caso de adquisición de primera vivienda se podría llegar hasta el 100%.

¿Qué personas/Entidades intervienen a la hora de tramitar una hipoteca?

1. El vendedor
2. El comprador
3. El Banco
4. El Notario
5. El Registro de la Propiedad
6. La Gestoría
7. La Tasadora

¿Qué es el Registro de la Propiedad?¿para qué sirve para mi hipoteca?

Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro. Estas circunstancias son las relativas a la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.
En el registro de la propiedad, se puede verificar, mediante una nota simple informativa, que el vendedor es realmente el titular y propietario de la vivienda que quiere comprar y cerciorarse si existe algún tipo de carga sobre la misma.

¿Quién es y qué función cumple el Notario para mi hipoteca?

Los Notarios, en el segmento hipotecario, son los que dan fe pública de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario. Tienen la obligación de comprobar si existen o no diferencias entre la oferta vinculante y las cláusulas financieras, advirtiendo al cliente de las posibles diferencias e informándole de su derecho a desistir del préstamo.

¿Cuál es la documentación necesaria a presentar para comprar una vivienda nueva para mi hipoteca?

Para acreditar el carácter de este tipo de viviendas es necesario aportar en la notaría: cédula urbanística, cédula catastral y cédula de habitabilidad.
• La legalidad de la construcción y del uso viene acreditado en los siguientes documentos:
1. Licencia de obras y certificación del técnico competente que acredite que se ha finalizado la misma conforme al proyecto aprobado por el ayuntamiento
2. Licencia de primera ocupación del edificio (relacionada con su habitabilidad) que comprueba la efectividad del cumplimiento de la normativa legal.
3. Cédula de habitabilidad
4. Inscripción en el registro de la propiedad.

¿Cuál es la documentación necesaria a presentar para comprar una vivienda usada para mi hipoteca?

1. Es necesario incluir el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles pagado por el vendedor.
2. La Escritura original de propiedad, debidamente inscrita en el registro de la propiedad. En ella ha de acreditarse que el vendedor es su titular y debe constar además todas las características físicas de la vivienda que vas a comprar.
3. El Certificado expedido por el presidente de la comunidad de propietarios donde hace constar que el vendedor está al corriente en los gastos de comunidad, para que te garantice que la casa que compras no tiene deudas respecto de la comunidad de vecinos.

¿Qué tengo que hacer cuando haya recopilado toda la información necesaria para mi nueva vivienda para mi hipoteca?

1. Dirigirse a la notaría , donde le ayudarán y asesorarán para llevar de manera óptima la operación de compraventa, mediante la creación de la “escritura pública de compraventa”.
2. El notario redactará la escritura de compraventa y autorizará la misma, pasando por el asesoramiento técnico y advertencia del cumplimiento de las disposiciones legales.La escritura pública, es requisito indispensable y obligatorio a la horade inscribirse en el registro de la propiedad.

¿Qué tengo que hacer cuando haya recopilado toda la información necesaria para mi nueva vivienda para mi hipoteca?

1. Dirigirse a la notaría , donde le ayudarán y asesorarán para llevar de manera óptima la operación de compraventa, mediante la creación de la “escritura pública de compraventa”.
2. El notario redactará la escritura de compraventa y autorizará la misma, pasando por el asesoramiento técnico y advertencia del cumplimiento de las disposiciones legales.La escritura pública, es requisito indispensable y obligatorio a la horade inscribirse en el registro de la propiedad.

¿Cómo se gestiona y tramita una escritura de compra-venta para mi hipoteca?

1. Es necesario la expedición de la copia autorizada por el notario.
2. Luego hay que liquidar y pagar los impuestos que corresponden según el tipo de vivienda (si es nueva o usada) ante la hacienda pública.
3. Seguidamente se presenta la escritura ya pagada ante el registro de la propiedad.
4. Finaliza con la inscripción de la misma en el citado registro.
Consejo: Modificar en el catastro la titularidad que allí figura, para que aparezca el nuevo propietario.

¿Qué referencia es mejor Euribor o IRPH para mi hipoteca?

Consideramos que lo más importante no es el índice sino el conjunto del índice más el diferencial aplicado al mismo puesto que nadie puede saber cómo van a evolucionar los mismos. En todo caso, apuntar que el IRPH históricamente ha sido un índice más estable que el Euribor/Mibor, ya que la naturaleza de éstos no corresponde a operaciones hipotecarias.

Fuente: BBVA

Hipoteca Fácil BBVA Fija

2006-01-23T10:13:00.000+01:00

Si quiere tener todo previsto y no estar sometido a las oscilaciones y sorpresas del mercado, le ofrecemos la Hipoteca Fácil BBVA Fija. Con este producto se asegura, para toda la vida del préstamo, un tipo de interés fijado en un momento de tipos mínimos históricos.

El plazo se adapta a sus preferencias pudiendo optar hasta un máximo de 30 años para el supuesto de adquisición de primera vivienda.

En BBVA le ofrecemos una serie de servicios adicionales que le facilitarán los trámites a la hora de adquirir su vivienda:

* Informe Técnico del Hogar. Para que conozca el estado de su futura casa antes de comprarla. Le ofrecemos un exhaustivo chequeo técnico con un informe de reformas recomendadas, un presupuesto estimado de reforma tipo que optimizaría el valor de su vivienda y, la posibilidad, en cada caso, de obtener financiación para dichas mejoras.

* Alta de Suministros. Mediante una sola gestión realizada en su Oficina BBVA, este servicio le permitirá:

o Tramitar el Alta de Suministros: agua, gas, electricidad, teléfono de su vivienda, en caso de adquirir una vivienda de nueva construcción.
o Cambiar la titularidad de los recibos, en el caso de adquirir una vivienda de 2ª mano.

* Tasaciones y Verificaciones. BBVA se relaciona con un amplio abanico de Sociedades de Tasación homologadas que ofrecen opinión independiente sobre el valor de la vivienda, así como su situación urbanística y otras informaciones de su interés.

Además, si así lo desea, podemos verificar la situación registral de su vivienda: comprobar que el vendedor es realmente el titular y propietario de la vivienda que desea adquirir, así como cerciorarnos si existe algún tipo de carga sobre la misma.

Heredar una vivienda con testamento

2006-01-23T10:11:00.000+01:00

Recibir una casa por vía testamentaria puede suponer muchos gastos y un gran esfuerzo

Como seguramente no está en el deseo de nadie que sus pertenencias vayan a manos desconocidas o que se distribuyan sin seguir sus preferencias, lo más lógico es que se decida hacer testamento. Algo que, aunque puede evitar problemas y excesivos costes, no está exento de posibles sorpresas, sobre todo si se desconoce que no se pueden dejar todos los bienes a quien se escoja libremente.

La Ley obliga a respetar a los “herederos forzosos” o legitimarios. Estos herederos legítimos son los descendientes o, en su ausencia, los ascendientes y, en ambos casos, el cónyuge viudo, siempre que no esté separado legalmente. A ellos irán a parar los bienes, a no ser que sean desheredados, algo que no resulta sencillo, ya que deben darse una serie de causas objetivas.

Aunque realizar testamento permite cambiar las cosas, no es fácil sustraerse a la rigidez de la legítima. Y, aunque hay infinidad de casos y, por tanto, de testamentos, lo cierto es que se suele testar de manera similar. Así, por ejemplo, uno de los casos más frecuentes es el del matrimonio con hijos que realiza el testamento ante notario, uno a continuación de otro, pues hay que precisar que se trata de un acto individual. En estos casos, los testadores normalmente eligen el testamento que incorpora la cláusula Socini.

Este método consiste en testar a favor del cónyuge para todo el usufructo universal de los bienes, es decir, otorgarle el disfrute de la totalidad del patrimonio, y no de una parte como ocurriría si no se hubiera hecho testamento. No obstante, si el viudo lo desea, puede optar, en el momento de la partición, por el usufructo de mejora que estipula la legítima más el tercio en propiedad de libre disposición, en vez del usufructo universal, en cuyo caso, los hijos tendrían la legítima estricta.

Por contra, en caso de que el viudo elija el usufructo universal, los hijos se convierten en los herederos por partes iguales de todos los bienes, siendo nudo propietarios; es decir, no podrían usar y disfrutar los bienes hasta el fallecimiento del viudo.

Con esta fórmula, lo que se consigue es que, si bien el viudo o viuda ve mejorada su situación al poder disfrutar en usufructo de todos los bienes, y no de una parte de los mismos, los hijos también obtienen ventajas, ya que en vez de los dos tercios que les corresponden legítimamente de la herencia, obtendrán todo. Si algún hijo reclamara, no obstante, su legítima limpia, obtendría los bienes en propiedad inmediatamente, pero serían menos.

Claro que, en el caso de la vivienda, puede plantearse un problema. ¿Qué ocurriría si el hijo reclama su parte? La ley prevé esta posibilidad que podría conllevar a dejar sin vivienda al viudo o viuda. Así, en el Derecho común y si se trata de un matrimonio bajo el régimen económico de bienes gananciales, el viudo tendrá derecho preferente, al partir los bienes gananciales, a quedarse con la totalidad de la vivienda en pleno dominio, pero indemnizando con dinero en su caso a los herederos por la parte que a éstos correspondiera. Más oscuro sería el panorama si no dispusiera de las cantidades y se viese obligado a poner en venta la casa. El viudo o viuda podría quedarse literalmente en la calle. Lo que sí hay que dejar claro en tema de herencias, es que el pacto entre los herederos es lo que prevalece, con lo que las buenas relaciones son clave a la hora de un reparto menos tortuoso. Supongamos que todos estos baches están superados y que finalmente es usted el destinatario de la casa de la herencia. Esto no significa que, automáticamente, posea la vivienda, al menos no sin antes haber pagado el Impuesto por Sucesiones.

Fuente: Consumer

Legislación - LEY 2/1981, DE 25 DE MARZO DE 1981, DE REGULACION DEL MERCADO HIPOTECARIO

2006-01-18T13:30:00.000+01:00

LEY 2/1981, DE 25 DE MARZO DE 1981, DE REGULACION DEL MERCADO HIPOTECARIO

Disposición preliminar
Sección I: entidades financieras
Sección II: operaciones activas
Sección III: operaciones pasivas
Sección IV: régimen fiscal, financiero y de control administrativo
Sección V: mercado secundario
Disposiciones adicionales

Disposición preliminar

Artículo 1

Las entidades financieras a las que este Ley se refiere podrán conceder préstamos hipotecarios y emitir los títulos necesarios para su financiación, de acuerdo con los requisitos y finalidades que la misma establece, sin perjuicio de que estas Entidades u otras puedan emitir y transmitir obligaciones, con garantía o sin ella, de conformidad con la legislación vigente.

Sección 1: entidades financieras

Artículo 2

1. Las entidades financieras que a continuación se detallan podrán otorgar préstamos y emitir los títulos que se regulan por la presente Ley, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de las normas especiales del Banco Hipotecario de España:

a) el Banco Hipotecario de España y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de crédito.

b) los bancos privados comerciales o industriales y de negocios, incluido el Banco Exterior de España.

c) las cajas de ahorros.

d) la Caja Postal de Ahorros.

e) las entidades de financiación reguladas por el Real Decreto 896/1977, de 28 de marzo.

f) las entidades cooperativas de crédito.

g) las sociedades de crédito hipotecario a que se refiere el artículo 3º siguiente.

2. Las emisiones de títulos de renta fija con garantía hipotecaria que realicen los promotores, constructores y sociedades de arrendamiento financiero inmobiliario que reúnan los requisitos que se determinen, gozarán del régimen fiscal y financiero que en esta Ley se contempla para los bonos hipotecarios y estarán sometidas al control que en la misma se establece.
Artículo 3

1. Las sociedades de crédito hipotecario revestirán la forma de sociedades anónimas y tendrán por objeto único la realización de las operaciones activas y pasivas reguladas en esta Ley.

2. Las sociedades de crédito hipotecario podrán abrir cuenta de depósito a largo plazo y de ahorro vinculado. En este caso, el importe del crédito que estas sociedades otorguen guardará relación con el tiempo transcurrido desde la constitución del ahorro vinculado.

3. La autorización para su establecimiento será

Sección 2: operaciones activas

Artículo 4

La finalidad de las operaciones de préstamo a que se refiere esta Ley será la de financiar, con garantía de hipoteca inmobiliaria, la construcción, la rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento social, construcción de edificios agrarios, turísticos, industriales y comerciales y cualquier otra obra o actividad.

Artículo 5

Los préstamos a que se refiere esta Ley habrán de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble grabasen otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación de dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y otras o a su proposición a la hipoteca que se constituye previamente a la emisión de los títulos.

El préstamo garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del setenta por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo podrá alcanzar el 80% del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la institución financiera podrá exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.

Reglamentariamente se determinarán:

1. los bienes que no podrán ser admitidos en garantía, debido a que por su naturaleza no representen un valor suficientemente estable y duradero. En ningún caso podrán ser excluidos como bienes hipotecables las viviendas de carácter social que gocen de protección pública.

2. los supuestos en que pueda excederse la relación del setenta por ciento entre el crédito garantizado y el valor del bien hipotecado, con el límite máximo del ochenta por ciento, así como aquellos en que la Administración, en función de las características de los bienes hipotecados, pueda establecer porcentajes inferiores al setenta por ciento. En todo caso se aplicará el límite máximo del ochenta por ciento a las viviendas sociales de protección pública.

3. las condiciones de la emisión de los títulos que se emitan con garantía de hipoteca sobre las obras en construcción.

Artículo 6

Las entidades financieras a que se refiere el artículo 2º.1, podrán conceder avales para garantizar la devolución de préstamos ajenos cuando el préstamo constituya en contragarantía, a favor de la Entidad avalista, una hipoteca inmobiliaria que reúna todos los requisitos exigidos en esta Ley. Los fondos así obtenidos por el prestatario avalado deberán ser destinados a los fines previstos en el artículo 4º.

El importe de estos avales no se tomará en cuenta en la entidad avalista, a los efectos de calcular el límite máximo de emisión de los títulos a que se refieren los artículos 16 y 17 siguientes, aun cuando, en todo caso, tendrán la consideración de capitales en riesgo.
Artículo 7

1. Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las entidades a que se refiere el artículo 2º, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecerán.

2. El Ministerio de Economía y Comercio, previo informe del Instituto de Crédito Oficial, regulará:

a) las normas generales sobre la tasación de los bienes hipotecables, a que habrán de atenerse tanto los servicios de las Entidades prestamistas como las entidades especializadas que para este objeto puedan crearse.

b) la forma en que deba constar la tasación efectuada.

c) el régimen de inspección del cumplimiento de tales normas.

Artículo 8

Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Artículo 9

Reglamentariamente se establecerá el porcentaje mínimo que deben representar los recursos propios de las entidades financieras a que se refiere el artículo 2º respecto de los capitales en riesgo por razón de préstamos y avales con garantías hipotecarias.

Artículo 10

Las hipotecas inscritas a favor de las entidades a que se refiere el artículo 2º sólo podrán ser impugnadas al amparo del párrafo 2º del artículo 878 del Código de Comercio, mediante acción ejercitada por los Síndicos de la quiebra, en la que se demuestre la existencia de fraude en la constitución de gravamen, y quedando en todo caso a salvo el tercero que no hubiera sido cómplice de aquél.

Sección 3: operaciones pasivas

Artículo 11

Las entidades a que se refiere el artículo 2º que dispongan de créditos hipotecarios con los requisitos establecidos en la sección anterior podrán emitir cédulas y bonos hipotecarios que podrán ser nominativos, a la orden o al portador, con amortización, periódica o no periódica, a corto o largo plazo, con interés constante o variable, con o sin prima, en serie o singularmente, con arreglo a lo que disponen los artículos siguientes. La realización de estas emisiones se ajustará a las normas administrativas sobre emisiones de títulos valores de renta fija.
Artículo 12

Las cédulas hipotecarias podrán ser emitidas por las entidades a que se refieren los apartados a), b), c), d), e), f) y g) del artículo 2º.

El capital e intereses de las cédulas hipotecarias estarán especialmente garantizados, sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre todas las que en cualquier tiempo consten inscritas a favor de la entidad emisora, sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal de la misma.

Las emisiones de cédulas hipotecarias no estarán comprendidas en el número 10 del artículo 21 del Código de Comercio ni les será de aplicación el capítulo VII de la Ley sobre Régimen Jurídico de las Sociedades Anónimas de 17 de julio de 1951.
Artículo 13

Los bonos hipotecarios podrán ser emitidos por todas las entidades a que se refiere el artículo 2º.

El capital y los intereses de los bonos estarán especialmente garantizados por los créditos hipotecarios que se afecten en la escritura de emisión, lo que se hará constar en el Registro de la Propiedad por nota al margen de las respectivas inscripciones de las hipotecas afectadas.

Será necesaria la constitución de un Sindicato de tenedores de bonos, cuando éstos se emitan en serie, y la designación por la entidad emisora de un Comisario que concurra al otorgamiento de la escritura de emisión en nombre de los futuros tenedores de bonos. Dicha persona, cuyo nombramiento deberá ser ratificado por la Asamblea de tenedores de bonos, será Presidente del Sindicato, y además de las facultades que le hayan sido conferidas en la escritura de emisión o las que le atribuya la citada Asamblea, tendrá la representación legal del Sindicato, podrá comprobar que por la Entidad se mantiene el porcentaje a que se refiere el artículo 17.1. y ejercitar las acciones que correspondan a aquél. Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo 3º del artículo 12 de la Ley, el Presidente, así como el Sindicato en todo lo relativo a su composición, facultades y competencias se regirán por las disposiciones del capítulo VII de la Ley de Sociedades Anónimas en cuanto que no se opongan a las contenidas en la presente Ley.
Artículo 14

Las cédulas y bonos hipotecarios incorporan el derecho de crédito de su tenedor frente a la Entidad emisora, garantizado en la forma que disponen los artículos 12 y 13, y llevarán aparejada ejecución para reclamar del emisor el pago, después de su vencimiento. Los tenedores de los referidos títulos tendrán el carácter de acreedores singularmente privilegiados, con la preferencia que señala el número 3º del artículo 1923 del Código Civil frente a cualesquiera otros acreedores, con relación a la totalidad de los créditos hipotecarios inscritos a favor del emisor cuando se trate de cédulas y con relación a los créditos hipotecarios afectados cuando se trate de bonos. Los tenedores de los bonos de una emisión tendrán prelación sobre los tenedores de las cédulas cuando concurran sobre un crédito afectado a dicha emisión.
Artículo 15

Las entidades a que se refiere el artículo 2º podrán hacer participar a terceros en todo o en parte de uno o varios créditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisión de títulos valores denominados participaciones hipotecarias.

No serán susceptibles de participación los créditos hipotecarios que sirvan de garantía a la emisión de bonos hipotecarios.

Dicha participación podrá realizarse al comienzo o a lo largo de la vida del préstamo concedido. Pero el plazo de participación no podrá ser superior al que reste por transcurrir para el vencimiento del crédito hipotecario ni el interés superior al establecido para éste.

El titular de la participación hipotecaria tendrá acción ejecutiva contra la Entidad emisora, siempre que el incumplimiento de sus obligaciones no sea consecuencia de la falta de pago del deudor en cuyo préstamo participa dicha persona. En este caso, el titular de la participación concurrirá, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la operación y sin perjuicio de que la Entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el cedido en la participación, cuando éste fuera inferior. El titular de la participación podrá compeler al acreedor hipotecario para que inste la ejecución.

Si el acreedor hipotecario no instare la ejecución judicial dentro de los sesenta días desde que fuera compelido a ello, el titular de la participación podrá subrogarse en dicha ejecución, por la cuantía de su respectiva participación. Las notificaciones pertinentes se harán fehacientemente.

La parte de créditos cedida en participaciones hipotecarias no se computará dentro de la cifra de capitales en riesgo.

En caso de quiebra de la entidad emisora de la participación, el negocio de emisión de la participación sólo será impugnable en los términos del artículo 10 y, en consecuencia, el titular de aquella participación gozará de derecho absoluto de separación en los términos previstos en los artículo 908 y 909 del Código de Comercio. Igual derecho de separación le asistirá en caso de suspensión de pagos o situaciones asimiladas de la entidad emisora de la participación.

Artículo 16

Las entidades no podrán emitir cédulas hipotecarias por importe superior al 90% de los capitales no amortizados de los créditos hipotecarios de su cartera, deducidos el importe de los afectados a bonos y participaciones hipotecarias.

Artículo 17

1. Las entidades no podrán emitir bonos hipotecarios por importe superior al noventa por ciento de los capitales no amortizados de los créditos afectados.

2. El vencimiento medio de los bonos hipotecarios no podrá ser superior al de los créditos afectados.

Artículo 18

1. El emisor estará obligado a mantener en todo momento los porcentajes a que se refieren los dos artículos anteriores.

2. Si por razón de la amortización de los préstamos, el importe de las cédulas y bonos emitidos excediera, respectivamente, de los límites señalados, las Entidades podrán optar por adquirir sus propios bonos, cédulas o participaciones hipotecarias hasta restablecer la proporción o, en el caso de que se produzca la cancelación de hipotecas afectadas a una emisión de bonos, sustituirlas por otras que reúnan las condiciones exigidas, afectándose éstas registralmente mediante nota marginal que se practicará a la vista de la escritura pública otorgada por el emisor y de la aceptación del Sindicato de Tenedores de dichos bonos.

3. Cancelada la hipoteca por haber satisfecho el préstamo el deudor hipotecario o por cualquier otra causa legal, quedará extinguida la nota de afección a que se refiere el artículo 13 y se procederá de oficio a su cancelación.

Sección 4: régimen fiscal, financiero y de control administrativo

Artículo 19

1. Las adquisiciones de títulos hipotecarios a que se refiere el artículo 11 anterior, realizadas durante el periodo administrativo necesario para conseguir respecto de los mismos las condiciones de cotización calificada, se considerarán inversiones, a los efectos de las deducciones previstas en el apartado 4, f), 2º, del artículo 29 de la Ley 44/1978, de 8 de septiembre.

Asimismo, su suscripción durante el indicado plazo tendrá el carácter de inversión a los efectos previstos en el artículo 26, párrafo 1º, de la Ley 61/1978, de 27 de diciembre.

Para las adquisiciones o suscripciones de los anteriores títulos, según proceda, realizadas con posterioridad a dicho plazo, se aplicarán los citados artículos 29 y 26 en sus propios términos.

2. La emisión, transmisión y cancelación de los títulos hipotecarios regulados en esta Ley, así como su reembolso, gozarán de la exención establecida en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Artículo 20

Los títulos hipotecarios regulados en esta Ley serán admitidos como inversiones de las reservas obligatorias de las sociedades y empresas mercantiles, equiparándose a estos efectos a los valores cotizados en Bolsa.

En particular, serán admitidas para los siguientes fines:

a) inversiones de las reservas técnicas de las entidades de seguros y de capitalización y de ahorro.

b) inversión de los recursos de las sociedades y fondos de inversión mobiliaria.

c) inversión en fondos de reserva de las entidades de la Seguridad Social.

Artículo 21

Sin perjuicio de las atribuciones del Banco de España y de las competencias de otros órganos de la Administración en sus respectivas materias, corresponderá al Ministerio de Economía y Comercio el control e inspección de la aplicación de las normas de esta Ley, especialmente en lo que se refiere a la constitución y funcionamiento de las sociedades de crédito hipotecario y condiciones de la garantía de los créditos, el cumplimiento de las normas de tasación, los requisitos exigibles para las emisiones de cédulas, bonos y participaciones y las proporciones establecidas entre las partidas de activo y pasivo, así como los aspectos referentes al funcionamiento del mercado secundario.

Sección V: mercado secundario

Artículo 22

Los títulos hipotecarios serán transmisibles por cualesquiera de los medios admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público ni notificación al deudor. Cuando sean nominativos podrán transmitirse por declaración escrita en el mismo título. En caso de que los títulos sean al portador, se presumirá que el propietario de los mismos es el último perceptor de intereses.

Artículo 23

Las juntas sindicales de las Bolsas Oficiales de Comercio procederán de inmediato a admitir provisionalmente a cotización oficial los títulos hipotecarios que hayan sido emitidos conforme a la presente Ley. La entidad emisora de estos títulos deberá completar la documentación y requisitos necesarios para la admisión definitiva en el plazo de un año.

Artículo 24

1. El emisor tendrá la facultad de negociar sus propios títulos hipotecarios, comprarlos, venderlos y pignorarlos, dentro de los límites que reglamentariamente se establezcan.

2. Las condiciones aplicadas a estas operaciones y servicios serán las establecidas en las normas sobre tarifas bancarias.

3. No se podrán conceder préstamos hipotecarios a las personas titulares del capital de la Entidad o a sus directivos, en los términos que reglamentariamente se determinen.

Artículo 25

1. Todas las entidades que emitan títulos hipotecarios al amparo de esta Ley podrán participar en fondos de regulación del mercado de títulos hipotecarios, mediante la suscripción de participaciones de éstos, por un importe igual al tanto por ciento de cada emisión que realicen.

2. Estos fondos tendrán como finalidad regular el mercado secundario de títulos hipotecarios mediante la compra y venta de los mismos, con el fin de asegurar un grado suficiente de liquidez.

3. Reglamentariamente se establecerán las funciones que deban realizar estos fondos, las inversiones en que puedan emplear sus recursos y los criterios para el desempeño de su función de regulación del mercado, teniendo en cuenta los tipos de interés de éste y las directrices de política económica.

4. El Banco Hipotecario de España promoverá la constitución de una sociedad gestora con un fondo de regulación de carácter público, cuya finalidad prioritaria será la de fomentar la financiación de la construcción y adquisición de viviendas. Por vía reglamentaria se determinará la forma en que deba regirse dicho fondo, atendiendo a las directrices de política monetaria.

5. Este fondo gozará de los mismos beneficios fiscales de que disfruten los Fondos de Inversión Mobiliaria, sin que, en ningún caso, los beneficios que pueda obtener se imputen a sus partícipes mientras no se distribuyan los mismos.

6. Y para la financiación de sus necesidades, el fondo contará con los porcentajes de participación sobre las emisiones que intervienen en el mercado y con la posibilidad de acceso a la refinanciación en el Banco de España en las condiciones que se desarrollarán reglamentariamente.

Disposiciones adicionales

1ª. En todo lo no previsto en esta Ley y en cuanto a los requisitos para la constitución, modificación y extinción de las hipotecas, se aplicarán en todo caso el Código Civil y la legislación hipotecaria.

2ª. En el plazo de seis meses el Gobierno, a propuesta de los Ministerios de Justicia y Economía y Comercio, en sus respectivas esferas, dictará normas complementarias para el adecuado funcionamiento del mercado hipotecario y en particular las de ejecución de las cédulas y bonos, las de cancelación registral sobre la base de los principios que informan esta Ley, así como las de revisión y fijación del límite a los aranceles de Notarios, Registradores y Agentes mediadores para las operaciones reguladas por la misma.

3ª. El Gobierno regulará por Decreto la figura del Seguro de Crédito con la finalidad de garantizar y dar seguridad a las operaciones sobre préstamos hipotecarios.

Nota:
Desarrollado, artículo 7º, por Real Decreto de 30 de mayo de 1997, número 775/1997.
Derogado parcialmente, artículo 25.5, por Ley de 27 de diciembre de 1995, número 43/1995, disposición derog. 1.6.
Añadido, párrafo final al artículo 15 por Ley de 7 de julio de 1992, número 19/1992.
Modificado, artículo 12, párrafo 1º, por Ley de 29 de julio de 1988, número 26/1988, disposición adicional 5ª.
Derogado parcialmente, artículo 21 (excepto párrafo 1.º), por Ley de 29 de julio de 1988, número 26/1988.
Derogado parcialmente, artículo 23, por Ley de 28 de julio de 1988, número 24/1988.

El subarriendo

2006-01-17T18:03:00.000+01:00

Hoy en día es muy habitual el subarriendo, sobre todo de viviendas, debido al elevado precio de los alquileres y a las necesidades de la población de compartir estos gastos.

Partiendo de que se entiende por subarriendo el arrendamiento realizado a su vez por un arrendatario, en calidad de subarrendador a otro subarrendatario, lo normal es que en el contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda o no (por ejemplo locales, pabellones, naves etc.), las partes acuerden en una de sus estipulaciones si es posible o no el subarriendo por parte de quien alquila el inmueble.

Si aparece en el contrato de arrendamiento que no es posible el subarriendo por parte del arrendatario, se estipulará que es causa de resolución del contrato. Por lo tanto en estos casos si se procede a subarrendar el piso o local, contrariando lo pactado, el arrendador unilateralmente podrá rescindir el arrendamiento alegando esta causa, perdiendo el arrendatario todo derecho a indemnización alguna.

Si, por el contrario, en el contrato de arrendamiento no aparece ninguna alusión a la posibilidad del subarriendo se podrá entender que es posible, siempre y cuando el arrendador dé su beneplácito.

Para llevar a cabo correctamente esta posibilidad siempre habrá que notificar por escrito y de manera fehaciente al arrendador la intención de subarrendar el objeto del arrendamiento, mencionando datos de interés como son los de identificación.

El arrendador, una vez recibida la notificación, deberá contestar de la misma manera al arrendatario consintiendo o no el subarriendo.

Queda claro que el contrato de arrendamiento no se puede ceder ni total ni parcialmente a un inquilino por parte del arrendatario sin el consentimiento escrito de su propietario. Además, el precio del alquiler a un tercero subarrendatario no podrá ser superior al que corresponda al arrendamiento.

Obras de mejora

2006-01-17T18:01:00.000+01:00

El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento en el plazo de un mes desde la comunicación de las obras.

Las obras de mejora atienden a una doble clasificación según su naturaleza: aquellas de mero lujo o suntuarias que desea realizar el arrendador y aquellas otras que son debidas a una disposición legal (rehabilitación del edificio, revocación de la fachada...) y que han de ser realizadas sin poder esperar a la finalización del contrato. Respecto de las primeras, el arrendatario no está obligado a soportarlas, ya que en todo caso para su realización ha de prestar su consentimiento. En relación con las segundas, el arrendatario sí está obligado a soportar la realización de las mismas. En tal caso el arrendador deberá comunicar al arrendatario con tres meses de antelación al inicio de las obras su intención de realizarlas, indicando su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Sin embargo, y en relación con lo anterior, el arrendatario podrá en el plazo de un mes desde la comunicación de las obras, desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. Desistimiento que dará lugar a la extinción del contrato en el plazo de dos meses desde el mismo, durante los cuales las obras no podrán comenzar. Asimismo, el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a una indemnización de los gastos que las obras le obliguen a realizar.

Fuente: Con

l precio del alquiler de vivienda subió una media del 4,3% en 2005, dos décimas más que en 2004

2006-01-16T14:22:00.000+01:00

Este encarecimiento es más del doble que el objetivo de inflación marcado por el Gobierno a principios del ejercicio

El precio medio del alquiler de vivienda subió un 4,3% durante 2005, lo que supone dos décimas más respecto a la tasa del 4,1% registrada en el ejercicio precedente, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este encarecimiento es más del doble que el objetivo de inflación marcado por el Gobierno (2%) y seis décimas superior al incremento real del IPC en el conjunto de 2005 (3,7%).La estadística de precios de alquiler del INE pone de manifiesto también la heterogeneidad que este mercado presenta en las distintas comunidades autónomas, dado que siete regiones experimentaron subidas de precio por encima de la media nacional.Así, Murcia es la comunidad donde más se encareció el alquiler en 2005, con un aumento medio del 5,5%, por delante de Andalucía, que registró un incremento del 5,4%; mientras que la Comunidad de Madrid y la de Extremadura contabilizaron una tasa interanual del 5%. También se anotaron subidas por encima de la media nacional La Rioja, al alcanzar un aumento del 4,6%; Aragón y Asturias, que contabilizaron un incremento del 4,4% cada una.Las rentas en Cataluña y el País Vasco experimentaron un crecimiento igual a la media nacional, mientras que por debajo de ese porcentaje se situaron Castilla-La Mancha, con una subida del 3,7%; Galicia, del 3,6%, y Baleares, del 3,4%. Entre las regiones que se anotaron las subidas más moderadas se encuentran las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, Navarra, Cantabria, Castilla y León y Canarias.

Fuente: Con

El Ministerio augura un "aterrizaje suave" de los precios

2006-01-16T14:21:00.000+01:00

El Ministerio de Vivienda -que ha sido incapaz de cumplir las promesas hecha spor el PSOE en camapña electoral- augura ahora un "aterrizaje suave" de los precios de los pisos que proporcionará estabilidad al sector inmobiliario y a la economía. Eso e slo que dice la minsitra María Antonia Trujillo.

La ministra Trujillo defendió ayer en Sevilla que las políticas impulsadas por el Ministerio han propiciado una "desaceleración" de los precios. En este sentido, apuntó que en el último trimestre de 2005 el aumento de los mismos fue "sólo" de un 13%. Por este motivo, consideró que se está trabajando "en la dirección oportuna para ofrecer resultados oportunos".

La ministra aludió a la aprobación del Plan de Choque que, según precisó, supuso 1.030 millones de euros y 71.000 viviendas más, así como a la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) y al Plan Vivienda 2005-2008, como instrumentos que "han hecho que el precio de la vivienda vaya aterrizando".

En su opinión, en los próximos meses se va a producir una desaceleración aún mayor de los precios que proporcionará estabilidad al sector inmobiliario y a la economía española. El coste de la vivienda "cada vez va subiendo menos, hasta que consigamos el aterrizaje suave que todos queremos, las familias, los poderes públicos y el sector privado", concluyó Trujillo.

Fuente: Ladrillos

El auge inmobiliario se traslada de lugar

2006-01-16T14:19:00.000+01:00

Los aumentos de precios más acusados se están produciendo ahora en ciudades pequeñas y en municipios cercanos a las grandes urbes: «En plena época de desaceleración y de vuelta a la normalidad es ahora cuando muchas localidades están experimentando su particular 'boom' de vivienda. Se trata, en la mayoría de los casos, de ciudades de más de 25.000 habitantes y que no alcanzan los 100.000, cuyos incrementos bien se podrían atribuir a ciudades como Madrid, Barcelona o San Sebastián. Eso sí, hace por lo menos un par de años, ya que es en las ciudades con los precios más elevados donde ahora las subidas de precios están siendo más suaves. Todo lo contrario de lo que sucede en las localidades pequeñas y medias. De hecho, frente a la media nacional -el incremento de los precios de la vivienda en 2005 fue de un 10,8%, según datos de la compañía Sociedad de Tasación-, son las casi 200 poblaciones de menos de 25.000 habitantes las que han experimentado el mayor aumento medio (14,9%).»

Fuente: El Mundo
"Los municipios medios experimentan ahora su particular «boom» inmobiliario".

La Asociación Hipotecaria Española calcula que los préstamos suscritos desde 2002 se encarecerán hasta 104 euros mensuales si el Euribor aumenta punto

2006-01-10T17:08:00.000+01:00

Todo indica que se alcanzará un nuevo récord cuando se conozcan las cifras totales

El número de visados de obra para vivienda en España ascendió en los diez primeros meses del año pasado a 646.853, un 16,06% más que un año antes, cuando la cifra era de 557.300, lo que permite augurar que en 2005 se habrá producido un nuevo récord de construcción de pisos.En 2004, el número de viviendas iniciadas se situó en 739.658, frente a las 690.206 de 2003, las 575.545 de 2002, las 561.186 de 2001, y las 594.820 de 2000.El dinamismo del sector de la construcción se mantiene por tanto firme, pese a que el precio de los pisos continúa creciendo a un ritmo superior al 13%, según las cifras proporcionadas por el Ministerio de Vivienda.Sin embargo, persiste la escasa presencia del sector público en la promoción de viviendas, ya que de todos los pisos iniciados en los primeros diez meses de 2005, apenas 7.699 estuvieron impulsados por las administraciones públicas, el 1,19% del total. Mientras el incremento de los pisos iniciados alcanza el 16%, el de los terminados es aún mayor y se eleva hasta el 18,5%. En concreto, en los diez primeros meses de 2005 se terminaron de construir un total de 435.442 casas, muy por encima de las 367.431 de un año antes.Del total de pisos terminados, 4.230 fueron de promoción pública, esto es, el 0,97% del total, aunque la cifra es un 29% inferior a la de un año antes, cuando se alcanzaron los 5.954.

Fuente: Consumer

El precio de los pisos nuevos en la costa creció un 11,8% en 2005, casi dos puntos menos que el año anterior

2006-01-10T17:07:00.000+01:00

Algunas localidades como Roquetas de Mar, Ayamonte, Canet de Mar o Benidorm presentan encarecimientos superiores al 19

El precio de los pisos nuevos en la costa española aumentó un 11,8% interanual en 2005, casi dos puntos porcentuales menos que un año antes, cuando el alza llegó al 13,5%, según los datos del último informe de la Sociedad de Tasación. Como en el resto del mercado, los pisos de playa comienzan a dar síntomas de estabilización tras haber alcanzado cotas muy altas en pasados ejercicios. Aún así, algunas localidades como Roquetas de Mar, Ayamonte, Canet de Mar o Benidorm continúan ajenas al enfriamiento general y presentan encarecimientos superiores al 19%.La costa española sigue el camino del conjunto del sector inmobiliario. Menores repuntes aunque con precios por metro cuadrado en los pisos nuevos al alcance de unos pocos. Es el ejemplo de Marbella o Torremolinos, en donde el metro cuadrado construido (que no útil) supera los 2.000 euros. Un nivel que se repite en Palma de Mallorca (2.217 euros), Santander (2.164) o las localidades barcelonesas de Gavá (2.610) y Sitges (2.899). Caso aparte son los 3.585 euros de San Sebastián o los 3.700 de media de Barcelona. Entre las zonas más "asequibles" se encuentran las localidades catalanas San Vicent de Montalt (1.660 euros) y Caldes d'Estrac, donde el metro cuadrado se paga a 1.660 y 1.715 euros, respectivamente.

Apariencia engañosa

Pero esta apariencia de precios asequibles es engañosa, pues en la primera de esas dos ciudades, donde podría parecer oportuno invertir en una residencia de verano, el precio aumentó el año pasado un 16%, mientras en la segunda lo hizo un 21,2% interanual, la segunda subida más alta de España.Este fenómeno tiene una sencilla explicación: al partir de precios muy inferiores a la media y ante la relativa escasez de nuevos desarrollos o zonas en expansión, el precio del metro cuadrado se dispara. Un fenómeno que se repite, por ejemplo, en Benidorm, donde en 2004 los pisos se encarecieron un 13,3% y el año pasado un 19,5%, o la cercana Benicarló, que ha pasado de un ritmo del 15,9% al 17,9%.

Los pisos de costa también se encarecieron sobremanera en otros puntos, como Ayamonte o Canet de Mar, donde subieron un 18,6% y un 18,2%, respectivamente. En similares términos se movió el mercado en ciudades como Amposta (18,8%), Cunit (19,2%) o Sant Carles de la Rapita (19,5%). Aumentos por encima de la media aunque no tan significativos fueron los de Algeciras (15,9%), El Prat de Llobregat (16,8%), Elche (15,4%) o Benicasim (15,4%).

Costa del Sol

Otro caso paradigmático es el de la ciudad andaluza de Roquetas de Mar. Allí el metro cuadrado se paga a 1.490 euros. Muy lejos de la media de las zonas de costa, que se eleva a 2.233 euros. Aunque aparezca como asequible, los pisos de la localidad almeriense acumulan un incremento medio en los dos últimos ejercicios superior al 20%. En 2005, en concreto, el repunte fue del 23,1%, el mayor de toda España. La costa del Sol es un caso aparte. Es una de las que más ha acusado la ralentización de los precios. Los analistas señalan que, tras años de rápida y desmesurada inflación inmobiliaria, ha tocado techo. Así se desprende de los datos de Sociedad de Tasación, que revelan que en sus principales destinos turísticos el encarecimiento interanual ha caído casi a la mitad. Así, si en 2004 Málaga, Marbella y Torremolinos presentaban repuntes del 20,2%, el 15,1% y el 21,2%, el pasado año esos ratios cayeron al 11,5%, el 9,5% y el 11,9%, respectivamente.

Los visados de obra nueva

Mientras, los visados de obra nueva para uso residencial en España se situaron en 600.162 unidades en los diez primeros meses de 2005, lo que supone un incremento del 4,9% respecto al mismo periodo del ejercicio precedente, según los últimos datos oficiales. En concreto, las viviendas familiares visadas fueron 569.811 hasta octubre, lo que se traduce en un aumento del 5,1% respecto al mismo periodo del ejercicio precedente, y confirma la tendencia alcista del ritmo de construcción de viviendas en el mercado español. Del total, los visados de obra nueva para casas unifamiliares ascendieron a 158.709 unidades, con un aumento del 2% respecto al periodo comprendido entre enero y octubre de 2004, mientras que ese porcentaje crece hasta el 6,28% en pisos en bloque, al alcanzar los 440.247 visados.

Fuente: Consumer

El Euribor llega al 2,783%

2006-01-10T17:04:00.000+01:00

El Euribor a un año, el índice más utilizado en España para referenciar los préstamos hipotecarios, ha vuelto a subir en diciembre y se sitúa ya en el 2,783%. La subida, que aún tiene que ser confirmada por el Banco de España, previsiblemente a mediados de enero, es la tercera consecutiva y coloca el índice en su nivel máximo de los últimos tres años.

Hace tan sólo unos meses, el pasado junio, el índice alcanzó un mínimo histórico, bajando hasta el 2,103%.

Con esta subida se encarecerán las hipotecas contratadas con un tipo de interés variable y referenciadas al Euribor que se revisen durante las próximas semanas.

Para una hipoteca media de 145.161 euros, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, y un plazo de amortización de 20 años, la cuota mensual se situará en 789,38 euros. En cambio, hace un año, con el Euribor en el 2,301%, la cuota mensual era de 755,22 euros. La revisión hará que las familias tengan que hacer frente a un aumento de 34,16 euros al mes y, en el total del año, 409,92 euros más de gasto.

La cotización diaria del Euribor (el precio del dinero a un año vista que fijan las entidades financieras de la zona euro en el mercado interbancario) de este mes de diciembre hace pensar que en enero puede producirse otro nuevo incremento. La variable cerró el año cotizando al 2,841% y llegó a alcanzar valores en una de las sesiones del 2,852%.

Los expertos consideran que los bancos llevan varios meses -desde que comenzaron las subidas- sumando al Euribor los repuntes de los tipos de interés que podrían producirse en 2006, según sus previsiones, adelantándose al escenario del próximo año.

Por los niveles en los que se ha situado el índice hipotecario y por el comportamiento que éste ha demostrado durante las últimas semanas (abrió diciembre en el 2,76% y lo cerró claramente por encima del 2,80%), los analistas creen que las entidades de la zona euro dan por seguros unos tipos de interés entre un 0,5 y 0,75 puntos superiores a los 2,25 puntos actuales del precio del dinero.

Si las previsiones sobre los tipos de interés que hacen los expertos se cumplen, el Euribor continuará su escalada alcista, hasta situarse a finales de 2006 en cifras próximas al 3,5%.

Estos aumentos supondrían un encarecimiento de las hipotecas muy significativo para aquellas familias que tengan que revisar el tipo variable de su préstamo hipotecario, por la elevada diferencia entre el Euribor de 2006 y el del mismo mes de 2005.

La subida de diciembre supone un incremento de 0,09 puntos sobre el valor de noviembre, cuando la media mensual se fijó en el 2,684%, con uno de los incrementos porcentuales más importantes de los últimos años. La primera de las subidas se produjo en octubre, cuando el Euribor abandonó el 2,22% de septiembre y alcanzó el 2,41%.

El Gobernador del banco de España avisa

2006-01-05T16:55:00.000+01:00

El gobernador del Banco de España cree que el precio de los pisos está sobrevalorado en España entre un 24% y un 35%. Jaime Caruana, que dejará el cargo el próximo mes de junio, advierte de que hay un sector de familias que puede tener problemas si suben los tipos de interés. El dramático aviso aparece en un documento del Banco de España que incluye un apartado dedicado íntegramente al "boom del mercado de la vivienda en España".

El documento sostiene que los precios de las viviendas sufrieron una corrección a la baja en el primer lustro de los años noventa. Ahora la situación es diferente, ya que esa tendencia ha sido "más que contrarrestada por el fuerte crecimiento registrado desde entonces, de manera que en 2004 estaban por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo por una cantidad situada entre un 24% y un 35%, dependiendo del modelo que se emplee".

Caruana señala que "la experiencia muestra que las correcciones en los precios de la vivienda han tendido a ser suaves": "Sin embargo, cuanto más duren las elevadas tasas actuales en la inflación de la vivienda, mayor es el riesgo de una brusca o desordenada corrección en el futuro".

Los bancos no están en peligro

El gobernador del banco central subraya que la salud de las entidades financieras no está en peligro, a pesar de que la vivienda es la garantía de la tercera parte de los créditos bancarios.

La solvencia de bancos y cajas de ahorro y el hecho de que muchas hipotecas estén concedidas a tipos variables reducen las posibilidades de que una caída de precios afecte negativamente al sector bancario.

Caruana no es tan optimista al referirse a los clientes de los bancos. El nivel de endeudamiento sobre la renta disponible de las familias se ha duplicado entre mediados de los noventa y el año 2004, hasta superar el 100%, principalmente como consecuencia de los préstamos para la compra de pisos.

Por eso, el nivel de ahorro familiar, después de pagar los intereses de la deuda, ha caído hasta muy cerca de la tasa cero. Además, avisa Caruana, las grandes macrocifras "ocultan la situación de los hogares más vulnerables", cuyo nivel de deuda es ya demasiado elevado en relación a sus ingresos.

Tanto el crecimiento de los créditos hipotecarios como el de los precios de los pisos "no puede sostenerse indefinidamente en el futuro", alerta Caruana. "La economía española, y particularmente las familias, son ahora sin ninguna duda más vulnerables a evoluciones adversas, especialmente a un repunte en los tipos de interés potencialmente mayor de lo esperado. Estos riesgos serán más altos cuanto más tarde el mercado en hacer la corrección".

Los deducciones no son responsables

Caruana propone tres tipos de remedios: la prudencia financiera, la fiscalidad y las medidas estructurales.

Sobre la prudencia financiera, Caruana se refiere al papel del Banco de España para favorecer la prudencia en la concesión de créditos y lamenta que, en un mercado tan dinámico como el hipotecario, "la comunicación encuentra dificultades para influenciar ante posibles excesos".

Sobre la fiscalidad, el gobernador señala que, aunque las ventajas fiscales han contribuido a estimular la compra de pisos, "difícilmente pueden ser considerados como significativamente responsables del reciente boom". Cualquier reajuste debe medirse con mucho cuidado por el riesgo que entraña ajustar el valor de activos como los inmobiliarios mediante cambios en impuestos y subsidios.

En cuanto a posibles medidas estructurales, Caruana aconseja corregir los problemas legales que limitan la expansión del mercado de alquiler y las "todavía considerables" restricciones a la disposición de suelo para construir.

Fuente: Ladrillos

La Bilbao Bizkaia Kutxa lanza la primera hipoteca a 50 años

2006-01-05T16:54:00.000+01:00

La Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK) ha lanzado una nueva hipoteca con un plazo de amortización de 50 años, especialmente dirigida a los jóvenes menores de 35 años.

Esta nueva hipoteca, según explicó la caja, tiene el plazo más amplio del mercado, permite financiar el 100% de la vivienda y el capital máximo solicitado puede ser hasta un 27% superior que en préstamos a 30 años. Además ofrece un periodo de carencia de cinco años en el que solamente se pagan los intereses.

La BBK abarca el 80% de los créditos hipotecarios de Vizcaya, un sector que creció un 20% dentro de la propia entidad en los primeros nueve meses de este año, tras varios ejercicios de niveles récord.

La caja, según explicó en un comunicado, considera que el préstamos hipotecario "seguirá siendo una de las principales apuestas" en el próximo ejercicio.

Esta nueva hipoteca va dirigida fundamentalmente a los jóvenes menores de 35 años, que son "los clientes con mayores necesidades de acceso a vivienda, y con menores recursos" y que constituyen "una de las prioridades de la entidad". Durante este año 2005, según informó BBK, aproximadamente el 50% de las operaciones hipotecarias han correspondido a jóvenes menores de 35 años.

Fuente: La Verdad

Las hipotecas se encarecerán este año en torno al 8%, según los analistas

2006-01-04T14:15:00.000+01:00

En la práctica será como si se pagara una mensualidad más

Los titulares de hipotecas tendrán que hacer frente este año a un encarecimiento de sus préstamos en torno al 8%, lo que en la práctica será como si tuvieran que pagar 13 cuotas en lugar de 12, según las previsiones realizadas por los expertos del mercado hipotecario. Los salarios, mientras tanto, crecerán un 2%, por lo que las familias tendrán que dedicar una mayor parte de sus ingresos a pagar el préstamo.En 2005, con el euríbor en una cota media del 2,3%, la cuota mensual de una hipoteca de 120.000 euros a 20 años de plazo se situó en torno a 625 euros, en tanto que en 2006, cuando el índice llegue a una media del 3,2%, el desembolso de cada mes se acercará a los 680 euros. Este incremento de 55 euros al mes supondrá un aumento de 625 euros en la factura de todo el año, lo que a la hora de la verdad será lo mismo que pagar 13 cuotas en lugar de 12.El encarecimiento de la hipoteca será superior, previsiblemente, para aquellos que tengan la revisión anual a mitad de año. Y es que en el último ajuste se beneficiaron de un euríbor en cotas mínimas -poco por encima del 2,1%- y ahora tendrán que hacer sus cuentas con el indicador en el entorno del 3,2% y hasta en el 3,5%, según algunos analistas. En la práctica, esa subida supondrá un incremento del 10,6% en la cuota mensual.

Subida de tipos

Con la subida de 0,25 puntos acometida a principios de diciembre pasado, el Banco Central Europeo (BCE) dio por concluida la etapa del dinero barato y anunció el comienzo de una fase alcista, que será más pronunciada cuanto mejor se comporte la economía europea.Según la analista de Beta Capital Estefanía Ponte, el BCE subirá paulatinamente los tipos de interés oficiales hasta llegar al 3,5% a mediados de 2007, lo que supondría que en la mitad de 2006, el euríbor, que anticipa los movimientos del precio del dinero en 12 meses, podría acercarse a esa cota.Aún así, en el sector financiero no creen que las subidas previstas vayan a afectar de forma dramática a la capacidad de pago de las familias y, por tanto, no esperan aumentos de la morosidad, aunque sí reconocen el elevado nivel de endeudamiento alcanzado por los hogares.

En EE.UU.

El Consejo de Gobernadores de la Reserva Federal (FED) tendió a considerar en la reunión que precedió a la subida de los tipos de interés en diciembre en un cuarto de punto, hasta el 4,25%, que el final de los aumentos continuados en el precio del dinero está cerca, según las minutas publicadas ayer por el banco central. "A pesar de que cualquier acción futura dependerá de datos aún por llegar, la previsión acerca de la política monetaria realizada por la mayoría de los miembros (del Consejo) estuvo en la línea de que, dada la información actual, el número de pasos firmes adicionales probablemente no sea muy alto", según las minutas. En todo caso, los gobernadores difirieron durante la reunión acerca de cuántas subidas más de tipos serán necesarias para mantener el crecimiento económico y evitar un fuerte aumento de la inflación. "Los puntos de vista difirieron acerca de cuántos futuros aumentos se requerirán" en los tipos de interés, explican las minutas, en las que, sin embargo, no aparecen algunos términos como "acomodaticio", que en anteriores comunicados sirvieron a los analistas para predecir un aumento en el precio del dinero.

Fuente: Consumer

Se acabó el dinero barato

2006-01-04T14:12:00.000+01:00

Durante 2005 las expectativas sobre el precio del dinero han cambiado mucho. Empezamos el año con tipos de interés al 2%, un nivel que se mantenía estable desde junio de 2003 y para el que no había perspectivas de cambio, vista la situación de la economía europea que no acaba de recuperarse.

A principios de verano se llegó incluso a especular con una posible bajada de tipos. Hubiera sido un hito histórico pero no se cumplió. De hecho, en el último trimestre de 2005 todo ha cambiado radicalmente: las previsiones se corrigieron y se empezaron a apuntar primero subidas de tipos que se producirían en el segundo semestre de 2006 para después especular con que el cambio de ciclo se produciría en el primer trimestre del nuevo año, según publica idealiasta.com

Estaba claro que la subida de tipos era algo que estaba cerca, muy cerca. Tanto que a principios de octubre Jean Claude Trichet, presidente del Banco Central Europeo (BCE), anunció que ya estaban listos para subir los tipos, incluso en 2005.

Trichet no avisó en balde. El pasado 1 de diciembre el bce subió los tipos de interés al 2,25%, aunque después ha intentado tranquilizar asegurando que se trata de un incremento puntual que no marca el inicio de una serie de subidas. Algo que el mercado no termina de creerse. De hecho se esperan mayores tipos para el año 2006, en torno al 2,75% o incluso el 3%. estas predicciones están provocando una escalada en el euribor, que cierra 2005 al 2,78%, el nivel más alto desde enero de 2003 y casi medio punto por encima de la cifra con la que comenzó el año (2,31%).

Un aumento que es posible que siga creciendo en 2006 ya que según los analistas el euribor podría situarse al 3,5% en el segundo semestre del próximo año. No obstante, la unión europea no es la única que ha cambiado el rumbo de su política monetaria. En realidad ha sido la última en hacerlo entre las economías del atlántico norte: el Reino Unido mantiene sus tipos en el 4,5% mientras estados unidos ha llevado a cabo recientemente su subida número 13 consecutiva, llegando a tipos al 4,25%.

Ante este escenario parece poco probable que en 2006 se cumplan las últimas palabras de Trichet negando el inicio de una serie de aumentos y quizá dentro de un año veamos los tipos por encima del nivel actual. Aún así, los expertos han querido tranquilizar a los hipotecados. por un lado Gregorio Delgado, profesor de la UNED, aseguró que tipos de interés inferiores al 5% serían "perfectamente asumibles", mientras que la asociación hipotecaria española (ahe) defiende que las familias españolas "encajarán perfectamente" subidas de hasta el 3%.

Fuente: Ladrillos

La vivienda nueva subió 10,1% en 2005

2006-01-04T14:11:00.000+01:00

El precio de la vivienda ha seguido creciendo en 2005, aunque cada vez con menor intensidad. Según los datos publicados este lunes por Sociedad de Tasación, el metro cuadrado de los pisos de nueva construcción se situó a cierre del año en una media de 2.516 euros, un 10,1% más que un año antes. En 2004, la subida fue del 14%.

La moderación de la subida, que los expertos ya habían avanzado a principios del ejercicio pasado, se debe a la menor presión de la demanda, unida a la revitalización de otras formas de inversión.

Aún así, el mercado inmobiliario sigue siendo una inversión atractiva, y durante 2005 la vivienda se encareció en todas las capitales de provincia, aunque en cinco de ellas el alza fue superior al 15%: Lérida (17%), Valencia (16,5%), La Coruña (16,2%), Zaragoza (16,1%) y Cuenca (15,3%).

Por el contrario, en nueve capitales la subida fue inferior al 10%: Oviedo (9,3%), Salamanca (8,8%), Burgos (8,7%), Las Palmas (7,6%), Barcelona (7,5%), Madrid (7,4%), Vitoria (7,4%), San Sebastián (6,8%) y Pamplona (6,5%). El estudio también revela importantes ascensos en poblaciones más pequeñas. Así, por ejemplo, en Chiclana de la Frontera (Cádiz) el precio de los pisos ha subido un 20,6% en los últimos 12 meses. En El Ejido (Almería) el alza ha sido del 20%, en Benidorm (Alicante) ha alcanzado el 19,5%, y en Motril (Granada), el 19%.

La capital de provincia más cara es Barcelona, donde el metro cuadrado alcanza los 3.700 euros, frente a los 3.629 euros de Madrid o los 3.585 de San Sebastián. En el lado de las más baratas, destacan Badajoz (1.263 euros el metro cuadrado), Lugo (1.268 euros) y Pontevedra (1.304 euros).

Sin embargo, los incrementos de los precios de los pisos en Madrid y Barcelona se han situado muy por debajo de la media del país, y las subidas en algunos distritos de estas ciudades son aún menores. Por ejemplo, en Madrid, en el último año los pisos apenas se han encarecido un 2% en el distrito de Arganzuela, un 5,2% en Vicálvaro o también un 5,2% también en Moncloa-Aravaca. En el caso de Barcelona, en Ciutat Vella el alza ha sido del 2,5% en los últimos 12 meses, en el Example ha llegado al 3,9% y en esa misma cifra se ha situado en Sarriá.

Sociedad de Tasación prevé que el precio de la vivienda nueva continúe subiendo en 2006, pero con una tendencia desacelerada respecto a la experimentada en 2005. Además, el encarecimiento será más moderado en los municipios que dispongan de mayor oferta de terrenos edificables. A partir de los datos del Ministerio de Vivienda, la empresa espera que las viviendas iniciadas superen las 700.000 unidades en 2005, cantidad "muy importante" y "superior" a la contabilizada en 2004.

La tasadora asegura además que el precio de una casa es actualmente ocho veces el de hace 20 años. En concreto, una vivienda nueva de tipo medio de 100 metros cuadrados alcanzó los 251.600 euros a 31 diciembre de 2005, por lo que el precio de venta actual es casi ocho veces superior al de 1985.

El Anteproyecto de Ley del Suelo prevé destinar el 25% a vivienda protegida

2006-01-04T14:07:00.000+01:00

El Anteproyecto de Ley del Suelo y Valoraciones, presentado en el Consejo de Ministros por la ministra de la vivienda, María Antonia Trujillo, prevé que en todos los desarrollos urbanos haya al menos un 25 por ciento de suelo para viviendas protegidas. Este anteproyecto se concreta en cuatro aspectos fundamentales: más transparencia y participación ciudadana; desarrollo urbano y rural sostenible; oferta suficiente de suelo para vivienda protegida y nuevos criterios legales de evaluación para excluir factores especulativos.

Asimismo establece que todos los procesos de ordenación y gestión urbanística estarán sujetos a unos plazos mínimos de información pública durante los cuales los ciudadanos podrán conocer y opinar sobre ellos.

Desde hace años, la Unión Europea insiste en la necesidad de lograr un desarrollo sostenible como forma de garantizar el futuro crecimiento económico y social.

En España, el sector de la construcción y el urbanismo son un pilar básico que debe mantenerse, al tiempo que se promueve el uso racional del suelo, ya que se trata de un bien escaso que no puede reponerse, según la fuente.

El citado anteproyecto añade que debe haber todo el suelo urbanizable que se necesite para atender las necesidades de la sociedad, pero no mantener la actual situación que ha llevado a que se haya urbanizado más suelo que nunca y, sin embargo, el precio del suelo haya crecido más que nunca.

Este encarecimiento ha causado que en los últimos años no haya habido suelo en condiciones suficientes para la construcción de viviendas protegidas que satisfagan las necesidades de los ciudadanos con menores ingresos, añade la fuente.

El Anteproyecto de Ley del Suelo y Valoraciones establece los mecanismos para que las plusvalías que se generen en los procesos de urbanización y edificación se evalúen según se vayan realizando y no por meras expectativas de una posible transformación del suelo.

Además, en el caso de las cesiones obligatorias de suelo a la Administración, indica que deben destinarse prioritariamente a la construcción de vivienda protegida para impedir que dichos suelos puedan ser subastados.

Fuente: Ladrillos

Obligaciones del arrendatario

2006-01-02T10:55:00.001+01:00

Deberes u obligaciones del arrendatario en el alquiler:

Si no se acuerda lo contrario con el propietario, el inquilino deberá comprar el documento del contrato de arrendamiento.
Cuando se firme el contrato, el inquilino está obligado a dar una fianza en metálico. el importe de la fianza será el coste de un mes de alquiler.
Se deberá acordar en el contrato qué indemnización tendrá que satisfacer el inquilino en caso de que abandone la vivienda antes del plazo convenido. Normalmente, suele ser una mensualidad. Sin embargo, si no existe ningún acuerdo, la indemnización se dirimirá ante los tribunales.
El pago de la renta de alquiler será típicamente mensual y se deberá pagar en los primeros siete días del mes
Durante los cinco primeros años el precio del alquiler sólo se actualizará anualmente y en la misma fecha en que se cumpla el año de vigencia del contrato utilizando el IPC en los doce meses anteriores a la fecha del contrato.
El alquiler se podrá aumentar por la realización de obras de mejora, pero ojo, sólo cuando se inicien una vez transcurridos los cinco años de contrato.
Electricidad, agua, gas y teléfono correrán, salvo que se pacte lo contrario, a cargo del inquilino. La comunidad suele pagarla el arrendatario, aunque se puede pactar lo contrario.
El arrendatario no puede emprender reparaciones que modifiquen la vivienda o que disminuyan su estabilidad o seguridad sin el consentimiento del propietario. Además, deberá soportar las obras de conservación o mejora que no puedan esperar hasta la finalización del contrato.
El casero podrá exigir al inquilino el pago del Impuesto de Bienes Immuebles (IBI), el importe de las obras de reparación necesarias y los gastos de servicios y suministros.

Subida del euribor en Diciembre

2006-01-02T10:55:00.000+01:00

¿Revisión anual de la hipoteca dentro de poco? Pues malas noticias, nueva subida del euribor en Diciembre y se pone ya en el 2,783%, la cota más alta en los últimos tres años que confirma la tendencia alcista (cuatro meses seguidos subiendo) de este indicador utilizado para calcular el precio de las hipotecas. Los datos, eso sí, deberán ser confirmados por el banco de España a mediados de Enero.

El riesgo inmobiliario

2006-01-02T10:54:00.000+01:00

El gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, ha pasado de las palabras a los hechos. En las últimas reuniones que ha mantenido con representantes de bancos y cajas de ahorros ha hecho llegar el mensaje de que han de reducir el negocio ligado al sector inmobiliario. En la sede del organismo supervisor inquieta el desaforado y constante incremento del crédito hipotecario, muy especialmente el ligado a los promotores, que está creciendo a un ritmo superior al 40%. Más en concreto, preocupa el aumento de las sociedades mixtas constituidas por promotores y entidades financieras, básicamente cajas. La sugerencia del gobernador entra en el terreno de lo absolutamente razonable, porque aunque es cierto que el nivel de morosidad está en mínimos históricos y que las entidades tienen sus provisiones a rebosar, no lo es menos que un cambio brusco de ciclo puede llegar a tener unas consecuencias nefastas.

El 60% de las inmobiliarias acepta pagos en B

2006-01-02T10:52:00.000+01:00

Seis de cada 10 inmobiliarias aceptan mediar con dinero negro en operaciones de compraventa de pisos, y todas las que comercializan vivienda de protección oficial (VPO) ofrecen de forma irregular precios equiparables a los del mercado libre, según un informe realizado por la revista Consumer Eroski tras visitar 318 agencias de 18 ciudades españolas.

El estudio deja mal parado a un sector en el que se siguen cometiendo "graves irregularidades" y que constituye uno de los principales nichos del fraude fiscal.

Explica El País que, para realizar este examen, los técnicos de la revista se hicieron pasar por clientes interesados en la compra de una vivienda entre 270.000 y 330.000 euros. El 37% de las agencias ofrecieron un "asesoramiento comercial deficiente", porque "no informaron sobre aspectos básicos de las viviendas".

Entre las principales anomalías, la investigación revela que el 60% de las inmobiliarias aceptaron realizar la compraventa en dinero negro. En algunos casos, incluso plantearon esta fórmula como un "requisito" para formalizar la transacción.

Los agentes inmobiliarios, asegura la revista, proponen a sus clientes firmar las escrituras del piso por debajo del montante total de la compraventa, con lo que el cliente evita pagar el IVA (un 7%) de la cantidad no escriturada y los gastos de notaría correspondientes a ese dinero.

Esta práctica ilegal beneficia principalmente al vendedor del inmueble. De las 318 agencias examinadas, más del 90% de las visitadas en Sevilla, Granada, Valencia y Málaga no pusieron pegas para cerrar el trato con dinero opaco al fisco.

Fuente: Consumer

Hipotecas a cien años

2006-01-02T10:50:00.000+01:00

En un anterior post surgió la conversación de si hipotecas deben tener un límite en tiempo o no y por qué. Yo no veo por qué se debería limitar la duración de una hipoteca con el objetivo de tenerlo pagado en una fecha concreta.

¿Cuánto tardarán los bancos en ofrecerme una hipoteca a cien años? Ya se ha visto en algún otro país. Por el mismo precio de compra de casa, mis pagos mensuales serán bastante más bajos o, alternativamente, por los pagos que me puedo permitir, mi familia y yo podremos vivir en una casa bastante más grande y/o en zona bastante más agradable.

Con el paso del tiempo, lo que debo en la hipoteca bajará progresivamente y, por contrario, el valor de la casa subirá. En cien años, una casa que compro hoy a, por ejemplo, 100.000 euros, subirá a un valor de más de 13 millones de euros, suponiendo una subida anual promedio del 5%, un crecimiento más bajo de lo que se ha visto en los últimos 20 años. Y con una hipoteca tan larga, se podría incorporar flexibilidades como la posibilidad de suspender pagos o bajar la cantidad a pagar por algún tiempo, si surgiera algún problema con el sueldo.

Cuando llegue al momento de mi retiro, mis hijos estarán llevando su propia vida y vivirían fuera de la casa familiar o, alternativamente, como yo no necesitaría una casa tan grande, ¿por qué no salen de casa los padres, en vez de los hijos? Mis hijos me podrían comprar mi casa, si quisieran, y yo irme a una más pequeña y mejor situada, dependiendo de mis preferencias.

Al final de mi vida, mis hijos podrán decidir si quieren tomar la hipoteca, cancelarla o vender la casa, como pasaría con todos los activos y deudas de la herencia. Mientras, vivimos en mejor casa, en mejor zona, con más espacio. ¡La vida sería más bella!

Fuente: Blog Salmon

Lo chorizos inmobiliarios

2006-01-02T10:48:00.000+01:00

En un sector tan importante como es el inmobiliario, un estudio acaba de revelar que el 60% de las empresas en este sector actúan de alguna forma con dinero negro. ¿Cómo puede ser que sea tan común en un sector tan visible y que las autoridades no puedan hacer nada?

Ya hemos hablado en estas páginas que los españoles son muy condescendientes con los que cometen fraude fiscal. Por los comentarios recibidos, parece que es porque a cada uno le gustaría estar en la misma situación de poder defraudar al fisco y, así, llegar mucho mejor al fin del mes.

Toda utilización de dinero negro es una forma de defraudarnos a todos ya que, si uno no paga sus justos impuestos (los que dice la ley) todos tendremos que pagar más. Parece que no se dan cuenta los que no les preocupa estas prácticas es que ellos nunca, o casi nunca, podrán estar en la situación de beneficiarse de forma significativa. Para eso los grandes, los que más tienen y los que más podrían pagar.

Por fin el gobierno se está moviendo y haciendo algo en este sector. El ministro de Justicia acaba de anunciar que el Gobierno combatirá el “astronómico” volumen de dinero negro que se mueve en la economía española. Han anunciado un acuerdo con el Consejo General del Notariado (CGN), y han creado el Órgano de Prevención del Blanqueo de Capitales, con el objetivo de luchar contra el blanqueo de dinero y contra el crimen organizado. ¡Ya era hora que fueran contra los notarios que no siguen caminos legales!

Es verdad que el chorizo pequeño se puede beneficiar de alguna forma comprando top manta en las calles pero estas son cantidades minúsculas. Todos nos beneficiaríamos mucho más si tanto los grandes como los pequeños cumpliéramos con nuestras obligaciones. Los grandes pagarían lo que deben y los pequeños, que somos la mayoría, tendríamos que pagar menos. Nos beneficiaríamos bastante más que el beneficio que nos trae cualquier choriceo que podemos hacer ahora.

Si es cuestión de egoísmo, por no hablar de la moralidad, está claro que hay que denunciar los chorizos, TODOS, los grandes y también los pequeños.

Fuente: Cinco Días, Blog Salmón

El BCE defiende los tipos de interés al 2,25% para "estimular el crecimiento económico y evitar efectos inflacionistas"

2005-12-28T12:28:00.000+01:00

La institución monetaria incrementó el precio del dinero por primera vez en cinco años el pasado 1 de diciembre

El gobernador del Banco Central Europeo (BCE), Jean Claude Trichet, defiende el nivel actual de los tipos de interés (2,25%) al considerar que este porcentaje estimula el crecimiento y evita al mismo tiempo efectos de segunda ronda relacionados con la inflación.En una entrevista al semanario alemán "Der Spiegel", Trichet explica que "la estabilidad de precios estimula el consumo, refuerza la confianza y anima la inversión", lo que es "bueno para el crecimiento y para la creación de puestos de trabajo".A su juicio, la actual política monetaria permite además disminuir efectos de segunda ronda, especialmente la repercusión del encarecimiento del petróleo en la inflación y, en consecuencia, sobre los salarios. "Este riesgo tendría consecuencias sobre las perspectivas de inflación", apunta el gobernador.

El pasado 1 de diciembre, el Consejo de Gobierno del BCE decidió incrementar en un cuarto de punto el precio del dinero, el primer aumento en cinco años. Esta medida supuso además el primer cambio en los tipos desde junio de 2003.Por otro lado, Trichet aboga por que los gobiernos de la eurozona acometan "una vigorosa reforma estructural para mejorar nuestro potencial de crecimiento". "De forma conjunta, la economía y la sociedad deben avanzar hacia una mayor adaptación y una mayor flexibilidad".

Subida en primavera
El BCE subirá probablemente los tipos de interés en marzo un cuarto de punto, de mantenerse sus actuales previsiones trimestrales, según admitieron a la agencia Reuters fuentes de varios bancos centrales de la zona euro, cuyos presidentes se incluyen en el Consejo de gobernadores de la entidad. Entre los analistas europeos hay división sobre la subida del dinero, si bien la opinión general es que el alza, de carácter preventivo y dirigida a atajar un futuro repunte de precios, no supondrá un freno para un crecimiento europeo que parece recobrarse. No obstante, el instituto Ifo de Múnich tildó esta semana la subida de “prematura y arriesgada”. Las fuentes consultadas por Reuters indicaron que el mercado incorpora ya en los precios una subida de otro cuarto de punto en el primer trimestre de 2006, y que probablemente habría otro repunte del precio del dinero posteriormente. Según un sondeo de Reuters entre 43 analistas europeos, el BCE introduciría otro incremento en el tercer trimestre y las tasas acabarían el año 2006 en el 2,75%. Y no sólo piensan en ello los analistas privados: en su informe trimestral de coyuntura, conocido esta semana, la Comisión Europea también dijo prever que el BCE incremente las tasas en medio punto en 2006, a razón de dos subidas de 0,25 puntos.

La vivienda se encarecerá este año un 10% y un 8% en 2006, según la Sociedad de Tasación

2005-12-28T12:27:00.000+01:00

El ritmo de aumento de precios se situaría en línea con el del índice de inflación en 2008

El encarecimiento de la vivienda en España se situará a finales de este año en el entorno del 10%, mientras que en el próximo ejercicio se mantendrá la tendencia a la desaceleración de los precios y éstos subirán aproximadamente un 8%. En 2008, el ritmo de aumento de precios se situaría en línea con el del índice de inflación. Éste es el análisis que hace de la situación del mercado de la vivienda el presidente de Sociedad de Tasación, José Luis Estevas-Guilmain. Esta entidad tiene previsto presentar en breve su informe sobre vivienda, en el que se concretarán con más exactitud estos datos.

Fiscalidad
La fiscalidad no influye en el precio alcista de la vivienda, según el Banco de España. El impacto de la fiscalidad en la última fase alcista del precio de la vivienda, en la que todavía se encuentra inmersa la economía española, "no debe haber sido demasiado significativo". Así lo recoge un informe elaborado por el Banco de España sobre Fiscalidad de la Vivienda en España. El estudio destaca que la cuña fiscal (influencia de los impuestos en la demanda de viviendas) en España entre 1986 y 2004 fue negativa, con un efecto conjunto de impuestos y subvenciones al comprador que supuso una reducción del coste de uso, es decir, una subvención neta y por tanto un incentivo a la demanda de viviendas. Por ello, el Banco de España resalta que sería "perfectamente posible" que el impacto de dicha subvención neta se tradujera en un aumento equivalente del precio de la vivienda, en lugar de en un menor coste para el propietario. En este sentido, destaca que la subvención neta estimada se manifiesta particularmente en la vivienda habitual mantenida en régimen de propiedad aunque también se observa, en menor medida, en las viviendas secundarias no arrendadas. Los resultados confirman la existencia de un sesgo fiscal "persistente" en favor de la vivienda en propiedad y de las secundarias de uso propio frente a las destinadas al arrendamiento.

Las refinanciaciones hipotecarias crecerán un 27% durante el próximo año, según estima la Agencia Negociadora de Productos Bancarios

2005-12-28T12:26:00.000+01:00

Este tipo de productos aumentará debido al creciente endeudamiento de las familias y a las posibles subidas de los tipos de interés

Las últimas estimaciones de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios (ANPB), entidad financiera dedicada a la intermediación hipotecaria, reflejan que el número de refinanciaciones hipotecarias crecerá en 2006 a un ritmo del 27%. La refinanciación hipotecaria consiste en la suscripción de una hipoteca que cubra otra anterior a la que se pueden añadir otras deudas previas. Si bien en 2005 el incremento de este tipo de operaciones ha resultado significativo, "el creciente endeudamiento de las familias y un escenario alcista de tipos de interés incentivará este tipo de producto financiero", según ANPB, que pronostica también una mayor competencia entre las entidades bancarias por este tipo de productos. En 2006 también harán aparición nuevos productos hipotecarios a más largo plazo (hasta 50 años, y por porcentajes mayores del valor de tasación), y la comercialización masiva de las llamadas hipotecas inversas, según aseguran desde esta agencia.La deuda financiera de las familias españolas se mantiene en niveles récord y alcanzaba al cierre del tercer trimestre 616.700 millones de euros, un 2,6% más que en el mismo periodo de 2004, según los últimos datos difundidos por el Banco de España. De esta cantidad, 448.000 millones de euros corresponden a deuda de los hogares en créditos para la adquisición de vivienda, cuyo importe creció el 24,4%, y 167.800 a créditos al consumo, que aumentaron el 11,4%.Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el importe medio de las hipotecas hasta agosto creció un 18,1% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta situarse en 146.762 euros.

El endeudamiento de hogares y empresas se desacelera ligeramente

2005-12-28T12:25:00.000+01:00

Creció un 19% al cierre de octubre, hasta 1,39 billones de euros

Los préstamos concedidos a hogares y empresas no financieras crecieron al cierre del mes de octubre a un ritmo interanual del 19%, hasta superar los 1,39 billones de euros, según los datos del Banco de España. Este incremento supone una ligera desaceleración respecto al 19,2% registrado en el mes de septiembre, aunque el ritmo se mantiene en cotas históricamente altas, lo que demuestra el dinamismo económico de ambos sectores.Los hogares son el sector que mayor aumento interanual registró en sus deudas al cierre del mes de octubre, el 20,7% -el mayor incremento del año-, hasta sumar préstamos por valor de 626.470 millones de euros.De esta cifra, algo más de 456.000 millones correspondían a préstamos para la adquisición de vivienda, que crecieron a un ritmo del 24,6%, lo que supone también la tasa más alta registrada en lo que va de año. Dentro de las deudas de los hogares, más de 169.000 millones correspondieron a préstamos personales, que aumentaron en 12 meses al 11,4%, mientras que los préstamos del exterior para las familias se incrementaron un 16%, hasta los 978 millones.En cuanto a las empresas no financieras, la deuda en concepto de préstamos creció hasta los 764.000 millones de euros al cierre del mes de octubre, con un incremento interanual del 17,6%.

Fuente: Consumer

La cuarta parte de los españoles considera un problema grave la falta de vivienda, según un estudio de Funcas

2005-12-28T12:24:00.000+01:00

Solamente un 18% de las familias opta por el régimen de alquiler

El 25% de los españoles considera que el disponer de "un techo para vivir" es uno de los tres problemas más graves de España y un 18% expresa que precisamente esa es su principal preocupación, según un informe elaborado por la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas). El estudio desvela también que la mayoría de los encuestados, un 51%, asegura tener una vivienda comprada y totalmente pagada, frente a un 24% que si bien tiene la titularidad, todavía cuenta con plazos pendientes. Otro dato que cabe destacar es que en España tan sólo un 18% de las familias opta por el alquiler. El pago mensual medio de los hogares, según sus declaraciones, por las hipotecas pendientes asciende a 467 euros y el del alquiler, a 357. La diferencia es pues de 110 euros más en la compra, por lo que en principio compensa contar con una casa en propiedad. El disponer de una vivienda es igualmente el principal problema para el 33% de los inmigrantes. Sin embargo, sólo el 8% de esta población considera que se trata de un conflicto personal.

Empeora la economía
Por otro lado, el 51% de los españoles opina que la economía ha empeorado en los últimos 12 meses, frente a un 11% que se muestra optimista y piensa que va mejor y un 38% que asegura no haber observado cambios. Las perspectivas sobre el futuro tampoco son demasiado halagüeñas. En este apartado, los pesimistas suponen un 34%, que cree que las condiciones económicas empeorarán; mientras que un 22% opina lo contrario y apuesta por una mejora. El resto considera que la situación permanecerá estacionaria.Respecto a la cesta de la compra, el informe de Funcas indica que el 81% de los individuos con rentas bajas consultados piensa que los precios han subido mucho o bastante; opinión compartida por el 74% de las personas con rentas altas.

Fuente: Consumer

Las casas más caras de España

2005-12-28T12:07:00.000+01:00

Se vende en Internet por 15 millones de euros, está situada en la zona denominada “milla de oro”- muy cerca de Marbella-, y ocupa la primera posición en cuanto al precio en el mercado de la vivienda. La mansión marbellí es la que más cuesta en España, según representantes del portal “facilisimo.com”, que ha elaborado una clasificación "representativa por provincias" de las 20 viviendas más caras que oferta en España.

En segundo -según cuenta la Agencia EFE- lugar se coloca otra mansión marbellí valorada en 13 millones de euros. La tercera es un poco más barata: una mansión de 600 metros de cuadrados de estilo mallorquín situada en Pollensa, con piscina, 4 dormitorios, 4 cuartos de baño e iluminación inteligente, por la que se piden cinco millones de euros. Es la tercera casa más cara entre las 125.000 en toda España que se ofertan en Expocasa.com.

Le siguen, un chalet señorial situado en La Moraleja, zona residencial de lujo de las afueras de Madrid, que posee e 1.400 metros cuadrados y se vende al precio de 4,9 millones de euros; y un chalet de tres plantas más sótano de 584 metros cuadrados en Madrid capital, situada en la zona de Pío XII, por la que se piden 3,50 millones.

Otra de las residencias que se sitúa en la franja más alta de precios del ranking se encuentra en la zona de Bellaterrra de Cerdanyola del Vallés (Barcelona) y posee similares características: 850 metros cuadrados, 6.600 metros de parcela, 7 dormitorios, tres de ellos tipo "suit", 8 baños, 2 salones, piscina, garaje para tres coches y pistas de tenis y paddle. Su precio es 4.250.000 euros.

En Barcelona, la casa más cara de la lista (2.700.000 euros) es un piso de lujo de unos 270 metros cuadrados, con 5 dormitorios y 5 baños situado en la zona de Pedralbes.

La posición número 7 la ocupa una vivienda ubicada en San Bartolomé de Tirajana, Las Palmas de Gran Canaria (4 millones de euros), en tanto en octavo lugar está un chalé de la localidad de San Roque (Cádiz), de 3.850.000 euros.

En el siguiente puesto aparece una villa situada en el barrio de Santa Cruz de Sevilla con un precio de venta de 3,5 millones de euros.

En Málaga se encuentra la décima residencia más cara, un chalé de 670 metros cuadrados con un precio de venta de 3.190.000 euros, que posee 6 dormitorios y 6 baños, piscinas, jardines, garajes, a lo que hay que sumar unas impresionantes vistas al mar.

"Los clientes que ponen sus ojos en esta clase de viviendas de lujo abarcan un amplio espectro: grandes empresarios o inversores, turistas extranjeros y algunas familias que prefieren vivir en chalés de lujo en las afueras de las grandes capitales", según explica Ernesto J. Plaza, director de Facilisimo.com.

Fuente: Facilisimo.com

Vivienda sostenible

2005-12-24T14:52:00.000+01:00

Se trata de una iniciativa de la Fundación Ecología y Desarrollo: "La compra de tu vida: 10 preguntas para escoger una vivienda con criterios ambientales".

« La compra de una vivienda es, sin lugar a duda, la compra de nuestra vida. Representa la mayor inversión que acometemos en nuestra existencia. Según datos del Banco de España, las familias españolas destinan más del 33% de su renta bruta disponible a financiar la compra de su vivienda. A la hora de escoger nuestro futuro hogar, solemos fijarnos en el precio, el tamaño, la ubicación, la estética...

Sin embargo, los aspectos ambientales también importan. ¿Por qué? Porque a lo largo de su ciclo de vida, nuestras viviendas requieren una gran cantidad de materias primas y generan muchos residuos. Por otra parte, tanto su construcción como su uso suponen un gran consumo de energía. Este consumo energético se cubre básicamente con recursos fósiles que, a parte de estar en una cantidad limitada, emiten distintos contaminantes durante la combustión, con efectos locales (smog y problemas sanitarios relacionados), regionales (lluvias ácidas) y globales (cambio climático relacionado con los gases de efecto invernadero). Al escoger tu vivienda con criterios ambientales, actuarás por la preservación del planeta, y reducirás tu factura de energía para los próximos 50 años.»

Fuente: El ladrillazo

Los incentivos fiscales para la compra de vivienda son mayores para las rentas más altas, según el Banco de España

2005-12-22T13:49:00.000+01:00

La entidad monetaria asegura que el sistema prima la adquisición frente al alquiler.

Los incentivos fiscales para la compra de vivienda en España "tienden a ser mayores para los hogares con rentas elevadas", afirma un informe del Servicio de Estudios del Banco de España publicado ayer. Este trabajo indica también que el conjunto de impuestos al comprador vigentes entre 1986 y 2004 supusieron en realidad una "reducción del coste" o, lo que es lo mismo, una "subvención neta". En definitiva, añade, un incentivo a la adquisición. Dentro del panorama internacional, el caso español destaca por el tratamiento fiscal comparativamente favorable de los activos inmobiliarios, la elevada proporción de los hogares que son propietarios de su vivienda principal y, más recientemente, por el episodio de "fuerte crecimiento de los precios" (un 160% en términos acumulados entre 1988 y 2004). Aunque no lo afirma de forma tajante, el Banco de España explica que las ventajosas condiciones fiscales podrían haberse traducido en un aumento equivalente del precio de los pisos en lugar de en una rebaja del coste para el usuario. El que ocurra de una u otra forma "dependerá de las elasticidades-precio de la oferta y la demanda de inmuebles".Para la entidad, la subvención a la compra neta estimada es "particularmente manifiesta en el caso de la vivienda habitual mantenida en régimen de propiedad", aunque también se observa en menor medida en el caso de las segundas residencias no alquiladas. Aparece así, a su juicio, un claro favoritismo fiscal hacia la compra frente al alquiler, lo que podría explicar que el ratio de arrendamientos en España sea el más bajo de la Unión Europea (UE). Un 6% del total de casas, frente a un 30% de media en la UE.

Reformas fiscales
El Banco de España destaca también que estas facilidades han tendido a reducirse a lo largo del tiempo gracias a las sucesivas reformas fiscales. La primera del periodo estudiado, la de 1992, recortó las facilidades en el caso de las segundas residencias. Por su parte, la de 1999 no varió de forma apreciable la cuña fiscal global, "si bien aumentó el incentivo a la compra de viviendas habituales y redujo el relativo a las destinadas al alquiler", asegura el informe.Aunque los técnicos de la institución monetaria resaltan que las facilidades no han sido determinantes para explicar el gran número de pisos en propiedad y el auge de esta modalidad frente al alquiler, advierten de que "el sistema fiscal continúa primando a la vivienda sobre otros activos alternativos".

Los tipos de interés en la eurozona podrían subir hasta el 3% el próximo año, según American Express

2005-12-22T13:46:00.000+01:00

Este aumento no pondría en peligro el proceso de recuperación económica en la región.

Los tipos de interés en la zona euro podrían subir hasta el 3% durante 2006, en el contexto de un ciclo monetario alcista que situaría el precio del dinero en la parte inferior de una horquilla comprendida entre el 3% y el 4%, según el último informe de American Express Funds. Este incremento no pondría en peligro el actual proceso de recuperación económica en la eurozona, cuyo ritmo de crecimiento en el tercer trimestre del año se situó en el 2,4% interanual gracias al avance de las exportaciones y a la recuperación de las inversiones, indica el informe.

Por su parte, la Reserva Federal estadounidense (FED) aplicará una subida de un cuarto de punto en el precio del dinero durante los primeros meses de 2006, tras los 0,25 puntos de incremento de diciembre, predice la gestora. Actualmente, los tipos de interés en EE.UU. se encuentran en el 4,25%, y en el 2,25% en la zona euro, después de que el 1 de diciembre el Banco Central Europeo (BCE) acometiera la primera subida desde junio de 2003.

Actualmente, los tipos de interés en EE.UU. se encuentran en el 4,25%, y en el 2,25% en la zona euro, después de que el 1 de diciembre el Banco Central Europeo (BCE) acometiera la primera subida desde junio de 2003.

El dólar continúa avance

El dólar experimentó su avance mayor frente al euro de las últimas seis semanas, después de que el departamento de Comercio anunciara que la economía de EE.UU. creció en el tercer trimestre un 4,1% anual, con una expansión que, a pesar de su solidez, estuvo ligeramente por debajo del 4,3% previsto. El dólar cerró ayer al alza, por tercer día consecutivo, frente al euro y al yen en el mercado de Nueva York (EE.UU.), en gran medida impulsado por los datos de inflación, que refuerzan la creencia de que las autoridades monetarias estadounidenses aumentarán de nuevo los intereses. Estos datos, no obstante, representan el mayor crecimiento del último año y medio, y se producen a pesar del grave impacto que los huracanes "Katrina" y "Rita" tuvieron sobre la economía estadounidense en ese trimestre. El aumento de los precios hizo extender la especulación entre los inversores de que la FED subirá los tipos de interés en sus próximas reuniones para contener la inflación. Esto fue corroborado en cierta forma por el presidente de la Reserva Federal del distrito de Richmond, Jeffrey Lacker, quien manifestó en un comunicado que el banco central estadounidense responderá de forma firme a los signos inflacionistas. La Reserva Federal ha aumentado en trece ocasiones las tasas interbancarias desde junio de 2004, cuando estaban en un 1% y ahora se encuentran en un 4,25%. Durante ese mismo período de tiempo, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido sólo una vez los tipos de interés, que actualmente están en un 2,25%, lo que convierte al dólar en una divisa más atractiva en la que invertir.

Fuente: Consumer

La CAM inicia la senda de la desaceleración en la producción de casas

2005-12-22T13:44:00.000+01:00

La producción de viviendas en la Comunidad de Madrid (CAM) empieza a desacelerarse.

Después de años de continuado crecimiento, el número de casas visadas en la región ha descendido significativamente. De abril a junio de 2005, el número de viviendas libres y protegidas visadas en la CAM fue de 16.763, mientras que en ese periodo de 2004 se realizaron 21.097 visados, según el informe 'Estadística de la edificación' 'del segundo trimestre de 2005' del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España.

El porcentaje de incremento ha ido cayendo en los últimos trimestres hasta llegar a registrar este descenso. Así, si en el último trimestre de 2004, el número de visados aumentó un 20,2% en relación al mismo periodo del año anterior, y en el primer trimestre de 2005 lo hizo un 10,3%, las cifras del segundo trimestre de 2005 significan una caída del 20,5% en relación al mismo trimestre del año anterior.

Por debajo de la media

No obstante, la evolución en los últimos 12 meses en relación a los 12 meses anteriores ha sido positiva, ya que el número de visados realizado por los arquitectos de julio de 2003 a junio de 2004 fue de 72.921, frente a los 75.352 que hicieron de julio de 2004 a junio de 2005, lo que se traduce en un aumento del 3,3%. Un porcentaje, eso sí, muy inferior a la media nacional, donde la producción de viviendas creció en este tiempo un 9,4%.

Y es que el número de casas visadas en España en el último año (datos hasta junio de 2005) fue de nada menos que 803.246 frente a las 734.291 del año anterior, una cifra histórica. A pesar de este ritmo frenético que parece continuar en todo el territorio nacional -el el segundo trimestre de 2005 se han visado un 7,7% más de casas que en el mismo periodo del año anterior-, en Madrid, una de las regiones de mayor actividad inmobiliaria, la producción de viviendas parece que comienza a ser más comedida.

Entre los motivos: «La carestía del suelo está haciendo que muchos promotores sigan aumentando su ritmo de producción de casas pero en terrenos fuera de la Comunidad de Madrid», expone Ricardo Vergés Escuín, asesor de Estadística y Economía del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España. «Muchos se están yendo a la denominada tercera corona, compuesta por las provincias que limitan con Madrid. Algunas de estas zonas han duplicado su producción de viviendas. La actividad inmobiliaria en Toledo, Guadalajara o Ávila está siendo frenética, sobre todo porque los terrenos son menos caros», añade Vergés Escuín.

De hecho, la vecina Comunidad de Castilla-La Mancha es la que mayor incremento de visados experimentó en el segundo trimestre de 2005: el número de casas visadas creció un 45,5%.

«En Madrid estamos yendo hacia una estabilización, eso sí, más lentamente de lo que se preveía. Este año es posible que no disminuya la producción, pero el incremento será menor. Los grandes saltos que se producen a nivel nacional los provocan más las zonas de costa, como Málaga. Madrid es menos volátil», apunta Ricardo Aroca, decano del Colegio de Arquitectos de Madrid.

«Efectivamente, estamos ante unas circunstancias que apuntan hacia la desaceleración en la producción de casas en Madrid: hay más 'stock' de oferta y parte de la demanda ya está satisfecha, los ritmos de comercialización son más lentos, hay promotoras que están reteniendo proyectos para desarrollarlos más adelante... En fin, parece que es lo lógico y, también, deseable, siempre que se produzca de una manera progresiva y suave, como parece que va a ser», comenta Jesús Paños Arroyo, presidente del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid.

Desarrollos paralizados

«Es una tendencia prevista por los promotores, ya que no es sostenible el ritmo de los últimos años. Aparte, otros motivos de esta desaceleración en Madrid son, efectivamente, que parte de la producción se está desplazando a las provincias limítrofes y que, en la capital -donde más actividad hay dentro de la región-, el suelo está agotado y los desarrollos del Este siguen paralizados», expone Rafael Santamaría, presidente de Asprima.

Ahora bien, donde la actividad inmobiliaria, a pesar de ser frenética, sigue sin dar señales de moderación es en una de las comunidades de costa más atractivas: Andalucía. El número de visados en esta región aumentó un 18,1% en el segundo trimestre de 2005, en relación al mismo trimestre del año anterior. En total los arquitectos visaron nada menos que 46.243 casas de abril a junio de 2005, un 21,88% del total (211.379).

La segunda Comunidad con más visados es la Valenciana, con 24.182 en el segundo trimestre de 2005, otra de las que posee una de las costas más codiciadas por los españoles para establecer la segunda residencia. Eso sí, también esta región ha empezado a pisar el freno en la producción de casas, ya que los visados han caído un 11,8% en el segundo trimestre de 2005 comparado con el mismo trimestre de 2004.

Curiosamente, la Región de Murcia, otro de los destinos de playa más demandados últimamente, ocupa el quinto lugar en producción de viviendas en el segundo trimestre de 2005, detrás de Castilla-La Mancha.

Fuente: El Mundo

Las calles de Madrid se llenan de carteles con pisos en ventaInversor particular «versus» inversor profesional

2005-12-22T13:42:00.000+01:00

LA INCERTIDUMBRE ANTE UN MÁS QUE PROBABLE CAMBIO DE CICLO Y EL AUMENTO DE LOS RITMOS DE VENTA HAN HECHO QUE PROLIFEREN LAS CASAS DISPONIBLES

Los carteles anunciando pisos disponibles proliferan como hongos. Es algo nuevo, porque hace unos meses apenas se veían. Ante este panorama la pregunta a hacerse no es otra que por qué está pasando esto. ¿Es normal? ¿Por qué hay tantas casas en venta? ¿Se han puesto los propietarios de acuerdo para vender ahora? No exactamente. Los motivos, según los expertos, son fundamentalmente dos.

Soraya de las Heras ha tratado de indagar en el fenómeno, recorriendo siete vías madrileñas elegidas al azar. El resultado -publicado en El Mundo- es que ha cambiado la tendencia y Madrid, bajo el estímulo de los altos precios, se vende.

Es las calles amplias y más anchas los anuncios de hogares en venta pasan más desapercibidos, pero eso no significa que no haya. En la calle de Goya, por ejemplo, lo que sucede es que se confunden y mezclan con los carteles de ofertas de los comercios de la zona y con las placas de oficinas, despachos de abogados, dentistas o podólogos, entre otros.

Otra cosa es 'zambullirse' en las calles cortas y estrechas. En esos casos los carteles cobran protagonismo por sí solos, dando la sensación de que todo, absolutamente todo, se vende. El ejemplo más claro es el de la calle de Cartagena, donde en sólo 30 números hay 17 pisos en venta.

Ante este panorama la pregunta a hacerse no es otra que por qué está pasando esto. ¿Es normal? ¿Por qué hay tantas casas en venta? ¿Se han puesto los propietarios de acuerdo para vender ahora? No exactamente. Los motivos, según los expertos, son fundamentalmente dos. El primero de ellos tiene que ver con los ritmos de venta.

Hace tiempo que los agentes del sector vienen afirmando que ya no todo se vende como antes y eso, se nota en la calle. «Lo que está sucediendo es que se están acumulando las ofertas de hace seis meses que siguen sin venderse con los pisos que salen ahora a la venta», dice Juan Carlos Gabilondo, director regional de Alfa Inmobiliaria.

La segunda causa es la incertidumbre ante un cambio de ciclo. «Habrá propietarios que, por temor a una congelación de precios, decidan que es éste el momento óptimo para vender su casa», reconoce Miguel Ángel Muñoz Flores, presidente del Consejo de Colegios de Administradores de Fincas de España.

«Estamos en un momento en el que hay una tendencia hacia la moderación de los precios de venta, con lo que muchos propietarios, por el temor también a una subida de los tipos de interés y un mayor rendimiento de las inversiones en Bolsa, deciden que es el momento oportuno para vender su vivienda. No obstante, no parece que los precios en el mercado inmobiliario vayan a caer de manera brusca», concluye Muñoz Flores.

«Es cierto que hay muchos carteles de pisos en venta en todas partes y coincido en que los motivos son tanto una acumulación de la oferta que ahora tarda más en venderse como en señalar la incidencia que tiene la incertidumbre ante lo que pueda pasar. No obstante, yo destacaría también el 'factor inversor'.

En la zona de los PAU del norte de la ciudad [Sanchinarro, Las Tablas y Montecarmelo] hay multitud de carteles de casas en venta cuando se trata de viviendas recién entregadas. Esos pisos son de gente que compró pensando en vender antes de escriturar la casa y ahora, como no pudieron hacerlo, intentan sacar partido a su inversión», señala José Antonio Ugarte, presidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (Aegi).

De hecho, Ugarte afirma que, en esos mismos desarrollos nuevos de la ciudad hay también mucha oferta de casas en alquiler, «lo que significa que muchos de esos compradores pretenden al menos amortizar su hipoteca sacando al mercado del arrendamiento su casa».

En muchos de los anuncios por palabras de la prensa escrita hay quienes ofrecen su casa bien para la venta, bien para el alquiler. No es algo que ocurra de una manera generalizada, pero «en esos casos está claro que la gente lo que quiere es rentabilizar su inversión sea como sea», concluye el presidente de Aegi.

En idealista.com también han notado el aumento de ofertas. «La permanencia de los anuncios en idealista desde enero a octubre ha aumentado un 38%, lo que quiere decir que la gente tarda más en vender que en el mismo periodo del año anterior», asegura Fernando Encinar, director de Comunicación del portal.

Para Encinar, el fenómeno también responde a varias causas. Hay mucha oferta de vivienda nueva en venta, lo que incide en que la oferta de segunda mano tarde más en venderse y el sector está ante un más que probable cambio de escenario. «La subida de los tipos de interés, el temor a que los precios no suban tanto o congelen... Todo eso está haciendo que mucha gente decida poner en venta su hogar ahora. No hay que olvidar tampoco que muchos de los propietarios que están vendiendo compraron esas casas para colocar su dinero en un sitio rentable. En 2001, el ladrillo era una inversión muy segura. A eso se sumó el 'efecto euro'. La entrada de la nueva moneda hizo que mucha gente comprara viviendas y eso se está notando ahora. En estos cuatro últimos años ha habido mucho producto que ha estado retenido y que ahora está saliendo a la calle», dice Encinar.

«Están ocurriendo varias circunstancias. Una parte de los inversores está trasladando sus ahorros a otras alternativas de inversión como, por ejemplo, la Bolsa. Algunos de ellos están aumentando la diversificación de su cartera, y aunque continúan invirtiendo en ladrillo el peso está comenzando a disminuir», dice Federico Segoviano, director general de Coldwell Banker.

Urgencia
Otros expertos siguen pensando, en cambio, que no todos los propietarios tienen miedo a lo que pueda pasar. «La gente tiende a no hacer nada mientras no tenga un motivo poderoso para cambiar y hay dos motivos especialmente importantes: uno es la posibilidad de ganar; el otro, el miedo a perder. De momento, muchos propietarios no tienen miedo porque siguen pensando que no encontrarán una inversión más fiable que la vivienda», dice Pablo García Ruiz, profesor de Sociología de la Universidad de Navarra.

«En cuanto a los compradores que necesitan la vivienda para vivir, simplemente están dilatando la decisión de compra en la medida de lo posible, hasta conocer cómo va a evolucionar el mercado de la vivienda. Hasta hace no mucho éstos últimos compraban con urgencia, pensando que si dejaban pasar tiempo los precios subirían vertiginosamente. Ahora el comprador se está tomando un respiro, aunque lógicamente comprará», continúa Segoviano.

Con esta versión coincide Jorge del Río, broker de Re/Max: «Antes había cierta prisa porque los precios de las casas no paraban de subir. Hace no mucho si estabas buscando una casa no podías esperar un mes porque podían pasar dos cosas: que la casa ya se hubiera vendido o que hubiera subido el precio. Pero ahora eso ya no sucede», señala.

Por el lado de la oferta, «el que muchas viviendas tarden mucho más en venderse es porque los precios que deciden los particulares no se ajustan al mercado y no se adaptan a la coyuntura actual. En el futuro, el incremento de precios de la vivienda va a continuar, pero pasaremos de crecimientos de dos dígitos a un dígito», dice el director general de Coldwell Banker.

«El periodo de venta ahora es mayor que hace un año o año y medio. Antes la gente vendía en tres o cuatro meses y ahora lo hace en seis, en siete, en ocho...», dice Gabilondo.

Y esto ocurre en gran medida «porque la gente saca su casa a un precio superior al de mercado. Por eso, hasta que no se ajusta el precio al del mercado o al que puede pagar la demanda el piso no se vende. También puede suceder que un porcentaje de gente que compró sí esté vendiendo ahora por miedo a no recuperar su inversión», confirma Gabilondo.

«Durante muchos meses Madrid ha sido una de las ciudades de Europa donde más rápido se vendía y eso era lo que no era normal. Estamos volviendo hacia un equilibrio en el mercado y una estabilización», asegura Curro Sanz Aguilera, consejero portavoz de Multiple Listing Service (MLS).

«El aumento de pisos en venta se debe a la ralentización de la vivienda durante los últimos meses, que está provocando que los plazos de venta crezcan progresivamente, propiciando que se acumulen las ofertas. Podemos decir que en los pisos de menos de 300.000 euros el tiempo de venta oscila entre tres y cinco meses y para las viviendas de más de 300.000 euros este tiempo puede llegar hasta seis, ocho o 10 meses» asegura Félix Pompey, asesor de Comunicación de Tecnocasa.

«Lo que sucede es que no hay un ajuste entre lo que quiere el vendedor y lo que puede pagar el comprador. Los propietarios no son conscientes de que las casas ya no están subiendo tanto en Madrid y piden por ellas cantidades que la demanda no puede pagar», dice Miguel Martínez, director gerente de Look & Find.

Homogeneización

Este fenómeno está provocando una homogeneización de precios, pero eso no quiere decir que sea positiva. «Si en una misma calle un vendedor no tiene prisa por vender, pondrá su casa a un alto valor y cuando el vecino de al lado decida sacar su casa al mercado tendrá como referencia ese piso del propietario de al lado y pedirá por su casa un precio todavía superior al de su vecino», asegura Gabilondo.

«La clave está en la prisa que haya en vender, pero los propietarios tienen que ser conscientes de que la demanda ya no tiene la solvencia de hace unos meses y de que ahora no pueden pagar lo que se pide. Pero si al final un piso no se vende y se decide rebajarlo, eso influirá en el precio de los otros», coincide el presidente de Aegi.

Fuente: El Mundo

Los precios suben en noviembre, pero la inflación interanual cae hasta el 3,4%

2005-12-19T13:32:00.000+01:00

Economía reconoce que el dato del IPC no es bueno, pero vaticina una mejora para el año que viene

El Índice de Precios de Consumo (IPC) subió en noviembre un 0,2%, dejando la inflación en lo que va de año en el 3,5%, según datos dados a conocer hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Pese a este aumento, la tasa interanual del IPC descendió una décima el mes pasado, hasta el 3,4%.Por su parte, la inflación subyacente, aquella que excluye los precios de los alimentos no elaborados y de los productos energéticos, durante el mes de noviembre registró un incremento en tasa anual de una décima, hasta el 2,7%.El grupo más inflacionista en noviembre fue el de vestido y calzado, con una tasa mensual del 2,9%, debido a la nueva temporada; seguido de alimentos y bebidas no alcohólicas, con un repunte mensual del 0,6%, en gran medida por la subida de los precios del aceite y la carne de ovino.Menaje, con un aumento del 0,4%, también contribuyó al incremento de la inflación el mes pasado, así como la enseñanza, con una tasa de variación mensual del 0,3%.En el capítulo de descensos destaca el transporte (-1,8%), por la caída de los precios de carburantes y lubricantes (-5,1%) respecto a octubre. También bajaron los precios de ocio y cultura (-0,5%), debido a los viajes organizados, que cayeron un 2,1%.En tasa interanual, tras la vivienda, que aumentó un 6% -dos décimas más que el mes anterior-, el grupo más inflacionista en noviembre fue el transporte, con un 5,8%, una décima menos que en octubre precisamente por la caída de los precios de los combustibles durante el último mes.A continuación, los precios de bebidas alcohólicas y tabaco subieron un 5%, una décima más que en octubre; los hoteles, cafés y restaurantes se incrementaron un 4,2%, una décima menos respecto al mes anterior, y la inflación en el área de la enseñanza se situó en el 4,1%, cuatro décimas menos que en octubre.

Rúbricas
Por rúbricas, en noviembre las mayores subidas correspondieron a la carne de ovino (11,5%), aceites y grasas (7,2%), prendas de vestir de mujer (3,9%), prendas de vestir de hombre (3,1%), patatas sin preparado y calzado de mujer, ambos con un incremento del 2,3%.En la parte de descensos, los precios que más cayeron fueron los de la carne de ave (-3,9%), transporte personal (-1,8%), objetos recreativos, azúcar, café, cacao e infusiones, y carne de porcino (-0,3%).En términos interanuales, destaca la fuerte subida de aceites y grasas (13,6%), legumbres frescas y hortalizas (12,5%), carne de ovino (11,2%), frutas frescas (8,4%), calefacción, alumbrado y distribución de agua (7,1%), y transporte público interurbano (6,6%).Bajaron, en cambio, los precios de la carne de ave (-7%), objetos recreativos (-4,3%), comunicaciones (-1,6%), medicamentos y material terapéutico (-1,3%), y huevos (-1,1%).

Comunidades
Los precios subieron en todas las comunidades el mes pasado. El mayor aumento se registró en Navarra (1,2%), seguida de Aragón y La Rioja (ambas con un 1,1%), y la Comunidad de Madrid (1%). Por el contrario, los incrementos más bajos se produjeron en Andalucía (0,2%), Extremadura (0,3%), Galicia e Islas Baleares (0,4%).En tasa interanual, el mayor incremento se registró en La Rioja (4,5%), por delante de Navarra (4%), Cataluña (3,8%) y Cantabria (3,7%). Las menores subidas tuvieron lugar en Ceuta y Melilla (2%), y en Extremadura (2,1%).

Mal dato
El vicepresidente segundo y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, ha reconocido, durante un desayuno informativo, que el dato del IPC de noviembre no es bueno, pero prevé una mejora para el año que viene, que espera se cierre con una inflación "próxima al 2,5%". Pese a todo, Solbes cree que el dato de los precios es "menos malo de lo que esperábamos hace un mes y medio o dos meses", aunque "no podemos estar satisfechos con un IPC que todavía tiene un diferencial de un punto con la media europea". Ese diferencial sólo se podrá mejorar con "una mayor apertura de mercados y una mayor competencia, especialmente en los servicios y productos no comercializables, que es donde tenemos las dificultades mayores". Solbes ha destacado la influencia que tiene en la tasa de inflación el aumento del precio del petróleo, aunque a su juicio lo importante es que ésta no conlleve efectos de segunda ronda (traslado del alza del crudo a otros precios y a los salarios). Si se mantiene la moderación salarial y no se producen los citados efectos, el próximo año la tasa de inflación será "claramente mejor que la actual", hasta aproximarse al finalizar 2006 al 2,5%, calcula el ministro. En relación a la buena evolución de la inflación subyacente, Solbes ha dicho que es un "claro exponente" de que la moderación salarial sigue aplicándose y, en este sentido, opina que es necesario el compromiso de los agentes sociales para mantenerla.

Una vivienda nueva en España consume un 40% más de energía que otra construida en Francia, según los expertos

2005-12-19T13:31:00.000+01:00

seguran que en España se ha abandonado la prioridad del aislamiento y del ahorro energético

El secretario general para la Prevención de la Contaminación y el Cambio Climático, Arturo Gonzalo Aizpiri, afirmó ayer que una vivienda nueva en España consume el 40% más de energía que otra construida en Francia. La razón se debe a que España "ha abandonado absolutamente" la prioridad del aislamiento y del ahorro energético.Si se tiene presente que España inicia este año la construcción de 800.000 viviendas, el hecho resulta "especialmente grave", añadió Aizpiri durante su intervención en las jornadas "Estrategias prácticas a favor del clima". En la misma reunión se dio a conocer además que se aprobará próximamente el nuevo Código Técnico de la Edificación por parte del Ministerio de Vivienda.Esta nueva normativa hará obligatoria la aplicación en las nuevas edificaciones de eficiencia energética, ahorro y energías renovables. Es preciso recordar que en España se construyen más viviendas al año que en Francia, Alemania e Italia juntas. Además, todas estas nuevas viviendas españolas resultan «ineficientes», dijo Aizpiri.Las medidas bioclimáticas en los nuevos edificios son algunas de las propuestas para frenar el cambio climático que se tratan en las jornadas que se celebran ayer y hoy en el Auditorio de Zaragoza, organizadas por la Red Española de Ciudades por el Clima y la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), y en las que participan 200 expertos, técnicos y responsables políticos de toda España.Los ciudadanos tienden a pensar, afirmó Aizpiri, que el cambio climático es algo que fundamentalmente produce la industria. Sin embargo, la principal contribución a los gases de efecto invernadero viene de las viviendas, de los automóviles y los comercios, agregó.

Fuente: Consumer

Los alquileres de pisos suben un 4,3% en el último año, casi un punto por encima del IPC

2005-12-19T13:26:00.001+01:00

Los precios de los servicios para la conservación de la vivienda se encarecen un 4,9%

Los alquileres de pisos han subido un 4,3% en el último año, 0,9 puntos porcentuales por encima del incremento interanual del Índice de Precios de Consumo (IPC), que en noviembre se situó en el 3,4%, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Durante los 11 primeros meses del año, los alquileres se han encarecido el 3,9%, frente al 3,5% del IPC general, mientras que en la comparativa sobre el mes de octubre el incremento ha sido del 0,3%, respecto a la subida del 0,2% del índice general.

Por su parte, los precios de los servicios para la conservación de la vivienda han subido un 4,9% en los últimos 12 meses y un 4,8% en lo que va de año. Sin embargo, en comparación con el mes anterior, no han registrado ninguna variación.

En cuanto a los materiales para la conservación de la vivienda, los datos del INE reflejan un aumento anual del 2,7%, frente al 3,4% del IPC, y un incremento en lo que va de año del 2,6%, por debajo también del 3,5% del índice general. En comparación con el mes de octubre, esta partida ha subido un 0,2%.

En lo que se refiere a los gastos asociados a la conservación de la vivienda, el INE calcula que durante el último año se han encarecido el 4,5%, y en los 11 primeros meses de 2005, un 4,4%. La variación mensual alcanza el 0,1%.

Por último, los precios de los seguros para las casas han subido un 4,7% en los últimos 12 meses, y el mismo porcentaje en lo que va de año, pero no han registrado variaciones respecto al mes de octubre.

Deducciones
La reforma del IRPF que ultima el Ministerio de Hacienda dará un giro en las deducciones por alquiler. El secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, explicó que el Gobierno baraja la posibilidad de "repartir" la actual deducción por alquiler de vivienda, que ahora sólo beneficia al propietario, entre éste y el inquilino. "De paso, éste tendría un incentivo para declarar la renta que paga", lo que ayudaría a controlar mejor estos ingresos, con frecuencia ocultos. Ahora, el arrendador puede deducir hasta el 50 % de la renta obtenida.

Aumenta la demanda
Ante la imparable subida de las viviendas en venta en muchas ciudades, como en Cádiz, las inmobiliarias han detectado un aumento de la demanda de los pisos de alquiler en los últimos meses. Así, si hace tan sólo dos años los agentes de la propiedad inmobiliaria sólo ofrecían pisos en venta, ahora sus comerciales han comenzado a buscar propietarios que deseen poner en alquiler su vivienda. La oferta de las viviendas en alquiler aún es escasa, según confirman las inmobiliarias, “sin embargo, todo lo que entra, se alquila”.

Fuente: Consumer

La edificación de pisos batirá un nuevo récord

2005-12-19T13:26:00.000+01:00

La estadística de proyectos de viviendas visados por los colegios de arquitectos constata que en un año se levantarán en España 803.246 nuevos pisos, un incremento del 9,4% respecto al segundo trimestre del 2004. Estas son las últimas cifras de la Estadística de Edificación, que acaba de publicar el Consejo Superior de Arquitectos de España, referidas al segundo trimestre del 2005.

Aunque la cifra global es muy abultada y supone otro récord de construcción de viviendas en España, el porcentaje de crecimiento apunta a una ligera contención de la actividad. Si el aumento interanual de visados del 9,4% ya está 2,4 puntos por debajo de la tasa anual de crecimiento registrada en el 2004 (11,8%), la evolución trimestral todavía es más baja, 7,7%, lo que parece consolidar la tendencia a la moderación en este sector.

El caso de Catalunya también marca esta tendencia. Según los datos del Col.legi Oficial d'Arquitectes de Catalunya, en los primeros seis meses del 2005 se visaron 47.025 viviendas, un 16,6% más que en el primer semestre del 2004, pero a partir de julio se registró un descenso hasta situar el incremento de los primeros 10 meses en un 11%, unas 7.600 viviendas más que un año antes (hasta un total de 76.818).

Catalunya se situó a mediados de año en el tercer puesto de la lista de autonomías por cifra de viviendas visadas. La superaron la Comunidad Valenciana (51.866 pisos previstos) y Andalucía (94.439).

MADRID EXPULSA DEMANDA
En el cuarto lugar se encuentra Madrid (34.314) y en el quinto, Castilla-La Mancha (30.183). Este último caso es muy significativo, ya que gran parte de su crecimiento se debe a la expansión de la demanda de vivienda asequible por parte de los madrileños, que tienden a irse cada vez más lejos de la capital para encontrar precios más ajustados.

Así, en la provincia de Toledo, conectada recientemente con Madrid con una línea de tren de alta velocidad, se han proyectado 13.370 viviendas en el primer semestre, más que en todo el País Vasco, Asturias o Aragón.
La construcción de viviendas de protección oficial no logra despegar.

Aunque se han proyectado un 6,5% más que hace un año, este porcentaje está todavía 3,2 puntos por debajo del aumento de la vivienda libre por lo que su peso sobre el total se reduce y roza un escaso 8%.

Por contra, se consolida cada vez más la actividad de rehabilitación. Frente a las 20.182 viviendas libres y protegidas incluidas en proyectos de rehabilitación en los seis primeros meses del 2004, en el mismo periodo del 2005 se ha alcanzado la cifra de 25.401 unidades.

Fuente: PeriodismoDigital

España, primer consumidor de cemento de Europa

2005-12-19T13:25:00.000+01:00

España se convertirá este año en el primer país europeo por consumo de cemento, que además alcanzará un nuevo récord histórico, al superar los 50 millones de toneladas al cierre de ejercicio, informó hoy el presidente de la patronal de cementeras, Oficemen, Ignacio Madridejos.De esta forma, España se sitúa por delante de Alemana e Italia, los dos países tradicionalmente más consumidores de cemento de Europa.

Según la patronal, Castilla-La Mancha, Madrid y Extremadura son las comunidades que registrarán los mayores aumentos de consumo de cemento dado que, hasta cierre de noviembre, acumulaban aumentos de entre el 18% y el 25% sobre igual periodo de 2004.

No obstante, para 2006 la patronal cementera espera una desaceleración en el ritmo de crecimiento del consumo de este material de construcción, en consonancia con la también prevista ralentización del sector, tanto en obra civil como en edificación.

En concreto, Oficemen calcula que la actividad constructora absorberá más de 51 millones de toneladas de cemento en 2006, lo que se traducirá en un incremento del entre el 1 y el 2% respecto al que se consuma este año.

DESACELERACION DEL SECTOR.

La asociación ha realizado esta proyección a partir de las previsiones del sector formuladas por Euroconstruct, que pronostica un crecimiento del sector de la construcción en España del 3,75% para 2006, casi la mitad del 6% registrado este año.

En cuanto a 2005, y hasta el pasado mes de noviembre, el consumo de cemento sumó 46,84 millones de toneladas, lo que supuso un incremento del 5,11% respecto a igual periodo de 2004.

En los once primeros meses del año el sector produjo 45,50 millones de toneladas de cemento, un 5,95% más que en igual periodo de 2004. Además, se importaron 8,47 millones de toneladas de cemento y clínker, un 14,5% más, mientras que, por contra, las exportaciones descendieron un 10,07%, hasta las 1,27 millones de toneladas.

Lotes de viviendas para inversores

2005-12-19T13:23:00.000+01:00

Curiosa iniciativa de las inmobiliarias que se ven venir una época de vacas flacas.

En la sección confidencial de Su Vivienda: "Descuentos a inversores inmobiliarios que compren lotes de más de 10 viviendas". «Hablando de desaceleración. Los que sí han querido anticiparse a sus efectos han sido los vendedores de viviendas que habitualmente tienen en su cartera de clientes a inversores inmobiliarios. No es novedad que en épocas de ajuste del mercado se den más facilidades a la compra que en los momentos de ciclo alcista. Pero ahora los incentivos alcanzan cotas realmente atractivas para los inversores interesados en el 'ladrillo': «Algunas compañías han empezado a hacer rebajas muy significativas en el precio final a aquellos que compren lotes de más de 10 viviendas», aseguran en una consultora inmobiliaria. «Y ésa va a ser la tendencia de mercado para los próximos ejercicios», añaden. Todo esto sin que la ralentización haya empezado a hacer mella en las cifras anuales del sector. Habrá que ver qué pasa para entonces.»

Fuente: Ladrillazo

Las hipotecas aumentarán entre 20 y 30 euros mensuales con la subida de tipos, según UCE

2005-12-14T17:33:00.000+01:00

La subida de los tipos de interés en un cuarto de punto hasta el 2,25% provocará un encarecimiento de entre 20 y 30 euros mensuales de las hipotecas que soportan las familias, anunció hoy el portavoz de la Unión de Consumidores de España (UCE), Dacio Alonso.

“Esta subida de los tipos de interés no incidirá significativamente en las hipotecas, pero el aumento de entre 20 y 30 euros mensuales tendrá que sumarse al excesivo endeudamiento en el que se ven sumergidas las familias para comprar una vivienda”, apuntó.

El portavoz de UCE criticó el excesivo precio de la vivienda y lamentó la falta de políticas públicas de Gobierno, que “tiene la responsabilidad de crear un parque de viviendas protegidas para que todos los ciudadanos tengan derecho a una vivienda digna”.

En su opinión, es posible que “la vivienda libre siga aumentando o no, pero no todas las familias pueden hacer frente a este gasto, dado que el nivel de endeudamiento en España para comprar una vivienda ya es muy elevado”.

Por ello, el portavoz de la Unión de Consumidores valoró positivamente el Plan de Vivienda 2005-2008, “al apostar de forma decidida” por la creación de un parque de vivienda protegida tanto en propiedad como en alquiler.

Las hipotecas suponen más del 50% de la renta
La UCE destacó que en la actualidad “las sobreendeudadas familias” españolas tienen que dedicar más del 50% de sus rentas disponibles para abordar mensualmente el pago de su hipoteca y durante más de 30 años, como consecuencia de la falta de políticas públicas de vivienda por parte del Gobierno.

Alonso consideró que la dinámica de las políticas de vivienda no las puede generar el mercado, sino que es el Gobierno y las comunidades autónomas las que tienen que intervenir para que no se especule sobre el precio.

Por ello, recalcó la necesidad de generar vivienda protegidas y concertadas, donde las administraciones públicas tienen que fijar el precio. Alonso explicó que el precio medio de la vivienda protegida es de 108.000 euros y el de la vivienda concertada se sitúa en 126.000 euros, mientras que el precio medio de la vivienda libre asciende a 171.000 euros, lo que supone “un gasto mucho mayor para las personas que quieren acceder a una vivienda”.

“El abandono de la vivienda protegida por parte del anterior Gobierno, obligó a las familias a comprar la única vivienda ofertada en el mercado: la vivienda libre, con lo que se obligó a las familias a adquirir un vehículo con precio de Mercedes, cuando su nivel adquisitivo era para un Clio”, recalcó.

No obstante, Alonso mostró su preocupación ante la posibilidad de que el Plan de Vivienda, “que cuenta con una dotación económica importante, tenga la tentación de caer en el dinero negro y en la especulación”.

Por ello, instó a las administraciones públicas a que vigilen y controlen todos los contratos de vivienda protegida, y recomendó a los ciudadanos no ser cómplices de las especulaciones. “No se puede pedir una vivienda protegida y meterla en el mercado a los cinco años de su compra para generar plusvalías”, aseveró.

La UCE subrayó que de las 509.293 viviendas libres construidas en España durante el 2004, el 70% se concentró en el área mediterránea y son básicamente de segunda residencia y de inversión inmobiliaria. En este sentido, Alonso abogó por gravar con un impuesto ese nivel de vivienda desocupada.

Fuente: Noticias

Uno de cada dos euros dedicados a edificar se usa en rehabilitar

2005-12-14T17:31:00.000+01:00

Los expertos europeos independientes adheridos a Euroconstruct, que agrupa a 19 institutos europeos del sector, han resaltado la importancia creciente de la rehabilitación de viviendas, que en España supone que de cada dos euros destinados a la edificación, uno se dedica a la rehabilitación. El director general del Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (ITeC), Anton M. Checa, y el responsable de Euroconstruct, Josep Ramon Fontana, han explicado en una rueda de prensa que el mercado de la rehabilitación está jugando un papel muy importante en el sector de la construcción europeo, al generar por sí solo más de un tercio (37%) de la producción total.

Si se excluye la ingeniería civil (carreteras y obra hidráulica, entre otras), la rehabilitación es responsable de casi la mitad (48%) de la producción del mercado de edificación, y se espera que este año genere más de 0,4 millones de euros, con unas perspectivas de crecimiento ’sólidas y aparentemente desligadas de los ciclos más acusados en la edificación residencial y no residencial de nueva planta’.

En España, por cada dos euros gastados en edificación de nueva planta -residencial y no residencial- se destina un euro a la rehabilitación, un subsector de la construcción afianzado por el denominado fenómeno ‘efecto riqueza’, es decir, la percepción por parte de los propietarios de viviendas del incremento del valor de sus inmuebles.

‘Esta combinación de reconocimiento de la vivienda como algo valioso junto con una buena situación de acceso a la financiación están haciendo posible este buen comportamiento de la rehabilitación en España’, ha argumentado Fontana.

Por lo que se refiere al sector de la construcción en España en general, ITeC augura que ‘continúa ejerciendo una potente influencia en la economía española’ y prevé que este año cierre después de haber generado un 4,6% más de valor que en 2004, ‘que de por sí ya había sido un año excepcional’.

‘Se cumplen por tanto -ha indicado Fontana- cuatro años consecutivos con crecimientos anuales entre un 4% y un 5%’, por encima del PIB, y para 2006 ’se espera algo de desgaste, pero no demasiado significativo: un 3,7% de crecimiento’.

Esta previsión situaría a España entre los tres países de la Europa occidental con un sector de la construcción más dinámico, por encima de los mercados de referencia, como el francés, el italiano o el británico, según el citado experto del ITeC.

El subsector ‘estrella’ continúa siendo el de la edificación residencial, ‘en el que el crecimiento puede durar todavía un año más -ha considerado Fontana-, tras el cual podría atravesar una época de estancamiento en la que se cumpliría con la demanda sin necesidad de crear oferta a ritmos tan extremos como los de los últimos años’.

Por el contrario, la edificación no residencial (oficinas, comercios y logística) ha registrado un 2005 con vaivenes continuos y una cierta debilidad que han compensado la industria y la promoción pública, con una tendencia, a medio plazo, de crecimiento muy discreto.

Los expertos tampoco albergan dudas sobre el papel positivo de la ingeniería civil dentro del sector de la construcción español, ya que su evolución reciente ha sido incluso más espectacular que la de la edificación residencial, con un promedio anual del 6,5% en los últimos tres años, ‘y su futuro parece prometedor a la vista de los amplios planes del Gobierno respecto a las infraestructuras y el transporte’, ha precisado el responsable de Euroconstruct.

Este organismo es un grupo independiente de análisis formado por 19 institutos europeos que anualmente celebra dos conferencias, la de verano y la de invierno que este año ha organizado hoy y mañana el ITeC, presidente de turno de Euroconstruct.

Fuente: periodistadigital

Las entidades financieras ofrecen hipotecas más largas ante la subida de tipos

2005-12-12T16:01:00.000+01:00

Animan a los propietarios de viviendas ya pagadas a constituir nuevos préstamos con los que financiar otros gastos

Las entidades financieras han empezado a ofertar hipotecas más largas ante la subida de tipos decretada por el Banco Central Europeo (BCE). El BBVA ha lanzado su propuesta de aplazar al final del préstamo la devolución del 30% del importe, mientras que Caixa Catalunya ofrece una hipoteca a 40 años destinada a jóvenes menores de 32 años, que permite disfrutar de un periodo de carencia de un lustro.Para no perder negocio, además de alargar los plazos, las entidades formulan propuestas que animan a los propietarios de viviendas ya pagadas a constituir nuevas hipotecas con las que financiar otros gastos. El Banco de España ha advertido a las instituciones sobre los riesgos de esta actuación. El informe semestral sobre solvencia financiera que elabora el instituto emisor incluye un extenso apartado de advertencias ante la nueva etapa que se abre para el crédito hipotecario. Recuerda que el cliente ya puede elegir, no sólo el régimen de tipo de interés (variable, fijo o una combinación de ambos), y el plazo de amortización (que puede llegar a 40 años), sino también el sistema de cuotas periódicas (fijas o variables) ajustando el plazo de amortización a lo largo de la vida del crédito.Y las entidades le proponen periodos de carencia de hasta cinco años, o aplazar hasta el vencimiento el pago de un 30% máximo del importe del crédito. Por añadidura, comenta la existencia de líneas de crédito hipotecario multiuso (la primera disposición ha de destinarse a la compra de vivienda, pero sucesivas pueden dedicarse, bajo ciertas condiciones, a fines distintos), así como las ofertas de productos que permiten a los hogares endeudarse con cargo a la revalorización del patrimonio inmobiliario.El instituto emisor se hace eco, además, de la existencia de cuentas de crédito, con servicios similares a los de una cuenta corriente, que permiten utilizar la revalorización experimentada por la propiedad de inmuebles como garantía de liquidez. Esta "nueva gama" de productos permite acceder al crédito a colectivos que antes padecían mayores limitaciones, lo que explica el fuerte avance de la actividad, a ritmos que se mantienen en torno al 24%.

Fuente: Consumer

hipoteca sin comisiones a Euribor + 0,36%

2005-12-12T15:56:00.000+01:00

iBanesto

ibanesto.com, banco on line de referencia en el mercado hipotecario, continúa promocionando su nueva hipoteca sin comisiones denominada “Hipoteca Segura ibanesto.com”, con unas condiciones excepcionales: Euribor + 0,36%, con un tipo inicial de salida de 2,99% nominal los doce primeros meses.

Además de competir en precio, el producto sigue manteniendo la esencia del catálogo de productos de ibanesto.com, no cobrar comisiones de ningún tipo, ni comisión de apertura, ni de cancelación total o parcial ni redondeos.

Como valor añadido, éste nuevo producto hipotecario incorpora un seguro de vida (contratado con Banesto Seguros) que estará vigente durante toda la vida de la hipoteca, por una prima muy reducida, cubre al cliente frente a situaciones de pérdida de ingresos producidas como consecuencia del fallecimiento o la invalidez.

El importe mínimo que los clientes pueden solicitar son 75.000 € y el importe máximo se sitúa en el 80% del valor de tasación de la vivienda a hipotecar. Los clientes que soliciten la nueva hipoteca y que finalmente la contraten, deberán domiciliar la nómina, dos recibos, contratar la tarjeta Visa 123 así como los seguros Multirriesgo del Hogar y Vida con Banesto Seguros.

Las caracteristicas de esta hipotecas són:
HIPOTECA SEGURA:
Estrene su casa de la forma más
cómoda, fácil y rápida SIN COMISIONES

ibanesto.com le ofrece su Hipoteca variable a Euribor +0,36% con un tipo de interés inicial 2,99% durante 12 meses, T.A.E. 2,89% , en donde la cuota variará en función de la evolución de los tipos de interés, las revisiones serán anuales, excepto la primera revisión que tiene lugar a los doce meses de la formalización.

Tipo de interés
Tipo fijo 2,99% los doce primeros meses
Resto Euribor Hipotecario +0,36%. Revisiones anuales.
Sin redondeo.
(2,89% T.A.E. para una operación de 120.000 € a 15 años con un tipo nominal del 2,99% los doce primeros meses y resto referenciado al Euribor a un año +0,36% con una comisión de apertura del 0% suponiendo una prima anual del seguro de vida de 150 € liquidable anualmente para un varón de 30 años. Se toma como referencia para el cálculo de la TAE el Euribor hipotecario correspondiente al mes de agosto de 2005 publicado en el BOE: 2,223%)

Comisiones
Comisión de apertura: 0%
Comisión de cancelación anticipada: 0%
Comisión amortización parcial: 0% (la cantidad amortizar debe ser obligatoriamente menor del 25% del capital pendiente y superior a 1.803,04 €)

Requisitos
Domiciliación de nómina de todos los titulares y dos recibos, contratación de tarjeta Visa 123 y seguros Multirriesgo del Hogar y Vida con Banesto Seguros.

Importe
Importe mínimo: 75.000 €
Importe máximo: El 80% del valor de tasación o precio de compra-venta (se tomará como referencia el menor de los dos) de la vivienda a hipotecar, incluidos el garaje y el trastero, si es su caso.
Máximo 1.000.000 €

Plazo
Hasta 30 años

Amortización
Mediante cuotas mensuales constantes de capital e intereses, calculadas mediante el sistema de amortización francés, revisables anualmente en función de las variaciones del tipo de interés, excepto la primera revisión que tiene lugar transcurrido los doce primeros meses.

Garantía
Vivienda habitual hipotecada, garaje y trastero, si es su caso, 1a hipoteca.

Hipoteca ibanesto punto fijo (2,99% durante 12 meses) y luego EURIBOR +0,41%

2005-12-12T15:55:00.000+01:00

iBanesto

ibanesto.com le ofrece su Hipoteca variable a Euribor +0,41% con un tipo de interés inicial 2,99% durante 12 meses, T.A.E. 2,69% , en donde la cuota variará en función de la evolución de los tipos de interés, las revisiones serán anuales, excepto la primera revisión que tiene lugar a los doce meses de la formalización.

Tipo de interés
Tipo fijo 2,99% los doce primeros meses
Resto Euribor Hipotecario +0,41%. Revisiones anuales.
Sin redondeo.

(2,69% T.A.E. para una operación de 120.000 € con un tipo nominal del 2,99% los doce primeros meses y resto referenciado al Euribor Hipotecario a un año +0,41% para 30 años con una comisión de apertura del 0%. Se toma como referencia para el cálculo de la TAE el Euribor hipotecario correspondiente al mes de agosto de 2005 publicado en el BOE: 2,223%)

Comisiones
Comisión de apertura: 0%
Comisión de cancelación anticipada: 0%
Comisión amortización parcial: 0% (la cantidad amortizar debe ser obligatoriamente menor del 25% del capital pendiente y superior a 1.803,04 €)

Requisitos
Domiciliación de nómina de todos los titulares y dos recibos, contratación de tarjeta Visa 123 y seguro Multirriesgo del Hogar con Banesto Seguros.

Importe
Importe mínimo: 75.000 €
Importe máximo: El 80% del valor de tasación o precio de compra-venta (se tomará como referencia el menor de los dos) de la vivienda a hipotecar, incluidos el garaje y el trastero, si es su caso.
Máximo 1.000.000 €

Plazo
Hasta 30 años

Amortización
Mediante cuotas mensuales constantes de capital e intereses, calculadas mediante el sistema de amortización francés, revisables anualmente en función de las variaciones del tipo de interés, excepto la primera revisión que tiene lugar transcurrido los doce primeros meses.

Garantía
Vivienda habitual hipotecada, garaje y trastero, si es su caso, 1a hipoteca.

¿Cuáles son las casas que más tardan en venderse?

2005-12-12T15:54:00.000+01:00

Afirma José María Olmo en El Mundo que la ralentización del mercado inmobiliario en Madrid capital también está afectando a la venta de viviendas de segunda mano. Algunos segmentos del mercado de vivienda usada necesitan cada vez más días para encontrar nuevo propietario. Las casas más caras y las que ofrecen menos prestaciones son por diferentes motivos las tipos de hogares que más dificultades están encontrando, según los expertos e intermediarios consultados.

En el caso de los inmuebles del segmento alto de precios, la menor demanda de vivienda que ya comienza a notarse está permitiendo a los potenciales compradores ser más exigentes con las características de las casas. «Las viviendas que están situadas junto a vías rápidas o grandes avenidas, como la M-30, están tardando más en venderse, en especial, las que superan la barrera de los 300.000 euros y están en edificaciones con 30 o 35 años de antigüedad, que no están bien aisladas acústicamente. La gente quiere una casa para estar tranquila, no para estar oyendo ruidos», explica Félix Pompey, asesor de comunicación de Tecnocasa. La nueva situación del mercado concede a los compradores más días y oportunidades para tomar una decisión.

Dentro del segmento más exclusivo, la venta de pisos de gran tamaño o de unifamiliares también acusa la nueva situación. «Los pisos de más de 200 metros cuadrados, cuando no están en fincas muy representativas, tardan más en venderse. Los unifamiliares de más de dos millones de euros tampoco tienen buena salida, porque los compradores que están dispuestos a gastarse ese dinero. Ahora prefieren hacer algo nuevo y a su gusto, con menor coste», explica Pompey.

Los problemas de tipo familiar son otra de las cuestiones que prolongan el período de comercialización de una vivienda. Aunque no son casos muy frecuentes, «los divorcios o las separaciones, donde los cónyuges ni siquiera se ponen de acuerdo, o las herencias, donde no queda claro quién es el propietario, impiden muchas veces que se materialice la venta», apunta Juan Carlos Gabilondo, director regional de Alfa Inmobiliaria.

Interiores

Otras de las viviendas perjudicadas por la ralentización del sector están siendo las casas con peores prestaciones. Desde Best House apuntan que tienen algunas viviendas en venta desde hace más de seis meses porque las habitaciones y la cocina no tienen ventana o porque, aunque están completamente reformadas, la finca se encuentra en muy mal estado. Los bajos o los pisos sin ascensor, como apuntan desde Look & Find, tienen los mismos problemas para venderse.

«Los pisos interiores, la plantas bajas o los que tiene menor luminosidad requieren más tiempo, sobre todo cuando el propietario lo valora como si fuera un segundo o un tercer piso exterior», señala Gabilondo. En estos casos, «o se negocia el precio o se espera unos meses a que suba el del mercado», concluye Gabilondo.

Peores zonas

Las viviendas ubicadas en «zonas deprimidas, focos marginales, con pobreza, prostitución...», apuntan desde Tecnocasa, también necesitan más tiempo que antes para firmar la venta. «En estos casos, además de costar bastante vender la casa, el propietario acaba aceptando una rebaja en el precio de salida de hasta el 20%».

De hecho, en casi todos estos casos, también en las viviendas más caras, el propietario tiene que rebajar finalmente el precio si quiere vender la vivienda. Desde Vivienda 2 apuntan que tienen pisos en cartera con más de 10 meses en venta, en los exclusivos distritos de Arturo Soria, Arganzuela y Chamberí. Si no se venden es por «el precio, porque todo es vendible siempre y cuando éste se ajuste en el mercado. Si los propietarios no aceptan, la casa no se vende», explican en Vivienda 2.

Sobrevaloración

Best House tiene un caso similar: un piso de 140 metros cuadrados en una céntrica calle de Madrid que está tasado en 780.000 euros pero que el propietario quiere vender por más de 960.000 euros. Por si fuera poco, la vivienda necesita una inversión en reformas de al menos 180.000 euros. «Lo normal es que la tasación sea entre un 5% y un 10% superior al precio, pero en este caso es al revés. Además, la casa está completamente destrozada por dentro. Si el dueño no baja el precio no se va a vender ni ahora ni nunca», opina Didier Dupont, administrador de Best House.

Para acelerar el proceso, los propietarios ajustan el coste a los niveles que marca el mercado en sus zonas, explican los intermediarios. Pero si los dueños no tienen prisa, el precio de partida suele estar intencionadamente por encima de lo razonable.

«Es muy fácil que se ponga un precio entre un 10% y un 15% más caro. Incluso hay quien valora su casa por encima de viviendas de nueva construcción que están cerca de su casa», indica Gabilondo. La urgencia para vender la casa permite casi siempre adelantar el cambio de titular. En la situación actual del mercado, los propietarios de este tipo de viviendas se ven prácticamente forzados a negociar.

Fuente: Periodismo Digital

Hipoteca Activa Activobank - Euribor + 0,35

2005-12-12T15:53:00.000+01:00

Nombre: Hipoteca Activa (Activobank)
Entidad: SABADELL

TAE: 3,01%
Interés Inicial: 2,99%
Plazo Inicial: 12 meses
Indice de referencia: Euribor
Diferencial: 0,35%
Redondeo: no
Periodicidad revisión: 0
Interés Máximo (techo) y Mínimo(suelo): n.d.
Cuota Inicial: 55 €
Cuota Resto: 54 €
Plazo de amortización: 30 años
Financiación mínima: n.d.
Financiación máxima: 80%
Comisión de apertura: 0,00
Mínima comisión de apertura: 0,00
Comisión de amortización: 0,00
Comisión de Cancelación: 0,00
Comisión de Subrogación: n.d.
Comisión de Novación: n.d.
Tratamiento Fiscal: Cada año podrás deducir de la cuota íntegra de tu declaración el 15% de las sumas depositadas durante el año de la declaración hasta un importe máximo de 1.352.28 euros, lo que corresponde a una base de 9.015.18 euros,
Observaciones: no hay observaciones

Hipoteca Variable Euribor IBANESTO - Euribor + 0,36

2005-12-12T15:52:00.000+01:00

Nombre: Hipoteca Variable Euribor
Entidad: IBANESTO

Condiciones de la Hipoteca de IBANESTO
TAE: 2,74%
Interés Inicial: 2,99%
Plazo Inicial: 12 meses
Indice de referencia: Euribor
Diferencial: 0,36%
Redondeo: no
Periodicidad revisión: 0
Interés Máximo (techo) y Mínimo(suelo): n.d.
Cuota Inicial: 0 €
Cuota Resto: 0 €
Plazo de amortización: 30 años
Financiación mínima: n.d.
Financiación máxima: 80%
Comisión de apertura: 0,00
Mínima comisión de apertura: 0,00
Comisión de amortización: 0,00
Comisión de Cancelación: 0,00
Comisión de Subrogación: n.d.
Comisión de Novación: n.d.
Tratamiento Fiscal: Fiscalidad

Obsevaciones de la hipoteca IBANESTO
Requisitos: Domiciliación de nómina y dos recibos, contratación de tarjeta Visa 123 y seguro Multirriesgo del Hogar y de Vida con Banesto Seguros

Hipoteca Prestamo Variable BANKINTER - Euribor + 0,35

2005-12-12T15:50:00.000+01:00

Nombre: Préstamo variable
Entidad: BANKINTER

Condiciones de la hipoteca de BANKINTER a interés variable
TAE: 2,78%
Interés Inicial: 2,95%
Plazo Inicial: 12 meses
Índice de referencia: Euribor
Diferencial: 0,35%
Redondeo: no
Periodicidad revisión: 0,30
Interés Máximo (techo) y Mínimo(suelo): n.d.
Cuota Inicial: 55 €
Cuota Resto: 54 €
Plazo de amortización: 35 años
Financiación mínima: 50%
Financiación máxima: 80%
Comisión de apertura: 0,30
Mínima comisión de apertura: 0,00
Comisión de amortización: 0,00
Comisión de Cancelación: 0,00
Comisión de Subrogación: n.d.
Comisión de Novación: n.d.
Tratamiento Fiscal:
Cada año podrás deducir de la cuota íntegra de tu declaración el 15% de las sumas depositadas durante el año de la declaración hasta un importe máximo de 1,352,28 euros, lo que corresponde a una base de 9,015,18 euros.

España tendrá 800.000 viviendas nuevas este año

2005-12-12T15:47:00.000+01:00

La construcción creciente de viviendas parece no tener fin. Pese a los augurios de ralentización del ritmo de construcción, parece que 2005 no será el año.

Las previsiones que maneja el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España es que durante este año se incorporarán al mercado 800.000 viviendas nuevas en España, de las cuales apenas el 8% serán de sociales, y de las que el 90% serán de nueva construcción.

Esta cifra supone aproximadamente toda la oferta inmobiliaria de países como Francia, Alemania o el Reino Unido. Este sexto año consecutivo de construcción récord tendrá, el próximo año, un cambio de tendencia. La moderación del ritmo de construcción es la previsión de los expertos, apoyada en el ligero incremento de los tipos de interés aprobado recientemente por el Banco Central Europeo, la menor entrada de inmigrantes así como el descenso del gasto de los inversores en el sector inmobiliario.

El Banco de España ya ha dado la voz de alarma. La inquietud se produce, no sólo por que la deuda de las familias ya supone el 130% de la renta, sino porque las entidades financieras están acomodando este repunte de los precios a la duración de los préstamos hipotecarios, que ya se ofrecen a 40 años de vigencia, para no ralentizar en exceso las compras.

Fuente: Ladrillos

El BCE sube los tipos de interés por primera vez en cinco años

2005-12-02T13:11:00.000+01:00

El aumento de un cuarto de punto sitúa el tipo de referencia en el 2,25%

No ha habido sorpresas y finalmente el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) ha decidido, en su reunión de hoy, subir los tipos de interés por primera vez en cinco años. El aumento ha sido de un cuarto de punto y deja el tipo de referencia a corto plazo en el 2,25%.Durante los últimos días han sido muchas las voces que se han opuesto al incremento del precio del dinero, como el Fondo Monetario Internacional (FMI), el Eurogrupo y la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). Jean-Claude Juncker, presidente del Eurogrupo y primer ministro luxemburgués, había dicho que "los niveles de los sueldos no están afectados por el alza de los precios del petróleo", por lo que, a su juicio, el incremento de las tasas "no se impone".En España, José María Cuevas, presidente de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), aseguraba que la medida "tendrá efectos paralizantes", mientras José Luis Escrivá, director del Centro de Estudios del BBVA, calificaba la decisión del BCE de "dudosa y arriesgada" para la incipiente recuperación económica europea, aunque "deseable" para apaciguar la pujante demanda interna que impulsa la economía española.

Sin repercusiones
Otras voces, sin embargo, creen que el aumento de tipos no tendrá repercusiones sobre la economía de la zona euro, pero, matizan, siempre que se trate de una única subida y que no sea el inicio de una serie de incrementos.Para la analista de Dresdner Bank Claudia Broyer la subida del precio del dinero "no dañará" a los países de la eurozona; el paso dado por el BCE sólo supone "una normalización de su política monetaria", que "continuará siendo expansiva". Añade que el aumento de las tasas no frenará las inversiones en los mercados financieros, pues las decisiones de estas transacciones "se basan más en los resultados de las empresas que en el nivel de los tipos".También serán escasas las repercusiones para el consumidor, ya que los tipos de interés a largo plazo no variarán, señala el economista de Commerzbank Michael Schubert, quien aclara que el BCE pretende con su actuación mantener los precios bajo control.

Sobreendeudamiento
Por su parte, la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) advierte de que, aunque este encarecimiento de un cuarto de punto supone una repercusión moderada sobre las economías domésticas, las previsibles próximas alzas de tipos en Europa "podrían ocasionar graves perjuicios a las familias españolas, pudiendo conllevar graves situaciones de sobreendeudamiento".Ante esta situación, Adicae exige la puesta en marcha de la Ley de Sobreendeudamiento de las Familias anunciada por la ministra de Sanidad y Consumo, Elena Salgado. "La aprobación de esta medida -explica- paliaría situaciones graves para la economía española y evitaría que millones de familias caigan en el sobreendeudamiento y se vean abocadas a tener graves dificultades para pagar las hipotecas de sus viviendas y los créditos al consumo solicitados para poder llegar a fin de mes".

Fuente: Consumer

¿Qué nivel de tipos podrían soportar las familias españolas?

2005-12-02T13:10:00.000+01:00

La mayor parte de las familias españolas podrían soportar "perfectamente" tipos de interés de hasta el 5%, aunque se verían obligadas a hacer "sacrificios fuertes" en el dinero que destinan a consumo en el caso de que el precio del dinero se situara en ese nivel.

Así lo aseguró hoy el profesor de la UNED Gregorio Izquierdo, quien señaló que niveles de tipos de interés entre el 4,5 y el 5% "serían perfectamente asumibles" por el grueso de los hogares españoles.

Izquierdo señaló que esas cotas no están previstas a medio plazo, que sería cuando "comenzaría el problema", porque las familias tendrían que hacer frente en un corto espacio de tiempo a un incremento significativo de sus préstamos.

El profesor de la UNED, que participó en la presentación de un informe elaborado por Genworth en colaboración con cuatro universidades españolas, también insistió en que el aumento del desempleo afectaría más a la morosidad que el alza de los tipos.

¿QUÉ PASARÍA CON LOS CRÉDITOS SI SUBEN LOS TIPOS?

Según el estudio, el aumento de un 1% en la tasa de paro elevaría en 0,28 puntos el volumen de créditos que no podrían pagar las familias españolas, un efecto muy superior al que tendría una subida de los tipos de interés.

De hecho, cada aumento de 0,25 puntos en el tipo de interés interbancario, el Euribor, incrementaría en 0,015 puntos la tasa de préstamos morosos o impagados, que actualmente se sitúa en el mínimo del 0,68%.

Izquierdo y la directora general de la división de seguros de protección de pagos de Genworth, Rita Estévez, señalaron durante la presentación del estudio que el desempleo es "la principal variable" de incremento de la morosidad de los créditos, mientras que el alza del precio del dinero "no va a afectar tanto" a esa tasa sino al consumo privado".

LA ACTUAL SUBIDA ES PERFECTAMENTE ASUMIBLE

La subida de hoy de 0,25 puntos en los tipos de interés (que fue adelantada por el Euribor -la referencia más utilizada para fijar los intereses de las hipotecas-) "es bastante asumible por los hogares españoles", señaló Izquierdo, que recordó que sólo el 7,6% de las familias están sobre-endeudadas, es decir, destinan a pagar sus préstamos más del 40% de sus ingresos anuales.

Ese porcentaje, que se eleva al 16% en el caso de hogares formados por trabajadores autónomos, demuestra a juicio de los expertos que la mayoría de los hogares españoles "tienen margen de maniobra ante cualquier perturbación económica".

Fuente: Finanzas.com

Las familias pueden encajar "perfectamente" tipos de hasta el 3%, según AHE

2005-12-02T13:09:00.000+01:00

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) cree que las familias españolas van a poder encajar "perfectamente" el incremento de las cuotas de sus hipotecas tras la nueva subida del precio del dinero y sólo podrían tener dificultades en los pagos si los tipos superan la cota del 3%.

Fuentes de la AHE señalaron a EFE que "subidas de hasta un punto no tendrían que afectar a la posibilidad de que los hogares asuman las cuotas de sus créditos" y añadieron que sólo cuando los tipos alcancen ese nivel se empezará a notar "una cierta desaceleración de la demanda de préstamos hipotecarios", que crece a un ritmo anual del 24%.

La AHE considera que la "lógica" subida anunciada hoy por el Banco Central Europeo (BCE) en los tipos de interés, "va a ser perfectamente asumible por los presupuestos familiares", ya que va a elevar "mínimamente" las cuotas de los préstamos.

Según sus cálculos, las hipotecas contratadas este año por un importe de 120.000 euros y con un plazo de amortización de 25 años se encarecerán en torno a 16 euros al mes con un alza de 0,25 puntos en el Euribor, el indicador más utilizado para fijar los intereses de los créditos hipotecarios.

La subida será menor cuanto más antiguos sean los préstamos, ya que el dinero y los plazos de amortización que solicitaban las familias hace años eran muy inferiores a los actuales.

PROTECCIÓN FRENTE A LAS SUBIDAS

"Las familias que contrataron antes de 2002 sus hipotecas pueden dormir tranquilas porque ninguna subida previsible debe aumentar significativamente las cuotas de sus hipotecas", señalan fuentes de la asociación, que añaden que, a pesar del alza del precio del dinero, "van a seguir pagando menos de lo que pagaban en el momento de la contratación".

La AHE también señaló a EFE que la mayor parte de los préstamos que se han suscrito en los últimos tres años llevan aparejados "mecanismos de protección" frente a alzas de tipos, por lo que descarta efectos negativos en dichos créditos.

La AHE añadió que la situación de los tipos de interés en la Eurozona, que se habían mantenido desde junio de 2003 en el mínimo histórico del 2%, era "atípica e insostenible" porque las familias estaban pagando por sus hipotecas intereses inferiores al incremento del coste de la vida.

Fuente: Consumer

Las organizaciones de consumidores creen que la subida de tipos es "soportable"

2005-12-02T13:08:00.000+01:00

Las Organizaciones de consumidores no se han mostrado alarmados ante la decisión del BCE de aprobar una subida de un cuarto de punto los tipos de interés hasta dejarlos en el 2,25%, y consideran que dicha subida es "soportable" para las familias españolas.

A juicio de las Asociaciones de Consumidores, los préstamos hipotecarios no registrarán subidas muy pronunciadas tras la decisión del BCE, ya que esta medida ya había sido descontada por el el mercado.

En este sentido, el presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE), Manuel Pardos, dijo a EFE que aunque este encarecimiento del precio del dinero supone una repercusión moderada sobre las economías domésticas, las previsibles próximas alzas de los tipos de interés en Europa podrían ocasionar graves perjuicios a las familias españolas pudiendo conllevar graves situaciones de sobreendeudamiento.

Por ello, Pardos comentó que "nos encontramos ante el final del periodo del precio del dinero más bajo de la historia en España, lo que supondrá nuevas subidas y apretarse aún más el cinturón hasta extremos insoportables por las economías de los consumidores".

MEDIDAS PARA PROTEGER A LAS FAMILIAS

Por tanto y ante la predisposición al alza de los tipos de interés, Adicae exige al Gobierno la puesta en marcha de la Ley de Sobreendeudamiento de las Familias anunciada por la ministra de Sanidad y Consumo, Elena Salgado, durante su primera comparecencia en el Congreso de los Diputados y en cumplimiento del programa de gobierno del PSOE.

A juicio de Manuel Pardos, la aprobación de esta medida legislativa paliaría situaciones graves para la economía española y evitaría que millones de familias caigan en el sobreendeudamiento y se vean abocadas a tener graves dificultades para pagar las hipotecas de sus viviendas y los créditos al consumo solicitados para poder llegar a fin de mes.

¿QUÉ PASARÁ CON EL MERCADO INMOBILIARIO?

En la misma línea que Adicae, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) consideró que el alza de los tipos de interés no es por el momento para alarmarse, pero se muestran preocupados porque esto no sea más que el principio de nuevas subidas de tipos.

Según la OCU, el nivel de endeudamiento de las familias españolas ya "es considerable", por lo que si se produjeran nuevas subidas de tipos de interés buena parte de las familias españolas no podrían llegar a final de mes.

La OCU considera que para los inversores en Renta Fija la subida de tipos "es una buena noticia", mientras que para el sector de la vivienda va a suponer un receso en la compra-venta de viviendas, por lo que va a ser el principio de un "parón" para la inversión inmobiliaria.

LOS BANCOS Y SU ESTRATEGIA

Asimismo, la OCU consideró que "las entidades bancarias deberán revisar esa política tan alegre que han seguido", al llegar a financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda, y dando plazos de hasta 40 años para pagar la hipoteca.

Para la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), la subida "ya era previsible, por lo que no resulta sorprendente", al tiempo que resaltó que ha sido "moderada" y ya estaba descontada por el mercado.

Sin embargo, Ausbanc reseñó que han detectado que desde el mundo financiero se está intentando transmitir la imagen de que los tipos de interés van a seguir subiendo "desmesuradamente" para de esa manera poder "vender productos financieros más caros, hipotecas más caras, o para vender hipotecas a tipos de interés fijo".

Tras destacar que "no hay que caer en el catastrofismo", Ausbanc recordó que todavía existen en el mercado entidades financieras que ofertan hipotecas baratas.

Fuente: Finanzas.com